Перечень и примерные объемы разделов курсовой работы
ФГБОУ ВПО Куб ГТУ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
к выполнению курсовой работы по дисциплине
«Экономика недвижимости»
для студентов всех форм обучения
направления 120700 – «Землеустройство и кадастры»
Краснодар
2010
Содержание
Введение 5
Нормативные ссылки 5
Перечень и примерные объемы разделов курсовой работы 6
2 Раздел «Общие сведения об объекте оценке» 6
Цель оценки. 6
Имущественные права 6
Дата оценки. 6
Класс собственности 6
Допущения и ограничения 6
3 Раздел «Анализ объекта оценки и его окружения» 7
Обзор социально-экономических условий, а также рынка
Недвижимости района расположения оцениваемой собственности. 7
Участок и прилегающая территория. 7
Описание объекта оценки 7
Заключение по анализу объекта оценки 7
4 Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 7
5 Раздел «Применение трех подходов к оценке» 8
Определение стоимости недвижимости затратным подходом 8
Основные этапы затратного подхода 8
Расчет рыночной стоимости земельного участка. 8
Определение стоимости замещения объекта как нового. 10
Расчет физического износа. 11
Расчет рыночной стоимости. 12
Определение стоимости недвижимости доходным подходом 12
Методы и основные этапы доходного подхода 12
Определение среднегодовой арендной платы по объекту
Оценки 13
Определение потенциального валового дохода (ПВД) для
Объекта оценки. 13
Определение потерь от недозагрузки объекта оценки. 13
Определение действительного валового дохода (ДВД). 14
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой
Недвижимости 14
Определение чистого операционного дохода объекта
Недвижимости 15
Расчет коэффициента капитализации. 15
Норма дохода на капитал. 16
Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой
Безрисковой ставки). 16
Риски вложения в объект недвижимости 16
Определение надбавки за низкую ликвидность 18
Определение поправки на инвестиционный менеджмент. 18
Определение нормы возврата на капитал 18
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода. 19
Определение стоимости недвижимости сравнительным
Подходом. 19
6 Раздел «Согласование результатов оценки» 24
Пояснение к оформлению курсовой работы 25
Заключение 26
Список рекомендуемой литературы 27
Введение
Целью выполнения курсовой работы является закрепление и углубление теоретических знаний, полученных студентами во время изучения теоретического курса, а также приобретение практических навыков по оценке рыночной стоимости недвижимости различного функционального назначения с использованием стандартных подходов и методов оценки.
При выполнении курсовой работы студенты должны произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составить отчет по оценке, аналогичный отчетам практикующих оценщиков недвижимости на производстве.
К выполнению курсовой работы следует приступать после изучения соответствующих разделов теоретической части курса согласно рабочей программе дисциплины и графику учебного процесса.
Курсовая работа должна выполняться в полном соответствии с заданием к ней.
Нормативные ссылки
В настоящих методических указаниях к курсовой работе использованы ссылки на следующие стандарты:
- ГОСТ 2.105-95 ЕСКД. Общие требования к текстовым документам
- ГОСТ 21.101-97 СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации
- ГОСТ 2.104-68 ЕСКД. Основные надписи
- ГОСТ 2.301-68 ЕСКД. Форматы
- ГОСТ 2.302-68 ЕСКД. Масштабы
- ГОСТ 2.304-68 ЕСКД. Шрифты чертежные
- ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий
Перечень и примерные объемы разделов курсовой работы
Основные разделы курсовой работы с указанием примерного объемы их выполнения приведены в таблице 1.
Таблица 1 – Примерный объем выполнения разделов курсовой работы
| №№ п/п | Наименование разделов курсовой работы | Примерный объем | |
| Стр. пояснительной записки | % | ||
| Общие сведения об объекте оценки | 5-7 | ||
| Анализ объекта оценки и его окружения | 7-9 | ||
| Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования | 4-5 | ||
| Применение трех подходов к оценке | 15-20 | ||
| Согласование результатов оценки | 3-4 | ||
| Итого: | 34-45 |
2 Раздел «Общие сведения об объекте оценке»
2.1 Цель оценки. Указывается цель оценки конкретного объекта недвижимости в соответствии с заданием на выполнение курсовой работы
2.2 Имущественные права. В этом пункте необходимо указать связанные с объектом имущественные права (право собственности, право аренды, право пользования).
2.3 Дата оценки. В этом пункте необходимо указать дату, на которую проводится оценка.
2.4 Класс собственности. В этом пункте необходимо указать, к какому классу относится оцениваемая собственность: специализированная или неспециализированная.
2.5 Допущения и ограничения. Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки. Подобные ограничения или препятствия, если они могут повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке. Например, допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность.
3 Раздел «Анализ объекта оценки и его окружения»
3.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности. В данном пункте указать точный адрес и дать краткую характеристику района расположения объекта: тип зоны города, уровень развития инфраструктуры, интенсивность застройки и т. п. Необходимо также описать основные характеристики рынка недвижимости в данном районе: средний уровень цен на недвижимость и арендных ставок по сегменту рынка, к которому относится оцениваемый объект, средний срок экспозиции объектов недвижимости при продаже, и т.п.
3.2 Участок и прилегающая территория. В данном пункте требуется дать краткую характеристику участка и прилегающей к нему территории (размер участка и его форма; существующие дороги; доступность к оцениваемому объекту общественным транспортом; объекты жилого и производственного назначения, расположенные на прилегающих территориях; описать экологическую обстановку и т. п.). В данном пункте необходимо также привести ситуационный план участка территории, на которой расположен оцениваемый объект недвижимости.
3.3 Описание объекта оценки. В данном пункте необходимо дать краткое описание основных конструктивных элементов (согласно обходной форме), а также указать технические характеристики объекта (строительный объем, площадь застройки).
3.4 Заключение по анализу объекта оценки. В данном пункте необходимо отразить выводы по результатам анализа объекта оценки и его окружения, описать факторы коммерческой привлекательность оцениваемого объекта и отрицательные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки
4 Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую стоимость, определенную на дату оценки.
В данном разделе студенту необходимо указать и обосновать выбранный им наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта оценки (склад, офис, гостиница и т. д.)
5 Раздел «Применение трех подходов к оценке»
5.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом.
5.1.1 Основные этапы затратного подхода. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.
Основным принципом, на который основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки.
Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:
- расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.
- расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки.
- расчет физического износа объекта оценки.
- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.
5.1.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается методом сравнения продаж.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
5.1.3 Определение стоимости замещения объекта как нового. Определение стоимости замещения объекта как нового производится с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Студенту необходимо самостоятельно в соответствии с полученным заданием и согласно указанному в нем краткому описанию аналога объекта оценки определить по сборнику стоимость 1 куб. м оцениваемого им здания (территориальный пояс-II, климатический район-III).
Вычисленный показатель умножается на строительный объем оцениваемого объекта (строительный объем студент определяет по данным, указанным в выданном бланке задания). Полученная при этом величина будет являться стоимостью замещения нового объекта, определенной в ценах 1969 года.
Переход к ценам 1984 года для упрощения расчета осуществляется с применением следующих коэффициентов:
- территориального – 1,04;
- отраслевого – 1,18.
Переход к ценам текущего периода осуществляется с применением коэффициента, данные по которому необходимо получить у преподавателя (рекомендуется применять индекс к сметной стоимости строительства, разработанный Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена».
Стоимость строительства нового объекта должна определяться с учетом прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя (инвестора) является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инве-стирование строительного проекта и из расчета срока реализации проекта (с учетом продажи имущества), то есть:
Спп = Соб х Кпп,
где: Соб – стоимость объекта;
Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли.
Коэффициент предпринимательской прибыли (Кпп) можно рассчитать как будущую стоимость альтернативных инвестиций, помещенных на срок реализации проекта по требуемой процентной ставке (годовой норме прибыли)
Формула расчета коэффициента предпринимательской прибыли имеет вид:
где: Т – срок реализации проекта (месяцев);
n – количество периодов инвестирования в год;
i – доля средств, инвестируемых в i-ом периоде;
R – ставка доходности по аналогичным проектам, % в год.
Доля средств, инвестируемых в i-ом периоде (i) принимается как ежемесячное равномерное вложение, т.е. из расчета 12 периодов в год (n).
Ставка (норма) доходности инвестора на вложенный капитал (R) определена заданием к курсовой работе.
Срок строительства принимается на согласно СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Дата введения 1991-01-01) плюс 6 месяцев на оформление документации и отвод земельного участка и плюс типичный срок экспозиции аналогичных объектов недвижимости.
Величина стоимости строительства объекта должна определяться с учетом налога на добавленную стоимость (18%).
5.1.4 Расчет физического износа. В таблице 1 исходных данных приведены величины физического износа конструктивных элементов оцениваемого здания. Величины удельных весов стоимости конструктивных элементов здания принимаются по соответствующим таблицам сборников УПВС. На первом этапе студент определяет величину износа каждого элемента в общем износе объекта перемножением показателя удельного веса элемента, взятого в долях единицы, на его износ. На втором этапе определяется общий износ объекта суммированием показателей износа всех составляющих его конструктивных элементов. Третий этап предусматривает описание студентом характеристик износа каждого конструктивного элемента, взятого из сборника ВСН 53-86(р) из соответствующих таблиц (номера таблиц указаны в задании).
Расчет физического износа отображается построением таблицы 5.1.
Таблица 5.1 – Расчет физического износа
| № п/п | Наименование конструктивных элементов | Удельные веса отдельных конструктивных элементов, % | Признак физического износа конструктивных элементов | Физический износ конструктивных элементов, % | Удельный физический износ конструктивных элементов, % |
Итоговый показатель (процент) физического износа переводится в денежную величину.
5.1.5 Расчет рыночной стоимости. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица 5.2 расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом.
Таблица 5.2 – Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом
| Элемент затрат | Стоимость, руб. |
| Стоимость земельного участка | |
| Стоимость замещения нового аналогичного объекта | |
| Физический износ | |
| Рыночная стоимость оцениваемого объекта затратным подходом с учетом НДС |
При заполнении таблицы 5.2 физический износ вычитается из стоимости замещения оцениваемого объекта как нового; производится суммирование стоимости земельного участка и стоимости замещения здания с учетом физического износа.
5.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом.
5.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода. Концепция определения доходного подхода изложена в стандартах оценки РФ (утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 №519) и основана на применении совокупности методов оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Из вышесказанного следует что, в основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.
Среди методов оценки недвижимости доходным подходом можно выделить три основных:
- метод валовой ренты;
- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков);
- метод прямой капитализации.
В данной курсовой работе применяется только метод прямой капитализации.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости денежных потоков от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К).
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1) определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;
2) определяется потенциальный валовой доход (ПВД) для объекта оценки;
3) определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;
4) определяется действительный валовой доход или эффективный вал дохода (ДВД);
5) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;
6) определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);
7) расчет коэффициента капитализации;
8) определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.
5.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Студенту необходимо провести анализ рынка открытых источников (печатные издания и интернет-сайты) и выбрав не менее 3-х аналогов, предлагаемых в аренду в районе расположения объекта оценки определить среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости.
5.2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки. ПВД – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и расходов.
ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:
ПВД = год. арендная плата × кол-во нат. единиц, приносящих доход
(S м2, V м3 и т.д.).
В рамках курсовой работы количество натуральных единиц, приносящих доход, соответствует сдаваемой общей площади объекта.
5.2.4 Определение потерь от недозагрузки объекта оценки. При расчетах Rнедозагрузки следует учитывать следующие факторы:
- общая экономическая ситуация;
- перспективы развития региона;
- соотношения спроса/предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.
В курсовой работе потери от недозагрузки принимаются в соответствии со сроком экспозиции на рынке аренды (1 месяц). Коэффициент недозагрузки составляет в данном случае (12/12-1/12)=11/12=0,92.
5.2.5 Определение действительного валового дохода (ДВД). Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:
ДВД = ПВД - 
потерь от недозагрузки объекта оценки,
где: потерь от недозагрузки объекта оценки = ПВД х Rнедозагрузки
5.2.6 Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости
Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке (операционных расходов).
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.
Операционные расходы принято подразделить на:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы собственника, которые он несет всегда независимо от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг.
В основном к ним относятся:
- налог на имущество и платежи за землю;
- налог на имущество - 2,2% от стоимости замещения оцениваемого объекта на дату проведения оценки с учетом физического износа);
- величина средней ставки арендной платы за землю в рамках курсовой работы принимается в размере 100 рублей за 1 кв. м в год.
Условно-переменные расходы зависят от степени эксплуатации, загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, к ним обычно относят:
- коммунальные платежи;
- расходы на содержание территории;
- расходы на ежегодные и текущие ремонтные работы;
- зарплата обслуживающего персонала;
- налоги на ФОТ;
- расходы по обеспечению безопасности;
- расходы на управление;
- и т.д.
Как правило, договоры аренды заключаются на условиях чистой аренды, т.е. все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор, поэтому в состав условно-переменных расходов включаются только расходы на управление (маркетинг). Величина данных расходов принята по процентной ставке риэлтерских фирм Краснодарского края и составляет величину месячного размера арендной платы.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируются от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.
Диапазон расходов на замещение составляет от 1 до 10 % стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта. В рамках курсовой работы размер расходов на замещение принимается в размере 1 % от стоимости замещения объекта как нового.
5.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (ЧОД). Формула определения чистого операционного дохода (ЧОД) имеет следующий алгоритм:
ЧОД = ДВД – операционные расходы
5.2.8 Расчет коэффициента капитализации. В практике оценочной деятельности при оценке объектов недвижимости в основном применяется 3 метода расчета коэффициента капитализации объекта:
- метод кумулятивного построения;
- метод рыночной экстракции;
- метод Элвуда.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет цель получения дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.
В рамках курсовой работы коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения. В соответствии с данным методом коэффициент капитализации включает норму дохода на капитал и норму возврата капитала:
Rоб = Ron + Rof, ,
где: Ron – ставка дохода на капитал;
Rof – норма возврата капитала.
5.2.9 Норма дохода на капитал. Норма дохода на капитал(Ron) рассчитывается следующим образом:
Ron = Кбезр. + Квл.недвиж. + Кликвидн+ Кинвестиц.,
где: Кбезр.– безрисковая ставка дохода на вложенный капитал на дату оценки;
Квл.недвиж. – надбавка за риск вложения в недвижимость (риски);
Кликвидн. – надбавка за низкую ликвидность;
Кинвестиц. – поправка за инвестиционный менеджмент.
5.2.10 Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой безрисковой ставки). На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставкам по валютным депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
В рамках курсовой работы величина безрисковой ставки определяется в соответствии с заданием на курсовую работу.
5.2.11 Риски вложения в объект недвижимости. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
Систематический риск - это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры портфеля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 5.3.
Таблица 5.3 - Факторы риска, влияющие на объект оценки
| № п/п | Наименование риска | ||||||||||
| Систематический риск | |||||||||||
| Вмешательство государства в сектор экономики | |||||||||||
| Риск обрушения рынков | |||||||||||
| Риск снижения инвестиционной активности | |||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Взвешенный итог | |||||||||||
| Сумма | |||||||||||
| Количество факторов | |||||||||||
| Средневзвешенное значение | |||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | |||||||||||
| Антропогенные и природные чрезвычайные обстоятельства | |||||||||||
| Ускоренный износ здания | |||||||||||
| Преждевременное моральное устаревание |
| Продолжение таблицы 5.3 | ||||||||||||
| Криминогенные факторы | ||||||||||||
| Количество наблюдений | ||||||||||||
| Взвешенный итог | ||||||||||||
| Сумма | ||||||||||||
| Количество факторов | ||||||||||||
| Средневзвешенное значение | ||||||||||||
| Итого суммарные риски: | ||||||||||||
5.2.12 Определение надбавки за низкую ликвидность. Поправка на неликвидность - есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже. На дату оценки поправка на низкую ликвидность принимается соответствующей среднему сроку экспонирования при продаже объектов соизмеримой площади.
Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле:
Кликв. = Кбезр. х (Время экспозиции аналогичной оцениваемой недвижимости на рынке, в мес./ 12).
5.2.13. Определение поправки на инвестиционный менеджмент. Поправка на инвестиционный менеджмент связана с риском качества управления объектами.
Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле (согласно учебнику д.э.н., проф. Рутгайзера В.М. «Оценка недвижимости»):
Кликв. = Кбезр. х 0,5.
5.2.14 Определение нормы возврата на капитал. Норма возврата на капитал может Rofрассчитываться с использованием следующих методов.
Метод Ринга (применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика доходы от владения объектом оценки за оставшийся период, скорее всего будут уменьшаться, в этом случае:
Rof = 1 / N,
где: N – оставшийся период владения объектом недвижимости.
Метод Инвуда применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика ожидается получение постоянных доходов в течение оставшегося периода владения объектом недвижимости, в этом случае:
Rof = I/(1+I)N - 1,
где I = требование инвестора к доходам на собственный капитал, т.е. = Ron.
Метод Хаскольда применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика ожидается получение постоянных доходов в течение оставшегося периода владения объектом недвижимости, но их получение связано с повышенным риском, в этом случае:
Rof = I/(1+I)N - 1,
где I - безрисковая норма дохода на вложенный капитал.
Для метода Инвуда и Хоскольда в рамках курсовой работы типичный срок службы аналогичных объектов недвижимости принимается 100 лет.
Исходя из даты постройки здания можно определить эффективный возраст здания на дату оценки и оставшийся срок экономической жизни.
5.2.15 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 5.4
Таблица 5.4 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
| № п/п | Наименование | Сумма, руб. |
| Чистый операционный доход (ЧОД) | ||
| Коэффициент капитализации объекта, % | ||
| Рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом Коэффициент капитализации объекта, % | [1]/[2] |
5.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениванием.
Метод сравнительного анализа продаж (САП) – метод оценки
стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Этот метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж.
Студенту в соответствии с условием полученного задания путем внесения соответствующих корректировок необходимо определить стоимость оцениваемого им объекта, используя при этом правило корректировки. Данные о величинах корректировочных коэффициентов получить у преподавателя.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:
- провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об объектах-аналогах для последующего анализа;
- определить подходящие единицы сравнения;
- выделить необходимые элементы сравнения;
- провести корректировки стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
- привести ряд скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости (ставки аренды) объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
В качестве единицы сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке недвижимости. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.
К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав;
- условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;
- условия продажи (предложения);
- время продажи (предложения);
- месторасположение объекта;
- физические характеристики объекта;
- экономические характеристики объекта;
- характер использования объекта;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки производится на основании периодических печатных изданий или данных риелторских компаний, представленных в сети Интернет. Наиболее полной базой характеризуется интернет-сайт Справочной по недвижимости www.kubanreralty.ru.
Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом рекомендуется представить в виде таблицы 5.5
Таблица 5.5 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом
| №№ п/п | Номера объектов | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Источник информации, публичная оферта | |||||
| Цена продажи/предложения с учетом НДС, руб. | |||||
| Вид права | |||||
| Условия финансирования | |||||
| Условия платежа | |||||
| Обстоятельства совершения сделки | |||||
| Дата продажи/предложения | |||||
| Местоположение | |||||
| Общая площадь помещений, м2 | |||||
| Уровень отделки | |||||
| Техническое состояние | |||||
| Инженерные коммуникации | |||||
| Подъездные пути | |||||
| Парковка |
Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. Источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки. При использовании информации из порталов сети интернет необходимо приводить точный адрес интернет-страницы. Во всех случаях необходимо приводить не только точный адрес интернет-страницы либо номер и наименование печатного издания, но и печатный вариант (распечатка страницы из интернет-сайта либо светокопия страниц печатных изданий) в приложении к курсовой работе.
Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение рекомендуется отдавать в порядке, установленном перечислением методик.
Корректировки производятся в следующей последовательности:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4) которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется приводить в табличной форме (таблица 5.6).
Таблица 5.6 – Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж
| №№ п/п | Номера объектов | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Цена продажи/предложения, с учетом НДС, руб. | |||||
| Скидка на торг, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб. | |||||
| Общая площадь помещений, м2 | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Вид права |
| Продолжение таблицы 5.6 | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Условия финансирования | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Условия платежа | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Обстоятельства совершения сделки | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Дата продажи/предложения | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Местоположение | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Уровень отделки | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Техническое состояние | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Инженерные коммуникации | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Подъездные пути | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Парковка | |||||
| Корректировка, % | |||||
| Суммарная корректировка, % | |||||
| Скорректированная цена продажи, руб./1 м2 | |||||
| Среднеарифметическое значение рыночной стоимости, руб./м2 | |||||
| Рыночная стоимость оцениваемого объекта округленно с учетом НДС, руб. |
Примечание: Разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта должна составлять не более 30%.
6 Раздел «Согласование результатов оценки»
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
- способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Согласование – это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решений. При этом следует учитывать следующее.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает деятельность рынка как такового при наличии достаточного товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены оцениваемого имущества.
На протяжении всего процесса оценки доминирует (является решающим) рынок. По опыту стран, где достаточно развита инфраструктура оценки, можно утверждать, что отклонение от фактической продажной цены должно составлять 5-10%, если дата сделки купли-продажи близка к дате оценки. Если бы были известны все факты, то этот диапазон можно было бы уменьшить. Сравнительный подход дает достоверные результаты, поскольку оценщики располагают достаточным количеством информации по продажам аналогичных объектов.
Доходность является самым важным показателем для любой недвижимости, используемой в коммерческих целях.
Затратный подход не является самым достоверным, так как земля рассчитывается в нем другими подходами, отличными от затратного, кроме того, затратный подход в наименьшей степени отражает интересы потенциального инвестора для недвижимости, используемой в коммерческих целях, кроме того, затратный подход экономическое месторасположение оцениваемой собственности косвенно.