Прекращение договора пожизненного содержания
По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты[6]. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.
Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом[7]. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются
17. Договор аренды: понятие, элементы, исполнение. Виды договоров аренды.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объекты аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Арендодатель:право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Форма договора аренды:
· договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме;
· договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В ГК РФ предусмотрено 5 видов договора аренды:
• проката
• аренды транспортных средств
• аренды зданий и сооружений
• аренды предприятия
• финансовой аренды (лизинга)
По своей характеристике договор аренды консенсуальный, взаимный, возмездный.
Предметом договораявляется индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процесе ее использования.
Форма договоразависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юр. лицом, форма его должна быть письменной.
Порядок заключения договорааренды имеет две особенности.
Первая заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами,претендующими на право быть арендаторами.
Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора.
Ценадоговора определяется по соглашению сторон.
Срок договораможет быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.
В роли сторонмогут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).
Содержание договора аренды
Существенными условиями договора аренды является:
1.
1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору - арендодателя и арендатора);
2. срок аренды (исходя из определения договора аренды);
3. арендная плата (исходя из определения договора аренды).
Замечание:ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить 2-е и 3-е условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Предмет договора аренды:
1.
1. имущество, передаваемое в аренду;
2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств:
·
· земельные участки,
· природные объекты,
· предприятия и другие имущественные комплексы,
· здания, сооружения,
· оборудование, транспортные средства и т.п.
Срок аренды
ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).
Арендная плата
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
19. Расторжение и прекращение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором аренды срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Если обе стороны согласны с расторжением договора, оно происходит по соглашению сторон. При несогласии арендатора требование арендодателя рассматривается в суде или арбитражном суде (ст. 619 ГК РФ).
Договор аренды, может быть досрочно расторгнут ипотребованию арендатора, если:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованием арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом) в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) арендованное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества;
4) арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Законом установлены преимущества арендатора, выполняющего надлежащим образом свои обязанности: он имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а заключил договор с другим лицом, бывший арендатор может потребовать перевода на него прав арендатора или возмещения ему причиненных убытков. При заключении договора на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон (ст. 612 ГК РФ).
Договор аренды прекращается по соглашению сторон, по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГКРФ).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия,заисключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).
Прекращение договора аренды возможно в случае выкупа арендатором арендованного имущества. Условие о выкупе арендатором арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при внесении арендатором обусловленной выкупной цены может быть предусмотрено в договоре или в дополнительном соглашении сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В отдельных случаях законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
20. Виды договоров аренды:
1) прокат;
2) аренда транспортных средств;
3) аренда зданий и сооружений;
4) аренда предприятий,
5) финансовая аренда;
6) аренда земельных долей.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, договор аренды земельных долей вступает в силу с даты его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и продлевается до тех пор, пока одна из сторон не позднее, чем за оговоренный при заключении договора срок не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении.
Договор аренды может заключаться на определенный либо неопределенный сроки. Если срок договора истек и ни одна из сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается автоматически продленным на тот же срок на прежних условиях. Договор может быть расторгнут любой из сторон в случае неоднократного нарушения другой стороной условий настоящего договора. В этом случае виновная сторона обязана возместить все убытки, связанные с расторжением договора. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами, а в случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный или народный суд, выбранный сторонами для разрешения споров.
Договор составляется в двух экземплярах, которые идентичны и имеют одинаковую силу. Любые изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.
20.