Правовая природа права залога
Правовая природа арендных прав
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное пользование.
Правовая природа договора аренды - договор аренды является:
1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.
Арендодатель– собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор– это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.
Предмет договора– любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Форма договора:
1) простая письменная (для договоров аренды:
а) на срок более года;
б) одной стороной которых является юридическое лицо);
2) подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).
Существенным условием договорааренды является его предмет.
Права и обязанности арендодателя:
1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;
3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором аренды;
4) досрочно потребовать расторжения договора и возмещения убытков или досрочного внесения арендной платы при нарушении арендатором условий договора аренды;
5) устанавливать срок внесения арендной платы;
6) давать или не давать согласие на заключение арендатором договора субаренды.
Права и обязанности арендатора:
1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества;
2) своевременно вносить плату за пользование имуществом;
3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;
4) поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;
5) без согласия арендодателя не сдавать арендуемое имущество в субаренду;
6) требовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора при неисполнении арендодателем условий договора.
Правовая природа права залога
Залог — один из основных способов обеспечения исполнения обязательств.
Кредитор (залогодержатель) по обеспеченному за- логом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства (возврата ссуды) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог возникает на основании договора или закона. В случае возникновения залога, в силу закона, в нем должны быть закреплены обстоятельства возникновения и установлено, что имущество выступает предметом залога.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге или передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором. Если необходима государственная регистрация договора о залоге, стороны должны ее произвести, т.е. договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Стороны залога: залогодатель и залогодержатель.
Залогодатель — это лицо, которому принадлежит на правах собственности или хозяйственного ведения предмет залога.
Имущество, выступающее предметом залога, не передается в собственность залогодержателя. У последнего возникают только определенные вещные права.
В зависимости от вида залога и условий договора залогодержатель вправе пользоваться имуществом, извлекать плоды и доходы на условиях, предусмотренных гражданским законодательством.
Залогодержатель — это лицо, которому принадлежит залоговое право. Им выступает кредитор основного обязательства.
Предметом залога может быть любое имущество, вещи или имущественные права (требования). Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного здоровью.
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Залогодатель вправе при залоге с оставлением имущества у залогодателя:
1. проверять по документам размер, состояние и условия хранения предмета залога;
2. требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;
3. требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, угрожающего его утратой или повреждением.
Обязанности залогодателя при залоге имущества с оставлением его у залогодателя:
1. страхование за свой счет предмета залога на его полную стоимость;
2. принятие мер, необходимых для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт;
3. уведомление залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду (в случае нарушения обязанностей залогодателем залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства).
Залогодержатель, которому заложенное имущество передается во владение, вправе:
1. пользоваться предметом заклада (т.е. залогом с передачей заложенного имущества залогодержателю) в случаях, прямо предусмотренных договором о залоге;
2. в случае повреждения предмета заклада не по вине залогодержателя он вправе потребовать замены этого предмета.
При закладе залогодержатель обязан (если иное не предусмотрено договором):
1. принять меры, необходимые для сохранности предмета заклада;
2. застраховать за счет залогодателя заложенное имущество на полную стоимость (законом или договором на залогодержателя может быть возложена обязанность страховать переданное ему имущество за свой счет);
3. в случае возникновения угрозы утраты или повреждения предмета заклада известить залогодателя.
Залогодержатель отвечает за утрату, недостачу, повреждение имущества, если они произошли по его вине.
Залог прекращается:
1. с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2. по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ;
3. в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ;
4. в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350 ГК РФ).
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.
Закон выделяет следующие виды основного залога:
1. без передачи имущества залогодержателю;
2. с передачей имущества залогодержателю.
В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые обязательства подразделяют на следующие:
1. залог недвижимости (ипотека);
2. транспортных средств;
3. товаров в обороте;
4. ценных бумаг;
5. Проблемы долевого строительства: баланс интересов дольщиков и застройщиков.
Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Отсутствие подписанного обеими сторонами акта о передаче объекта долевого строительства к установленному договором сроку исполнения основного обязательства застройщика влечет для просрочившего исполнение застройщика достаточно жесткие негативные последствия.
Во-первых, в силу п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой (а если участником долевого строительства является гражданин - то двух трехсотых) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Во-вторых, норма ст. 10 Закона N 214-ФЗ возлагает на неисправного застройщика обязанность сверх неустойки возместить в полном объеме причиненные дольщикам убытки. В качестве последних участники долевого строительства успешно взыскивают в судебном порядке с застройщиков значительные суммы расходов по найму других жилых помещений на период просрочки передачи объекта долевого строительства
Практически единственным действенным средством защиты застройщиков от указанных требований дольщиков остается оспаривание факта вселения дольщика в жилое помещение по договору найма и доказывание отсутствия нуждаемости дольщиков в найме квартиры, в том числе посредством установления места постоянной регистрации дольщика по месту жительства
В-третьих, на основании применимой к отношениям долевого строительства с участием граждан нормы ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред
Установив наличие нарушения обязательства застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства, суды презюмируют причинение дольщику морального вреда, не требуют предъявления дополнительных доказательств физических неудобств, нравственных страданий дольщиков и практически с неизбежностью взыскивают в пользу последних вышеуказанную компенсацию
В-четвертых, в случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Принимая во внимание высокий размер и штрафной характер установленной Законом N 214-ФЗ неустойки, имея в виду необходимость начисления данной неустойки на общую цену договора вне зависимости от конкретных договоренностей о порядке оплаты, возможной договорной отсрочке платежей и вероятной просрочке оплаты со стороны дольщика , учитывая обязательность (неизбежность) взыскания с просрочившего застройщика в пользу потребителя штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", нетрудно объяснить острое желание застройщика добиться скорейшего оформления акта или иного документа о передаче дольщику объекта долевого строительства и напротив - соблазн участника долевого строительства затянуть приемку.
Если между застройщиком и участником долевого строительства отсутствуют разногласия о качестве построенного объекта, на случай уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при его отказе от приемки в п. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм составления одностороннего акта о передаче. Так, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при наличии у застройщика сведений о получении дольщиком сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче (либо в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства.
. Так, согласно п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта и отказаться от подписания передаточного документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований (п. 1, 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта объекта при обнаружении лишь таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (существенных недостатков). При этом данные существенные недостатки должны относиться к числу недостатков конкретизированного объекта долевого строительства, а не к недостаткам общего имущества в построенном жилом многоквартирном