Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Выбрав 3 аналога, предлагаемых в аренду в районе расположения объекта оценки, определяем среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Аналоги в распечатанном виде из интернет-сайта приведены в приложении В. Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом приведено в таблице 4.
Таблица 4 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
| Объекты сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Арендная плата в месяц, руб./м2 | 430 000,00 | 600 750,00 | 400 000,00 |
| Площадь помещений, кв. м | |||
| Местоположение | г.Краснодар, ул. Северная | г.Краснодар, ул. Северная | г.Краснодар, ул. ул. Северная 304 |
| Техническое состояние | не требует ремонта | не требует ремонта | не требует ремонта |
Расчет величины арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости представлен в таблице 5.
Таблица 5- Расчет величины арендной платы
| Характеристика | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Арендная плата в мес. ,руб./м2 Корректировка на разницу между ценой и предложением Скорректированная стоимость, руб. | - - - | 430 000,00 -5% 408 500,00 | 600 750,00 -5% 570 712,50 | 400 000,00 -5% 380 000,00 |
| Условия финансирования Корректировка на условия финансирования Скорректированная стоимость, руб. | - - - | наличный расчет 0% 408 500,00 | наличный расчет 0% 570 712,50 | наличный расчет 0% 380 000,00 |
| Условие продажи Корректировка на условие продажи Скорректированная стоимость, руб. | - - - | Рыночные 0% 408 500,00 | Рыночные 0% 570 712,50 | Рыночные 0% 380 000,00 |
| Местоположение Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость, руб. | г. Краснодар район Северных мостов | г.Краснодар, ул. Северная 0% 408 500,00 | г.Краснодар, ул. Северная 0% 570 712,50 | г.Краснодар, ул. Северная 304 0% 380 000,00 |
| Вид права Корректировка на вид права Скорректированная стоимость, руб. | Собственность | Собственность 0% 408 500,00 | Собственность 0% 570 712,50 | Собственность 0% 380 000,00 |
| Техническое состояние Корректировка на техническое состояние Скорректированная стоимость, руб. | Ремонт не требуется | Ремонт не требуется 0% 408 500,00 | Ремонт не требуется 0% 570 712,50 | Ремонт не требуется 0% 380 000,00 |
| Инженерные коммуникации Корректировка на инженерные коммуникации Скорректированная стоимость, руб. | Все коммуникации | Все коммуникации 0% 408 500,00 | Все коммуникации 0% 570 712,50 | Все коммуникации 0% 380 000,00 |
| Размер помещения Корректировка на размер помещения Скорректированная стоимость, руб. | +5% 428 925,00 | 0% 570 712,50 | +10% 418 000,00 | |
| Скорректированная цена за 1 м кв. | 997,50 | 990,82 | 1071,79 | |
| Удельный вес | 100% | 33,3% | 49,95% | 16,75% |
| Средневзвешенное значение | 1006,60 | |||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 573 762,00 |
5.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки
ПВД – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и расходов. ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:
ПВД = рыночная арендная ставка * полезная площадь (кв. метров) * 12 месяцев
В данной работе: ПВД = 573 762,00 * 12 = 6 885 144,00 руб./год
Определение потерь от недозагрузки объекта оценки
В данной курсовой работе потери от недозагрузки принимаются равными арендной плате объекта за один месяц и составляют 573 762,00 рублей.
Определение действительного валового дохода (ДВД)
Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:
ДВД = ПВД - потери от недозагрузки объекта оценки
Для данного объекта оценки:
ДВД = 6 885 144,00 – 573 762,00 = 6 311 382,00 руб./год