Имелась ли хозяйственная необходимость в производстве тех улучшений, которые были сделаны арендатором? 2 страница
Но как же регулируется в таком случае конфликт между теми, кто заключил договоры с собственником, если все эти договоры действительны?
Мы видим, что возникшие права не тождественны. Право залога отличается от права покупателя как кредитора в обязательстве. Понятно, что эти права могут возникать независимо друг от друга. Но главное в том, что, конечно, продавец имущества вправе заложить его, пока остается собственником. Как следует из ст. 335 ГК РФ, для создания залога достаточно наличия права собственности у залогодателя. В данном случае залогодатель являлся собственником в момент передачи объекта в ипотеку. В результате возникает два права: право покупателя требовать передачи купленного (ст. 454 ГК РФ) и право залогодержателя обратить взыскание на предмет залога. Ничего незаконного в возникновении таких прав нет, а возникший между ними конфликт вполне разрешается на почве закона. В данном случае - в пользу залогодержателя.
Когда кредитор обращал взыскание на предмет залога, его собственником оставался должник, поэтому никаких препятствий к взысканию не имеется. В данном случае вполне соответствует действительности то положение договора об ипотеке, в котором утверждается, что имущество в момент передачи в ипотеку никому не принадлежит.
Вопрос о добросовестном приобретении заложенного имущества, который рассматривался выше, не имеет отношения к нашей ситуации. Ведь покупатели не стали приобретателями уже заложенного имущества.
Здесь важно то, что в момент спора они еще вообще не стали приобретателями. Приобретатель - это уже собственник (и владелец, если имеются в виду ст. ст. 302, 223 ГК), тогда как покупатель - это еще только кредитор.
Кроме того, невозможно согласиться и с выводом суда об исполнении договора в части передачи права.
В нашем случае договором предусмотрено, что стороны осуществляют передачу 1/65 доли в праве общей собственности на стоянку по акту приема-передачи. Само по себе это условие, пожалуй, лишено смысла, так как право является нематериальным явлением и не может быть передано никаким образом. В том числе по акту приема-передачи.
В силу ст. 251 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость никакая передача права не производится, а право переходит в момент регистрации. Следовательно, договор не может считаться исполненным вплоть до регистрации перехода права. Соответственно, судебный запрет регистрации будет означать запрет на исполнение договора (что само по себе вполне допустимо).
Но в данном случае не может быть осуществлено и фактической передачи вне договора. Если бы продавец имел определенный порядок пользования своей долей, например на основании договора, заключенного в порядке ст. 247 ГК РФ с другими совладельцами, то он мог бы попытаться так или иначе включить условие о сохранении этого порядка пользования в соглашение о передаче доли. Но, как уже говорилось выше, продавец никаким порядком пользования не располагал и потому заведомо был лишен возможности определить или хотя бы описать этот порядок для покупателя.
Мы можем видеть, что решение суда общей юрисдикции о признании договора ипотеки недействительным потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей, является более чем сомнительным. Но в любом случае суд, рассматривающий требование об обращении взыскания на заложенное имущество, связан не юридическими выводами суда общей юрисдикции, а только установленными им обстоятельствами (п. 3 ст. 69 АПК РФ). В данном случае наиболее важным, конечно, является установление того факта, что договор купли-продажи доли был совершен раньше договора ипотеки. Этот факт обязателен для арбитражного суда и не может быть пересмотрен даже при самых убедительных доказательствах обратного. Но из него вовсе не следует вывод о ничтожности договора ипотеки. Поэтому арбитражный суд не может быть связан этим выводом, т.е. юридическим суждением, но должен дать свою квалификацию установленным фактам.
О виндикации права
Президиум ВАС РФ 9 февраля 2010 г. рассмотрел дело по иску ЗАО "Невский Гранит" к ОАО "Петродворцовая электросеть" об истребовании из незаконного владения ответчика 2/3 долей в праве общей собственности <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 9 февраля 2010 г. N 13944/09 по делу N А56-31225/2008 (СПС "КонсультантПлюс").
Фабула дела такова.
В 1997 г. истец получил право на 2/3 доли в общей собственности на подстанцию в результате договора о долевом участии (простого товарищества). Фактически подстанцией управляло ООО "Петродворцовое оптово-розничное объединение", имевшее 1/3 доли в общей собственности.
В 2001 г. объединение продало подстанцию ответчику - ОАО "Петродворцовая электросеть".
В 2007 г. суд признал сделку ничтожной в силу нарушения ст. 246 ГК (распоряжение общим имуществом допускается не иначе как по согласию сособственников), но в реституции отказал за пропуском срока исковой давности.
После этого истец обратился с иском к покупателю о признании за ним права на 2/3 доли в общей собственности. В этом иске было отказано, поскольку суд расценил заявленное требование как виндикационное.
В связи с этим был уже заявлен виндикационный иск. Судом первой инстанции иск был удовлетворен. Суд установил течение исковой давности с момента получения извещения об отчуждении подстанции в 2005 г., а также не нашел добросовестности в действиях ответчика, который знал о том, что истцу принадлежит 2/3 доли в общей собственности на объект. Решение было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции принятые судебные акты отменил, в иске отказал, потому что доля в праве не является вещью и не подлежит виндикации.
ВАС РФ Определением от 2 декабря 2009 г. передал дело в Президиум, высказав суждение, что закон не содержит препятствий для защиты права на долю в общей собственности.
При этом Суд сослался и на признание судебной практикой возможной виндикации бездокументарных ценных бумаг и долей в ООО.
Президиум ВАС РФ согласился с доводами Определения и отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление.
Принятое постановление, конечно, привлекло внимание юристов. Вопросам, затронутым описанным делом, посвящены несколько глав книги, что позволяет мне опустить их повторение, высказав только свою позицию по обсуждаемому делу.
Обращает на себя внимание тот аспект проблемы, который кратко можно охарактеризовать так: виндикация, конечно, не адекватна защите прав, отличных от собственности, но при этом виндикация - не столько расширение, сколько ограничение возможностей защиты таких прав.
Перед тем как обратиться к сути этого конкретного дела, нужно сказать несколько слов о защите права, нарушенного сделкой по незаконному распоряжению этим правом, прежде всего - незаконному отчуждению права.
Гражданский оборот представляет собой, как известно, не оборот вещей, а оборот прав. Соответственно, сделка в обороте является обычно способом передачи прав. Бывают и иные сделки, например об оказании услуг или о производстве работ, но мы здесь их обсуждать не будем. Мы говорим только о договорах, направленных на отчуждение (передачу) права.
Теория правопреемства представляет этот процесс так, что сделка не передает право, а прекращает право у одного лица (отчуждателя) и создает право у другого лица (приобретателя). Для упрощения изложения я опущу также те сложности, которые связаны с разграничением действия обязательства и акта передачи права (подробнее эти вопросы обсуждались в гл. 12 книги).
Будем далее рассматривать только результат сделки - передачу права.
Тогда ничтожность сделки означает, что право не перешло, а осталось у прежнего обладателя. Скажем, ничтожность договора купли-продажи права (цессии) означает, что цессионарий права требования не получил - оно осталось у цедента.
Последствия недействительности сделки (ст. 167 ГК) не охватывают эту сторону ничтожности сделки. В п. 1 ст. 167 ГК говорится о том, что сделка не создала (не изменила, не прекратила) гражданских прав, под которыми понимаются, как представляется, обязательства <1>.
--------------------------------
<1> Здесь есть нюанс, связанный с существованием таких сделок, которые не порождают обязательства, и среди них как раз можно обнаружить сделки о передаче права. Вопрос уже обсуждался в гл. 12, но для нашего рассмотрения ничего не изменится, если мы будем понимать п. 1 ст. 167 ГК (и, соответственно, ст. 153 ГК) в том смысле, что недействительная сделка не создала обязательства, а если она не была направлена на создание обязательства, т.е. имела целью передачу права, то это право не возникло у приобретателя (осталось у прежнего обладателя).
В п. 2 ст. 167 ГК, который обычно применяется на практике, описываются, напротив, уже последствия исполнения обязательства из недействительной сделки, причем исполнение, как это следует из ст. 307 ГК, может состоять в передаче вещи, денег, оказании услуг, выполнении работ (воздержание от действия реституцией не охватывается). Соответственно, возвращаются вещи или деньги, и ничто иное. Возврат прав в рамках реституции не осуществляется.
Но если мы даже выйдем за рамки реституции, то и тогда не обнаружим действия по передаче права. Передача права не нуждается в совершении действия вообще и не является действием по исполнению обязательства в частности. Поэтому она и не упоминается в ст. 307 ГК.
Соответственно, в рамках применения последствий недействительности сделки невозможно вернуть право (в этом смысле суды в обсуждаемом деле правильно отказались применять реституцию, хотя и обосновали это пропуском срока исковой давности, который, однако, касается только требований по п. 2 ст. 167 ГК, а не требований о признании права).
Между тем в Определении ВАС РФ от 2 декабря 2009 г. говорится, что "в юридической доктрине и практике не ставится под сомнение и возможность возврата в первоначальное положение сторон по сделке купли-продажи доли в праве, когда такая сделка признана недействительной". Здесь нужны уточнения.
Сам по себе такой способ защиты, как "возврат в первоначальное положение", не имеет определенного содержания. Высказываются мнения, и с ними следует согласиться, что этой формулой охватываются все средства защиты права, указанные в законе, в том числе в ст. 12 ГК.
Этот оборот можно обнаружить в ст. 1106 ГК, описывающей последствия неосновательной передачи права другому лицу. Но здесь совершенно определенно речь идет об обязательстве из неосновательного обогащения (именно в 60-ю главу, и совершенно не случайно, помещена норма ст. 1106 ГК). Между тем требование из неосновательного обогащения существует в виде требования имущества либо в натуре (ст. 1104 ГК), либо в деньгах (ст. 1105 ГК). Никакого иного кондикционного требования быть не может. Понимать требование имущества в натуре в порядке ст. 1104 ГК как требование о передаче права, насколько известно, еще никто не предлагал. Если даже кто-то так и считает, то подобное мнение никак нельзя полагать несомненным для доктрины и практики, и, конечно, не об этом говорится в Определении ВАС РФ.
Упоминание неопределенного способа защиты в ст. 1106 ГК объясняется тем, что при недействительности цессии может иметь место обогащение как цессионария за счет цедента, так и цедента за счет цессионария <1>. Соответственно, суть данного правила состоит лишь в том, что (а) стороны имеют право на расчеты по правилам о неосновательном обогащении и что (б) к их отношениям, во всяком случае, не применяются нормы о реституции (!). Вот этот второй вывод из нормы ст. 1106 ГК является более важным для нашей темы.
--------------------------------
<1> Может случиться, что и никто не обогатится.
Как же понимать возврат в первоначальное положение при недействительности сделки о передаче права?
Адекватным средством защиты в том случае, когда недействительная сделка была сделкой о передаче права, принадлежавшего лицу (право собственности, право требования, авторское право и т.д.), является иск о признании права. Ответчиком по этому иску является любое лицо, которое своими действиями нарушает права потерпевшего, в том числе и прежде всего - тот, кто ведет себя как обладатель спорного права.
Присуждение по этому иску подтверждает, что право не перешло к приобретателю (а следовательно, и к последующим приобретателям), но осталось у прежнего обладателя права.
Но если одновременно с правом была передана и вещь, то защита выступает как двойной иск: о признании права и об истребовании вещи. Именно таким иском является виндикация, обязательным элементом которой, как известно, является обоснование права истца на истребуемое имущество. Поэтому, независимо от того, формулирует ли истец оба требования или только требование о выдаче вещи, спор является в любом случае спором титульным, спором о праве.
Ответчик имеет, однако, возражение о добросовестном приобретении, которое выступает как ограничение виндикации. Ограничение состоит в том, что, несмотря на то что истец имеет право собственности, суд не может истребовать вещь у ответчика. Это ограничение установлено для защиты оборота; одним из существующих объяснений такого ограничения является доверие к наличному владению, которое должны иметь все участники оборота.
Далее развивать эту тему нет смысла ввиду изобилия литературы по этому вопросу. Достаточно сказать, что добросовестность в рамках виндикации связана с владением. А владеть можно только вещью, но не правом. Именно поэтому суд кассационной инстанции в нашем деле в иске отказал.
Если теперь задаться вопросом, как должны защищаться те права, которые не имеют своим объектом вещь, т.е. права "в чистом виде", то мы не можем дать никакого иного ответа, кроме того, что эти права защищаются точно так же, как и право собственности, только без защиты владения.
А это означает, что если была незаконно совершена сделка по отчуждению права требования (цессия), распоряжению исключительным правом (ст. 1233 ГК) и т.д., то истец вправе требовать признания за ним права, ссылаясь на то, что недействительная сделка не привела к созданию (передаче) права у ответчика.
Ответчик при этом не вправе ссылаться на добросовестность приобретения права потому, что такое возражение предусмотрено только для виндикационного иска. Никаких оснований применять аналогию здесь не имеется: нет никакого пробела в законе.
Можно ожидать отсылки к принципу добросовестности, но такая отсылка для анализа виндикации будет ошибочной. Нужно учесть, что возражение о добросовестном приобретении ограничивает право истца, а всякое ограничение права не может толковаться расширительно.
Что касается принципа добросовестности (отличного от возражения о добросовестном приобретении), то он равным образом применим к поведению обеих сторон спора, и никакого ослабления или тем более ограничения права истца, потерпевшего от незаконного отчуждения его права, из этого принципа вывести невозможно.
Отказ в иске может последовать лишь ввиду прекращения самого права (скажем, прекратилось действие патента, право требования прекращено надлежащим исполнением и т.д.). Но и виндикация, как известно, отпадает с прекращением права собственности, в том числе вследствие гибели вещи.
Итак, нет никаких препятствий предъявлять требования о признании права на акции, утраченные в результате незаконного их отчуждения, доли в ООО и иных прав, ставших предметом недействительных сделок, независимо от того, кто является ответчиком. Мы уже говорили, что ответчик - это тот, кто ведет себя как обладатель спорного права (акционер, учредитель ООО, субъект права требования и пр.), ссылаясь при этом на свою легитимацию в виде записи в реестре, наличия договора и т.д. Суть спора состоит в проверке этой легитимации, действительности этого основания.
Возникшее в судебной практике ограничение этого иска возражением о добросовестном приобретении права не вытекает из закона. Но для того, чтобы понять, насколько желательно такое ограничение (вообще говоря, видимо, оно адекватно нынешним условиям нашего оборота <1>), неплохо бы ясно понимать, что, по точному смыслу ГК, потерпевший имеет право добиваться признания за ним права, отчужденного по недействительной сделке, без каких-либо ограничений от каких угодно последующих претендентов на это право.
--------------------------------
<1> Варианты усиленной защиты потерпевшего в виде "восстановления корпоративного контроля", равно как и ответственности эмитента за незаконно утраченные акции, во всяком случае, говорят о том, что судебной практике не чужды идеи широкой защиты потерпевшего субъекта права.
Между тем существует представление, что, предоставив потерпевшим субъектам права защиту по аналогии с виндикацией, им дали такие возможности, которых у них до того не было. На самом деле это не так. И в этом, как представляется, наименее очевидный сегодня аспект всей проблемы, как уже говорилось выше.
Здесь необходимо остановиться и попытаться ответить на вопрос: почему практика не пошла по тому пути, который вытекает из закона и который позволяет спорить о незаконно отчужденном праве с любым его приобретателем без всяких ограничений (кроме ограничения сроком исковой давности)?
На мой взгляд, одной из наиболее острых проблем применения ГК последние полтора десятилетия была проблема смягчения, даже обуздания, того разрушительного потенциала, который содержится в заложенном в ГК механизме признания сделки недействительной.
Хорошо известно, сколько усилий пришлось приложить, чтобы как-то сдержать действие реституции в сфере оборота вещей (главным образом - недвижимости) за счет применения норм о виндикации с имеющимися в ней ограничительными механизмами в виде возражения о добросовестном приобретении вещи. Это сдерживание реституции имело почву в ГК с его механизмами защиты вещных прав. Внешним образом происходило сопоставление норм гл. 9 и 20 ГК.
Но если речь идет об отчуждении прав, то наш ГК не ставит защите потерпевшего уже никаких ограничителей. Право может быть признано за прежним обладателем, сколько бы сделок с этим правом ни было совершено и как бы себя ни вели стороны, если первоначально право было отчуждено помимо воли его обладателя.
Иными словами, мы получаем неограниченное действие, знакомое нам по реституции, но уходящее за пределы первой незаконной сделки.
Хотя можно найти немало примеров, когда такое действие судами признавалось, все же его разрушительность вызвала идею ограничения, которая на фоне хорошо известного конфликта реституции и виндикации оказалась идеей возражения о добросовестном получении права для того, чтобы защититься от иска, основанного на незаконности отчуждения права.
Еще раз повторим, что здесь нет никакого основания для аналогии закона. Налицо особый, специально созданный, причем не сразу, а на протяжении примерно десятилетия, механизм, не имеющий оснований в законе и являющийся результатом судебной интерпретации (можно говорить и о прецеденте). Суть этого механизма - ограничение защиты лица, право которого было незаконно отчуждено, возражением о добросовестном получении этого права.
При этом нужно понимать, что добросовестность, конечно, у лица, получившего право, может быть. Добросовестность - это атрибут не владения, а приобретения, это характеристика поведения стороны в сделке о получении права (в том числе права собственности). Получатель права, участвуя в сделке, так или иначе проверяет легитимацию отчуждателя права, и его поведение в этом аспекте и оценивается как осмотрительное либо недобросовестное. Но добросовестность при заключении сделки не имеет юридического значения для целей ограничения прав третьих лиц, пока на нее прямо не указал закон. Как уже говорилось, невозможно применение по аналогии возражения о добросовестности для ограничения права истца на защиту.
Только теперь мы можем приступить к комментарию нашего дела.
В основе конфликта лежит сделка, по которой один из совладельцев распорядился вещью в целом, в том числе долей того совладельца, который не давал ему права на отчуждение его доли.
Здесь возможны две квалификации:
а) в части доли, принадлежащей продавцу, сделка действительна, а в части доли совладельца (здесь 2/3) ничтожна. По правилам о частичной недействительности (ст. 180 ГК), имея в виду конкретные обстоятельства договора, всю сделку следует признать ничтожной;
б) сделка ничтожна без применения правила ст. 180 ГК, поскольку отчуждались не доли, а вещь целиком, без согласия всех совладельцев, что прямо нарушает п. 1 ст. 246 ГК, а эта норма императивна.
Я считаю верной вторую квалификацию, хотя обе влекут вывод о ничтожности сделки <1>.
--------------------------------
<1> При сохранении первой квалификации появляется мотив нарушения преимущественного права покупки, который приходится оставить в стороне, следуя выбранной нами логике.
Ничтожность сделки приводит к тому, что владелец вещи (трансформаторной подстанции) не приобрел на нее право собственности, а стал ее незаконным владельцем (незаконный владелец, как известно, может быть и добросовестным).
Адекватной защитой незаконно отчужденного права, как мы могли уже видеть, является иск о признании за истцом права собственности на 2/3 доли в спорном объекте. Суд, отказывая в этом иске потому, что невладеющий собственник должен защищаться не иском о признании права, а виндикационным иском, на мой взгляд, неверно оценил суть спора. Аргументы приведены выше.
Квалифицировав иск как виндикационный, суд заведомо ограничил права истца, предоставив ответчику возможность возражения о доброй совести. Этот аспект проблемы мы подробно обсудили выше.
Хотя в данном случае суд не нашел признаков добросовестности приобретателя <1>, ограничение права истца на защиту оговоркой о доброй совести, как уже говорилось, не вытекает из закона. В то же время оно следует уже сложившейся практике защиты прав акционеров и учредителей ООО.
--------------------------------
<1> В данном случае недобросовестность применительно к ст. 246 ГК состоит в том, что приобретатель должен был знать об отсутствии соглашения всех совладельцев об отчуждении объекта общей собственности.
Присуждение истцу по этому иску 2/3 доли в праве общей собственности не означает, что тем самым появилось новое основание возникновения права общей собственности, не известное закону (ст. 244 ГК). На самом деле суд лишь признает, что существовавшее ранее право на 2/3 доли не прекратилось, и признал его за прежним обладателем.
Комментируемое решение подтверждает тенденцию, которая ранее сформировалась применительно к виндикации бездокументарных бумаг и долей в ООО (соответствующие ссылки даются в Определении от 2 декабря 2009 г.). Согласно этой тенденции субъекты прав, отличных от права собственности или иного права, связанного с владением вещью, могут преследовать лиц, ведущих себя как обладатели принадлежащих им прав, по правилам о виндикации. Настоящее дело распространило этот подход на доли в праве общей собственности, что является достаточно последовательным.
Хотя юристы чаще всего расценивают этот прецедент как предоставление защиты потерпевшему обладателю права, на самом деле это ограничение защиты по правилам о виндикации.
Следующей проблемой в этом ряду может стать проблема защиты обладателей прав требования, исключительных прав и т.п. Эти права так же, как и право на долю в общей собственности, отчуждаются без создания обязательства о передаче права и, естественно, без исполнения такого обязательства.
Если следовать обсуждаемой нами тенденции, то можно ожидать и здесь появления возражения о добросовестном получении права как основании ограничения защиты.
Возможно и иное решение - введение конструкции абстрактного приобретения права. Суть ее в том, что акт приобретения права условно отделяется от договора (скажем, лицензионного договора) как абстрактная сделка, которая не зависит от судьбы договора. В этом случае при недействительности лицензионного договора право будет считаться тем не менее перешедшим, если только оно было получено от обладателя права.
Понятно, что речь идет о фикции, но эта фикция достаточно удобна.
Такая защита получателя права является более надежной, чем защита путем ссылки на добросовестность, которая поставлена в зависимость от доказательства добросовестности приобретателя.
Абстрактная передача права сходна с абстрактным вещным договором, известным германскому праву; но если вещный договор неприемлем потому, что требует масштабной ломки всего механизма правопреемства, предусмотренного ГК РФ, то абстрактность передачи права, отличного от вещного права, может быть вписана в наше право с меньшими издержками, и такой подход кажется практически оправданным.
Поскольку ни защита получателя права в рамках виндикации, ни его же защита посредством конструкции абстрактного приобретения права не имеют оснований в законе, выбор является в известном смысле произвольным и зависит от усмотрения высших судебных инстанций и законодателя.
Глава 21. О ЗАЩИТЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПОСРЕДСТВОМ
НЕГАТОРНОГО ИСКА. ИСК О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
К арендатору муниципального земельного участка, получившему его в установленном порядке от собственника для возведения магазина, после завершения строительства был предъявлен владельцем соседнего участка иск об устранении нарушений, т.е. негаторный (ст. 304 ГК). При этом истец ссылался на то, что ранее этот же участок выделялся ему и был затем незаконно у него изъят и предоставлен ответчику. Истец требовал освобождения участка и передачи ему владения. Ссылки ответчика на свою добросовестность были истцом отклонены, так как заявленное им требование закон не ограничивает добросовестностью ответчика.
Такая практика предъявления негаторных исков, имеющих целью возврат владения вещью, видимо, возможна.
Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в обоснование решения о выселении Юсупова из занимаемого на основании незаконно выданного ордера жилого помещения, несмотря на пропуск срока исковой давности <1>, указала, что "исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло" <2>. Такой подход не единичен у Верховного Суда РФ. Рассматривая дело о возврате изъятой таможенными органами автомашины, купленной добросовестным покупателем, Суд одновременно сослался и на ст. ст. 302 и 304 ГК <3>.
--------------------------------
<1> Применительно к спорам, связанным с признанием ордера на жилое помещение недействительным, действовало специальное правило исчисления срока для выселения считая с момента выдачи ордера. Именно это ограничение права истца на защиту, видимо, и повлекло ту квалификацию спора, о которой сообщил Верховный Суд РФ.
<2> Бюллетень ВС РФ. 1999. N 9. С. 23 - 24. Критическая оценка этой позиции не должна останавливаться на одной только констатации неверного применения норм о защите собственности (владения). Нужно найти законные пути привлечения к ответственности нарушителя. Применительно к делу Юсупова можно было бы, например, указать на то, что он, являясь незаконным и недобросовестным владельцем, несет ответственность перед собственником в размере неосновательного обогащения, т.е. в размере рыночной стоимости аренды занимаемого им помещения.
Вызывает интерес и обсуждение кондикции в натуре, т.е. в виде жилого помещения. Срок исковой давности в этом случае течет не с момента выдачи ордера, а по общим правилам.
Впрочем, последовательности ВС РФ не хватает. Рассматривая иск супруга, получившего право общей (совместной) собственности на жилое помещение в ЖСК, ВС РФ в иске отказал за пропуском срока исковой давности (Бюллетень ВС РФ. 2001. N 5. С. 1 - 2). В этом случае Суд не посчитал, что "исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права".
<3> Бюллетень ВС РФ. 2001. N 2. С. 13 - 14. Вообще говоря, добросовестный, а значит, незаконный, владелец не имеет права ни на виндикационный, ни на негаторный иск. Но это - другая тема.
Оценивая общие причины возникновения этого подхода, нельзя в очередной раз не отметить предельного упрощения всей отечественной правоприменительной практики, стремящейся избежать всякого усложнения и невысоко ценящей те средства из арсенала цивилистики, которые веками создавались для нахождения баланса между интересами и свободой всех участников оборота.
Дело в том, что, хотя виндикационный и негаторный иски происходят из совершенно разных источников: первый - из защиты самого права на вещь от всякого рода утрат (кражи, незаконного отчуждения и др.), а второй - из соседских отношений, сервитутов, - практически всегда имелась и имеется некоторая пограничная область, в которой собственник, сохраняющий владение, может защищаться от нарушений его права собственности административными средствами, сходными с защитой владения (например, при вторжении на чужой участок) <1>. Поскольку наше частное право утратило такого рода средства (интердикты, владельческие иски, предъявляемые без титула), проблема размежевания не могла не усложниться и потребовала значительных усилий от отечественных юристов. Поэтому установленное в нашем праве разграничение исков, защищающих собственника, - несомненное достояние цивилистики и его следует ценить и беречь.