Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Нежилые здания
Нежилые (основные) гражданские здания по своему назначению разнообразны. Наиболее часто встречаются: торговые, административные, учебно-научные, лечебно-санитарные, школьные, общественного питания и другие виды зданий.
К основным относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения при наличии в них отопления и соответствующего для данного типа зданий оборудования. Например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.).
Предусмотрено разграничение площади этих помещений на две категории - основную и вспомогательную.
· Основной является площадь помещений, в которых осуществляются основные функциональные процессы и сопутствующие им действия соответствующих предприятий.
Например: конторские помещения в административных зданиях; классные комнаты и аудитории в учебных зданиях; палаты для больных и соответствующие медицинские кабинеты в лечебных зданиях и т.д. К основной также следует относить площадь помещений, занимаемых администрацией и обслуживающим персоналом.
· К вспомогательной площади нежилых строений отнесены вестибюли, лестничные клетки, коридоры, уборные, гардеробные, кубовые и душевые, а также подвальные помещения при магазинах, не используемые под торговый зал.
Площадь помещений нежилых зданий, а также нежилых помещений, встроенных в жилые строения, учитывается в экспликации к поэтажному плану, исходя из фактического назначения этих помещений, характеризующегося примерно следующим:
а) торговые помещения предназначаются для размещения предприятий оптовой и розничной торговли. Это магазины, крытые рынки, а также другие торговые предприятия, в помещениях которых осуществляется реализация товаров.
К основной торговой площади следует относить торговые залы, кассы, витрины, комнаты администрации и другие помещения, в которых осуществляется торговый процесс или сопутствующие ему действия (расфасовочные, холодильники, помещения для временного хранения товаров и т.п.).
В ресторанах и аптеках помещения, используемые под торговый зал, относятся к торговым; предназначенные и используемые под склад - к складским; используемые для приготовления пищи (кухни, разделочные цеха), а в аптеках - используемые для приготовления и расфасовки лекарств - к промышленным (производственным);
б) к числу помещений промышленных (производственных) предприятий следует относить помещения встроенные, встроенно-пристроенные и отдельно стоящих зданий, занимаемые небольшими производственными мастерскими (кроме бытового обслуживания населения), типографиями, пошивочными цехами (кроме индивидуального пошива) и т.п.
Примечание. Фабрики и другие промышленные объекты, занимающие встроенные помещения в зданиях гражданского назначения, подлежат учету в общем порядке.
в) складскими считаются помещения, находящиеся в пользовании организаций, функциональной обязанностью которых является хранение товарно-материальных ценностей;
г) помещения, занимаемые предприятиями, непосредственно оказывающими услуги населению, следует относить к категории бытового обслуживания (различные ателье, мастерские, комбинаты бытового обслуживания, бани, прачечные, фотографии, парикмахерские и т.п.);
д) гаражами считаются помещения, как правило, встроенно-пристроенные, предназначенные для стоянок и мелкого профилактического ремонта автодорожного транспорта;
е) канцелярскими считаются помещения, занимаемые различными учреждениями, организациями и другими подразделениями, относящимися к аппарату управления;
ж) помещения, занимаемые столовыми, фабриками-кухнями, кафе, магазинами по продаже кулинарных изделий и полуфабрикатов, относятся к категории предприятий общественного питания.
В составе основной площади учитываются залы приема пищи, буфеты, кухни, моечные, бухгалтерия и др. помещения, кроме подсобных, относящихся к вспомогательной площади;
з) помещения, в которых осуществляется учебно-воспитательный процесс, следует относить к школьным.
Это общеобразовательные школы, детские сады. В составе основной школьной площади необходимо учитывать классные комнаты, предметные кабинеты, комнаты преподавателей и обслуживающего персонала школ-интернатов;
и) к категории учебно-научных следует относить помещения учреждений, которые осуществляют подготовку различных специалистов, а также проводят научно-исследовательские работы. Таковыми являются: высшие и средние специальные заведения, научно-исследовательские институты, курсы всех видов, учебные комбинаты, производственно-технические училища и пр.;
к) к лечебно-санитарным относятся помещения учреждений, осуществляющих лечебно-оздоровительные мероприятия. Это больницы, поликлиники, диспансеры, санатории, профилактории, медвытрезвители, пионерские лагеря, детские ясли и т.п.
л) помещения учреждений, способствующих проведению культурного отдыха трудящихся, следует классифицировать как культурно-просветительные. Такими являются: клубы, дома культуры, дома отдыха, туристические базы и пр.;
м) к категории театров и других зрелищных предприятий следует относить помещения организаций, функционально призванных обогащать духовный мир человека. Это театры, кинотеатры, музеи, концертные залы, цирки, постоянно действующие выставки и пр.;
н) площадь помещений творческих мастерских художников и скульпторов учитывается в экспликации как отдельный показатель;
о) площадь помещений основного нежилого строения (баня, прачечная, столовая, клуб и т.п.), расположенного на земельном участке здания специального назначения (больница, санаторий, дом отдыха, учебное заведение и т.д.), учитывается в экспликации к поэтажному плану, исходя из фактического использования этих помещений;
п) в составе прочей площади нежилых зданий учитывается площадь неотапливаемых дач, принадлежащих дачно-строительным кооперативам, и помещений зданий, классификация которых не предусмотрена в экспликации. Например: церкви, молитвенные дома, тюрьмы и др.
Этажи жилых зданий
Многоквартирный дом:
Согласно п. 2.1 приложения. Б СНиП ЗК 2005 следующие этажи жилого здания
1. э. надземный - этаж с отметкой пола помещения не ниже планировочной отметки земли
2. э. подземный – этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на всю высоту помещения
3. первый этаж - нижний этаж надземной части
4. э. цокольный – с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений
5. э. подвальной - этаж с отметкой пола помещений ниже плановой отметки земли более чем на половину высоты помещений или первый подземный этаж
6. мансардный э. – этаж в чердачном в пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью
7. технический э. – этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций
Одноквартирный дом:
1. э. подземный
2. э. первый
3. э. мансардный
4. э. цокольный
5. э. подвальный
5.Термины и определения, применяемые при инвентаризации жилых строений на садовом (дачном) земельном участке.
Дачный земельный участок трактуется как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). На дачном земельном участке может быть возведен жилой дом, пригодный для постоянного проживания с правом регистрации в нем.
6. Термины и определения, применяемые при инвентаризации общественных зданий.
7. Жилые помещения. Виды жилых помещений. Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.
Виды жилых помещений:
· Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
· Квартира, часть квартиры. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
· Комната. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
8. Государственная регистрация прав на жилые помещения. Классификация жилищного фонда.
Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплён в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно, производится в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учёта жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учёт жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- приём документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документов об оплате регистрации;
- правовая экспертиза и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации весь жилищный фонд классифицирует следующим образом.
1. жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частный жилой фонд);
2. жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Федерации), т.е. государственный жилой фонд;
3. жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским, сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям (муниципальный жилищный фонд).
В жилищный фонд включаются также жилые дома, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения, служебные и специализированные жилые помещения, индивидуальные жилые помещения, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования.
Ныне действующим гражданским законодательством, в частности ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации, также предусмотрено три формы собственности. Исходя из этого, по принципу классификации жилищных фондов по принадлежности к формам собственности следует рассматривать подразделение всего жилищного фонда на три вида.
Государственный жилищный фонд. Данный фонд имеет в своем составе:
§ жилищный фонд, находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений, относящихся к федеральной собственности;
§ жилищный фонд, находящийся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд. Он включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского или иного муниципального образования, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.
Частный жилищный фонд. Он включает в себя жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц. построенный или приобретенный за счет средств частных собственников, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов, дома товариществ собственников жилья, квартиры и дома приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).
9. Техническая инвентаризация жилых строений (дачи). Нормативно-правовые акты, необходимые при оформлении технической документации.
Инвентаризация недвижимости – это одна из основных задач, возложенных на БТИ. Различают инвентаризацию основную (первичную) и текущую.