Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход оценки основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениваемыми.
Метод сравнительного анализа продаж (САП)- метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Для исследования данного объекта недвижимости были выбраны 3 объекта-аналога, на основе данных об этих объектах и производится дальнейший расчет.
Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным методом представлены в таблице 8.
Таблица 2 – Описание объектов-аналогов.
| Объекты сравнения | аналог №1 | аналог №2 | аналог №3 |
| 1.Стоимость предложения, руб. | 32 500 000,00 | 28 800 000,00 | 37 000 000,00 |
| 2.Общая площадь помещений, кв м | |||
| 3.Вид собственности | Офисное помещение | Офисное помещение | Офисное помещение |
| 4.Условия финансирования | наличный расчет | наличный расчет | наличный расчет |
| 5.Условия продажи | рыночные | Рыночные | Рыночные |
| 6.Местоположение | ул.Северная | ул. Северная | ул. Северная 475 |
| 7.Техничкское состояние | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется |
В последующем анализе производится корректировка данных по следующему принципу: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж приводится в таблице 3.
Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.
| Характеристика | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Стоимость предложений Корректировка на разницу между ценой и предложением Скорректированная стоимость, руб. | - - - | 32 500 000,00 | 28 800 000,00 | 37 000 000,00 |
| -5% | -5% | -5% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Условия финансирования Корректировка на условия финансирования Скорректированная стоимость, руб. | - - - | наличный расчет | наличный расчет | наличный расчет |
| 0% | 0% | 0% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Условие продажи Корректировка на условие продажи Скорректированная стоимость, руб. | - - - | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| 0% | 0% | 0% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Местоположение Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость, руб. | г. Краснодар, район Северных мостов | ул. Северная | ул. Северная | ул. Северная 475 |
| 0% | 0% | 0% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Вид права | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. |
| Корректировка на вид права | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная стоимость, руб | 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | |
| Техническое состояние Корректировка на техническое состояние Скорректированная стоимость, руб. | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется |
| 0% | 0% | 0% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Инженерные коммуникации Корректировка на инженерные коммуникации Скорректированная стоимость, руб. | Все коммуникации | Все коммуникации | Все коммуникации | Все коммуникации |
| 0% | 0% | 0% | ||
| 30 875 000,00 | 27 360 000,00 | 35 150 000,00 | ||
| Размер помещения Корректировка на размер помещения Скорректированная стоимость, руб. | +2% 31 029 375,00 | + 15% 31 464 000,00 | +5% 36 907 500,00 | |
| Скорректированная стоимость руб./кв. м | 62 058,50 | 110 400,00 | 90 018,29 | |
| Удельный вес | 47,61 | 12,68 | 39,71 | |
| Средневзвешенное значение | 79 291,03 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 45 195 887,10 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, расположенного по адресу: г. Краснодар, в районе Северных мостов ул. Северная: 45 195 887,10 рублей (сорок пять миллионов сто девяносто пять тысяч восемьсот восемьдесят семь рублей десять копеек), с учетом НДС 18 %
Определение стоимости недвижимости доходным подходом