Договор аренды предприятия
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятия в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК РФ).
Выделение аренды предприятия в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятия в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, а тем, что в аренду сдается бизнес арендодателя.
Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, двухсторонним.
Сторонами договора аренды предприятия могут выступать граждане- предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.
Права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующий деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, в установленном порядке может предъявить иск об удовлетворении требований, вытекающих из пункта 2. ст. 657 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Цена договора аренды предприятия является существенным условием. Размер арендной платы устанавливается договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК РФ не применяются.
Форма договора. Договор заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Содержание договора аренды предприятия
В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы имущества с различным правовым режимом: во-первых, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; во-вторых, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.
Входящие в состав основные средства, т.е. имущество первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование (с возвратом).
Оборотные средства и иное имущество второй группы передаются «в порядке, на условия и в пределах, определяемых договором».
Если арендодатель не является собственником имущества, то в соответствии со ст.656 ГК РФ установлено правило о том, что передача прав владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Особенностью пользования имущества арендованного предприятия составляет наделения арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.
Права и обязанности сторон
Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Вопросы к темам для самопроверки
Тема 1
1. Дайте определение договора аренды (имущественного найма)
2. Назовите стороны договора аренды
3. Дайте определение предмета договора аренды
4. Перечислите существенные условия договора аренды
Тема 2
1. Дайте определение договора проката
2. Кто может выступать в качестве арендодателя по данному договору
3. Предмет договора проката
4. Дайте характеристику договора проката
5. Кто производит капитальный и текущий ремонт сданного в прокат имущества
6. Кто по общему правилу несет расходы по содержанию имущества
7. Обязан ли арендодатель ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества
Тема 3
1. Дайте определение договора аренды транспортного средства с экипажем
2. Какие полномочия имеет арендатор по переданному ему транспортному средству
3. Кто осуществляет техническую эксплуатацию транспортного средства
4. Кто по общему правилу несет расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание
5. Кто обязан страховать транспортное средство, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора
6. Имеет ли право арендатор сдавать без согласия арендодателя транспортное средство в субаренду
Тема 3.1
1. Дайте определение договора аренды транспортного средства без экипажа
2. Какие правомочия получает арендатор на передаваемое транспортное средство
3. Кто осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства
4. Кто несет расходы на содержание арендованного транспортного средства
5. Кто обязан в течение всего срока действия договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии
6. Имеет ли право арендатор без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки
Тема 4
1.Дайте определение договора аренды здания или сооружения
2.Предмет договора
3.Назовите существенные условия договора
4.Перечислите обязательные условия заключения договора
5.Подлежит ли государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы?
6.На какую часть земельного участка передается арендатору право владения?
7.Как осуществляется передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором?
Тема 5
1. Дайте определение договора аренды предприятия
2. Предмет договора предприятия
3. Назовите существующие условия договора
4. Стороны договора предприятия
5. С какого момента договор аренды предприятия считается заключенным
6. Кто обязан в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии
7. Имеет ли право арендатор, если иное не предусмотрено договором, вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса
8. Имеет ли право арендатор, если иное не предусмотрено договором без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности
Тема 5
1. Дайте определение договора лизинга
2. Цель арендодателя по договору аренды
3. С какой целью приобретается лизингодателем арендованное имущество
4. каким может быть срок договора лизинга
5. Предмет договора лизинга
6. Обязан ли арендодатель, приобретая имущество для арендатора уведомить продавца, о том, что имущество предназначено для передачи в аренду
7. Кто обязан производить капитальный ремонт имущества
8. Кто несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества
Тест
1. Договор аренды транспортного средства с экипажем передается арендатору:
а) в пользование
б) во владение и пользование
в) во временное пользование
2. В соответствии с договора аренды транспортного средства с экипажем арендатор обязан
а) в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства
б) нести расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание
в) нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией, в том числе на оплату топлива
3. По договору транспортного средства без экипажа, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет
а) арендатор самостоятельно
б) арендодатель самостоятельно
в) арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица
4. По договору транспортного средства без экипажа арендодатель обязан
а) в течение всего срока действия договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии
б) передать транспортное средство в исправном состоянии
в) своими силами осуществлять управление транспортным средством
5. По договору транспортного средства с экипажем срок договора
а) не может превышать одного года
б) не может превышать 5 лет
в) условие договорное
6. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства, арендатор обязан
а) возместить арендодателю причиненные убытки в любом случае
б) только в том случае, если арендатор докажет, что гибели или повреждения арендованного транспортного средства произошла по вине арендатора
в) арендатор не имеет обязательств по отношению к арендодателю
7. По договору проката арендодатель обязуется предоставить арендатору
а) движимое имущество за оплату во временное владение и пользование
б) во временное владение и пользование любое имущество
в) во временное владение движимое и недвижимое имущество
8. Договор проката является
а) возмездным, консенсуальным, взаимным
б) возмездным, реальным, публичным
в) возмездным, консенсуальным, публичным
9. Договор поката заключается на срок
а) до одного года
б) на любой срок
в) на срок не более пяти лет
10. Правила о возобновлении договора на неопределенный срок о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды
а) к договору проката не применяются
б) применяются в силу договора
в) применяются в силу закона
11. Арендатор вправе отказаться от договора проката, в любое время, предупредив об этом арендодателя
а) не менее чем за 10 дней
б) не менее чем за 1 месяц
в) не менее чем за 3 месяца
12. Арендатор обязан производить капитальный ремонт сданного в прокат имущества
а) во всех случаях
б) если эта норма оговорена в договоре
в) только в тех случаях, когда имуществу нанесен ущерб по вине арендатора
13. Арендатор имеет право сдать имущество по договору проката
а) в субаренду без согласия арендодателя
б) не имеет право сдавать имущество в субаренду
14. Сторонами по договору аренды могут быть
а) только предприниматели
б) арендодатель – любое лицо; арендатор – предприниматель
в) любые лица
15. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде
а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
в) предоставления арендатором определенных услуг
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества
16. При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, арендатор вправе
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы
в) потребовать досрочного расторжения договора
17. При заключении договора аренды арендодатель
а) обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
б) обязан предупредить о правах третьих лиц, если об этом прямо указано в договоре
в) обязан предупредить о правах третьих лиц, если об этом прямо сказано в законе
18. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю по договору аренды предприятия о своем согласии на перевод долга, вправе требовать прекращения договора
а) в течение месяца со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду
б) в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду,
в) в течение шести месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду
19.Существенными условиями договора аренды предприятия являются
а) цена
б) срок
в) арендная плата
20. Арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса
а) без согласия арендодателя
б) без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором
в) только с согласия арендодателя
Глава 34. АРЕНДА
Общие положения об аренде