Чистый месячный доход: $52
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($52 × 12): $624
÷
Капитал, вложенный в собственность $12295
Прибыль на вложенный капитал: 5%
Несмотря на небольшую отрицательную доходность этой, собственности, данную статью наших активов все равно оплачивает жилец, а у нас хватает доходов от других инвестиций, чтобы покрыть издержки и эксплуатационные расходы. Сегодня дома такого типа в этом районе продаются за 128 тысяч долларов.
Когда мы поехали взглянуть на дом, агент по недвижимости показал нам район новостроек, и мы выбрали там новый строящийся дом стоимостью 127 тысяч долларов с выплатой 5 % (6350 долларов) н качестве первого взноса. Мы приняли решение, поверив на слово агенту, утверждавшему, что это хороший, быстро развивающийся район. Однако после завершения строительства дом оставался без жильцов на протяжении многих месяцев, так как агент оказался по совместительству работником компании, управляющей этой недвижимостью, и долгое время не мог найти арендатора. В конце концов, мы убедились, что решающим фактором успеха нашей империи недвижимости является управление. Нам посоветовали обратиться в другую управляющую компанию, которая смогла сдать новый дом в аренду менее чем через месяц.
Чистый месячный доход с этого дома составляет сейчас 75 долларов.
В последнее время программа распродажи конфискованной собственности через Управление по Делам ветеранов стала настолько популярной, что аукционные цены резко подскочили вверх, а доходность недвижимости упала. Иногда прогнозы доходности даже такой недвижимости не оправдываются. А так как мы заинтересованы в приобретении недвижимости, приносящей доход, то нам пришлось заняться поиском других вариантов. Наш агент во Флориде наладил контакты с застройщиком нового жилья. В прошлом году мы купили у него новый дом без постороннего финансирования. Застройщик предложил нам свою программу кредитования и согласился сделать скидку на дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, если мы воспользуемся услугами его кредитора. Мы получили разрешение на заем и купили дом стоимостью 102 750 долларов, заплатив первый взнос в размере 5 процентов. Застройщик взял на себя расходы на оформление в размере 3 тысячи долларов. Главное преимущество нового жилья заключается в том, что оно не требует ремонта. К тому же такая собственность требует минимальных затрат на эксплуатацию. Посмотрите на раскладку:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $5137
Расходы на оформление, оплаченные нами: $1563
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами:$0
Итого: $6700
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1090
- Потери от простоя (5 %): $0
Общий доход: $1090
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка: $350
- Ремонт и эксплуатация $25
- Резерв: $25
- Комиссия за управление (5 % от ренты): $54,50
- Погашение кредита (на 30 лет под 6,275 %): $609
Итого: $1063,50
Чистый месячный доход: $26,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($26,50 × 12): $318
÷
Капитал, вложенный в собственность $6700
Прибыль на вложенный капитал: 4,7%
Сегодня аналогичное жилье в этом районе продастся за 126 тысяч долларов. Мы уже собираемся купить еще один из таких новых домов.
Ежемесячный доход от наших первых семи объектов недвижимости составляет 324 доллара. Наша доля капитала в этих домах составляет почти 130 тысяч долларов при первоначальном вложении примерно 60 тысяч долларов, включая расходы на оформление и ремонт. В результате наша прибыль на вложенный капитал составила 7 процентов, не считая повышения стоимости недвижимости и налоговых льгот. Но самое главное — за все эти активы платят наши жильцы. Магическая формула, которую мы используем, проста: занимайте деньги на покупку активов и заставляйте кого-нибудь другого выплачивать за вас ли деньги.
Сцена шестая
Благодаря Богатому Папе мы узнали, что недвижимость - это верный путь к финансовой свободе. 11родолжая свое финансовое образование, мы:
• Узнали, как анализировать финансовые показатели собственности, чтобы определить степень выгодности сделки.
• Поняли, что управление — это ключ к длительному успеху в сфере недвижимости. Хорошее управление может превратить прибыльную сделку в высоко-прибыльную. Плохое управление способно превратить прибыльную сделку в малодоходную, а малодоходную — в убыточную.
• Завязываем знакомства и окружаем себя людьми, думающими, как мы. Те, кто расписывается в своей беспомощности, заявляя что-нибудь вроде: «У меня это никогда не получится», «Это слишком дорогое удовольствие» и «Зачем мне это надо?», просто придумывают оправдания своему нежеланию что-то делать. Мы решили отказаться от общения с ними, потому что они тянут нас назад.
• Стараемся побольше узнать о том, сколько денег готовы дать нам банкиры, а также, почему и, когда они отказывают в кредите.
• Все больше убеждаемся в том, что покупка недвижимости — это не эмоциональный акт, основанный на нашем впечатлении от внешнего вида конкретной недвижимости. Многих из наших домов мы даже не видели, и у нас нет возможности поехать туда, чтобы проверить, как обстоят дела на месте, поэтому в нашем статусе владельцев присутствует элемент виртуальности. Однако генерируемый этой недвижимостью денежный поток — вещь вполне реальная и осязаемая.
Одна из самых больших перемен в нашей жизни связана с риском. До знакомства с теориями Богатого Папы я связывала риск главным образом с физическими трудностями занятий альпинизмом. В нашем сегодняшнем понимании риск — это в первую очередь бездействие. Двигаться по дороге, которая ведет в никуда, и вкладывать деньги в инвестиции, которые никто не в силах проконтролировать, — это так же безрассудно, как лезть на гору без необходимой экипировки.
Другая серьезная перемена касается моей привычки тянуть время. Теперь я побеждаю свою лень, просто заставляя себя делать то, что нужно, даже если мне это не нравится. В течение первых четырех лет существования нашего бюро услуг люди приходили ко мне сами. Теперь мне приходится настойчиво и агрессивно гоняться за ними. Звонки незнакомым людям доставляют мне мало удовольствия, но я знаю, что должен делать это ради своего благосостояния и возможности дальше заниматься инвестициями в недвижимость.
Также мне нелегко было справиться с ощущением нехватки времени и страхом, что я недостаточно быстро достигаю своих целей. Но благодаря Богатому Папе, который сумел максимально упростить сложные концепции и представить их в легком для понимания виде, я постепенно успокоился. Располагая возможностью непрерывно продолжать свое финансовое обучение, я твердо уверен, что мы добьемся всего, чего желаем.
Мой бизнес пока еще не вышел за пределы части Квадранта «С», где обитают люди, которым приходится самим заботиться о поддержании денежного потока. Я знаю, что в мое отсутствие этот бизнес не развалится, но без моего прямого участия он не будет расти. Сказать по правде, я опасаюсь, что если я перестану постоянно вкладывать в него силы и время, он постепенно сойдет на нет. В настоящее время мы разрабатываем стратегии перехода в часть Квадранта «В». Одна из возможностей связана с организацией лицензионных филиалов в других городах. Чтобы иметь больше свободного времени, я собираюсь свести и свои обязанности к подготовке инвестиционных контрактов и наблюдению за их исполнением, а решение текущих вопросов переложить на других.
В следующем году мы собираемся купить свой первый мультиплекс, самостоятельно или на паях. Мы поставили перед собой цель: за следующие пять лет довести цифру своего пассивного дохода до 10 тысяч долларов в месяц. Когда это произойдет, я отойду от дел и официально покину дорожку для «крысиных бегов». Нам не нужно будет надеяться на тысячу долларов в месяц, выделяемых системой социального •обеспечения. Недвижимость стоимостью в миллионы долларов обеспечит нас на всю жизнь.
Счастливый конец
Раньше мы часто оказывались в ловушке текущих проблем и не были уверены в будущем. Хотя будущее и таит в себе множество неожиданностей, теперь мы гораздо лучше представляем себе, что ждет нас завтра и как к этому подготовиться. Мы понимаем, что находимся на середине пути и что успех - это часть процесса, который приведет нас туда, где мы хотим оказаться. Постоянное повышение уровня финансовых знаний вселяет в нас уверенность в том, что мы делаем все необходимое для нас и нашего сына. Впереди у нас реальность, способная принести больше радости, чем любой счастливый конец в фильме. Такой реальностью станет для нас обретение полной финансовой свободы.
У нас есть все основания гордиться собой. Мы смотрим на себя, оцениваем, далеко ли продвинулись, чувствуем, что с каждым днем приобретаем новые знания, и анализируем то, что уже сделали и что планируем сделать. Пора молодости и наивности давно прошла, и поэтому мы приняли сознательное решение узнать, на чем держится реальный мир, не бояться перемен и взять на себя ответственность за свое финансовое благосостояние. Кроме того, мы испытываем намного меньше опасений по поводу своей старости.
Мы всегда считали себя невероятно богатыми, а теперь можем сказать, что наши финансовые активы почти догнали наши амбиции.
Глава 2.
Мы занимаемся своим делом
Трейси Родригес
Феникс, Аризона
Десять лет назад нам еще не было тридцати, а мы уже были вынуждены признать себя банкротами и оказались в крайне неприятном, даже отчаянном, положении. Рассказ о том, как после восьми месяцев ежедневного выслушивания звонков с требованием денег нам удалось поправить дела и перейти к получению пассивного дохода, можно разделить на две части. В первой говорится об обстоятельствах, которые от нас не зависели. Во второй вы познакомитесь с обстоятельствами, которые мы решили взять под свой контроль после того, как познакомились с советами Богатого Папы.
Сегодня я и мой муж Дэвид владеем тремя растущими предприятиями; в число наших активов входит также доходная недвижимость. Мы живем в прекрасном доме и ездим на хороших машинах, а наши родственники и друзья стали относиться к нам намного серьезнее, чем раньше.
Знакомая история
Я росла в Сан-Диего, штат Калифорния; моя семья жила от зарплаты до зарплаты, хотя в то время я этого не понимала. Мы жили в красивом доме, где никто никогда не вел разговоров о деньгах. Мои родители были разведены, и я жила с мамой и отчимом, который работал пожарным. Когда я училась в школе, моя мама, работавшая секретарем в компании «ОВ-GYN», с каждой зарплаты откладывала по 20 долларов. В начале каждого учебного года в старших классах она вручала мне 300 долларов на одежду, и это казалось мне очень внушительной суммой. Еще одним оправданием внеочередных трат служил канун Рождества, потому что тогда отчим получал премию. Но в остальное время года денег было так мало, что я даже не могла позволить себе стать лидером группы поддержки нашей спортивной команды.
После окончания средней школы я стала задумываться о том, как бы стать хозяйкой собственного бизнеса. Но после знакомства с Дэвидом начался новый этап моей жизни, и все эти мысли отошли на задний план.
В 1991 году у нас была круглогодичная работа на лыжном курорте в Рино, и мы ни в чем себе не отказывали. Зарабатывая больше денег, чем когда-либо раньше, мы покупали снегоходы и шикарные машины. Но однажды мы попали под сокращение, и несмотря на то что нам удалось быстро найти новую работу там же, в Рино, получать мы стали меньше, и очень скоро нам пришлось играть в «догонялки» с растущими счетами.
В 1992 году я забеременела. Когда врачи прописали мне три месяца постельного режима, меня уволили. Моя дочь родилась раньше срока — накануне Дня благодарения. Мы не успели опомниться, как над нами нависли больше 50 тысяч долларов долга больнице плюс куча неоплаченных старых счетов. Мы были вынуждены продать свои снегоходы и машины, а затем объявить себя банкротами. Мне было тогда 24 года.
Но все же я продолжала мечтать о том, что когда-нибудь смогу стать сама себе хозяйкой. Я записалась на профессиональные курсы и стала косметологом, одновременно работая торговым представителем компании, производящей женское белье. Дэвид тоже работал. У нас родился второй ребенок.
Со стороны мы выглядели усердными тружениками и заботливыми родителями. Но в глубине души я остро ощущала свою ущербность. Много раз я переживала приступы острой паники, и спрашивала себя: «Смогу ли я когда-нибудь снова почувствовать себя полноценным человеком?» Пятно на нашей кредитной истории преследовало нас 10 долгих лет.
Но все же мы выстояли. В 1993 году мы пошли работать в систему многоуровневого маркетинга и к 1996 году создали собственную сеть. Но в 2001 году, после того как один из наших наставников познакомил нас с книгами серии «Богатый Папа», наш стиль управления этим бизнесом и всем, что последовало за ним, изменился самым радикальным образом.