Согласование результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства;

2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов;

3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

В таблице 21 определяется удельный вес по подходам

 

Таблица 21 – Определение удельных весов по подходам

Критерий	Подходы
Затратный	Сравнительный	Доходный
1. Адекватность, достоверность, достаточность информации на основании которой производились расчеты
2. Способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя или продавца (спрос и предложение на рынке)
3. Действенность подхода в отношении динамики рынков финансов и инвестиций

 

 

Окончание таблицы 21– Определение удельных весов по подходам

4. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфических для объекта
Сумма по подходам
Общая сумма
Удельный вес по подходам, %	31%	55%	24%

 

При развитом рынке недвижимости самым вероятным является сравнительный подход. В результате трёх подходов получим данные, представленные в таблице 22.

 

Таблица 22 – Итоговые данные расчёта рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами

 

Подход	Стоимость по подходам, руб.	Удельный вес по подходам, %	Доля подхода в итоговой стоимости
Затратный подход	8 956 846 ,12	35%	3 134 896,14
Сравнительный подход	28 023 081,00	54%	15 132 463,74
Доходный	3 903 236,52	11%	507 420,75
Итого	40 883 163,64	100%	18 774 780 , 63

 

В результате, на основе выполненных расчетов, получаем рыночную стоимость объекта оценки: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, Гагарина 154 на дату оценки составляет:

 

18 774 780,63 (восемнадцать миллионов семьсот семьдесят че6тыре тысячи семьсот восемьдесят рублей, шестьдесят три копейки), рублей с учетом НДС 18%

Заключение

В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, сравнительным и доходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

На основании информации, изложенной в работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на коммерческую недвижимость, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в городе Краснодаре объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению