Имелась ли хозяйственная необходимость в производстве тех улучшений, которые были сделаны арендатором? 4 страница
Видимо, в пользу негаторного иска можно высказаться и в том случае, если рядом с собственником (владельцем) ведется беспокоящее его строительство, ведь помеха существует независимо от того, нарушено ли владение истца. Прекращение строительства, снос постройки - обычное присуждение по негаторному иску.
Но если собственник намерен вернуть себе занятый застройщиком участок или объект, в котором находятся третьи лица, ему придется предъявлять именно виндикационный иск. Иначе при приобретении, например, с торгов объекта строительства покупатель мог бы не считаться с возражениями лиц, получивших в нем помещения по сделкам, заключенным с прежним владельцем, если эти сделки имеют пороки. Но, как известно, суды всегда защищают лиц, находящихся в проданном (или иным образом полученном) здании, если эти лица фактически вселились в него и имели для этого какие-либо уважительные основания, в том числе сделки, совершенные с лицом, не имевшим права распорядиться имуществом. Такая защита характерна именно для виндикации.
Наконец, как мог бы поступить суд, установивший, что истец вместо виндикационного иска предъявляет негаторный?
Если речь идет о заблуждении, трудной юридической ситуации, то, на мой взгляд, суд мог бы принять решение, сообразуясь с общим смыслом норм о защите собственности и недопустимости подмены исков. Иными словами, если даже из заявленного иска невозможно точно установить его природу, но налицо требование о выселении, освобождении чужого участка (здания), не требующее его сноса или разборки, то его вполне можно рассматривать как иск об истребовании имущества (виндикационный) по правилам ст. ст. 301 - 302 ГК.
Если же истец, как в наших примерах, настаивает на применении именно ст. 304 ГК, имея целью лишить ответчика представленных тому средств защиты (возражения о пропуске срока исковой давности, о доброй совести), то суд вправе в таком иске отказать.
М. Ерохова высказывает предположение, что иск о признании права собственности является негаторным, поскольку в одном из дел <1> Президиум ВАС РФ указал, что иск о признании права собственности не ограничен исковой давностью, сославшись на ст. 208 ГК <2>. Разделяя сомнения автора в существовании иска о признании права собственности, поскольку он гл. 20 ГК РФ не предусмотрен <3>, я все же вынужден признать, что исключить этот иск из повседневной практики невозможно. Возможны случаи, когда он оказывается единственным средством защиты. Приводимый М. Ероховой пример, когда владелец объекта недвижимости оспаривает зарегистрированное право собственности иного лица, не владеющего объектом <4>, видимо, относится к таким случаям, поскольку виндикации здесь нет, в чем следует согласиться с автором. Но считать, что здесь имеется негаторный иск, как полагает М. Ерохова, я бы не стал <5>. Наличие права у другого лица само по себе не является помехой в пользовании объектом и действием или бездействием другого лица (заметим, что для негаторного иска характерна физическая связь сторон, соседство, владение смежной вещью). Помехи имеют все же материальную природу. Даже если они основаны на юридической почве, речь идет все же о действиях (бездействии) соседей и иных прикосновенных к пользованию недвижимостью лиц. Вполне возможно, что право зарегистрировано за лицом, физически или даже юридически не существующим. Говорить в таком случае, что это лицо мешает владельцу пользоваться объектом, было бы едва ли правильно.
--------------------------------
<1> Постановление от 2 августа 2005 г. N 1206/05.
<2> Ерохова М. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 года N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 17.
<3> Впрочем, и иск о признании права требования также вызывает, как можно судить, сомнения: каждый раз встает вопрос: почему не предъявляется иск об исполнении обязательства? Ведь если обязательство еще не просрочено, то нельзя, пожалуй, говорить о каком-либо нарушении права действиями (бездействием) должника. А если просрочено, то нет смысла признавать право. Во всяком случае анализ авторами практики предъявления дольщиками исков о признании права из договора долевого участия (обязательственного) показывает трудности при обосновании права на иск (см.: Давидян С., Юдин А. Защита обманутых дольщиков // ЭЖ-Юрист. 2007. N 8. С. 8). Тогда непонятно, какие же права признаются без сомнений по ст. 12 ГК. Получается, что только права на результаты интеллектуальной деятельности.
<4> Ерохова М. Указ. соч. С. 17.
<5> Интересно, что те цивилисты, которые ориентируются на германскую модель, считают такой спор, как говорилось выше, виндикационным.
Остается, как уже говорилось, предъявление иска о признании права собственности <1>.
--------------------------------
<1> Есть понимание "восстановления прежнего положения" в смысле "восстановления права собственности". Однако такая форма защиты, как восстановление права, закону не известна. Восстановление положения охватывает только фактическую сторону отношений, т.е. владение, а не права на имущество.
В иске о признании права, вообще говоря, можно найти два требования: в первом отрицается право ответчика, а во втором утверждается, что это право принадлежит истцу.
Между тем в негаторном иске содержится только одно требование об устранении нарушений, обращенное к ответчику. Постольку, поскольку истец доказывает в начале негаторного иска свое право, он лишь легитимирует себя, но не спорит с ответчиком о праве последнего на его имущество, да и вообще права ответчика на его имущество (если оно у него вообще имеется) на судьбу негаторного иска не влияют и предметом спора быть не могут. С другой стороны, легитимация лица в качестве истца по негаторному иску как собственника (законного владельца) предваряет спор, но не может его исчерпать. Следовательно, предметом негаторного иска не может быть спор о праве на имущество истца и тем более спор о праве на имущество ответчика. Второе скорее характерно для виндикационного иска, поэтому практически актуальным является разграничение иска о признании права собственности и иска виндикационного.
В обсуждаемом М. Ероховой деле спор о праве ведет владеющий истец с невладеющим лицом, зарегистрированным в качестве собственника. Именно такой иск следует признать допустимым: во-первых, здесь не может быть уклонения от виндикации, так как истец уже владеет, а во-вторых, у истца нет иных средств защиты.
Весьма часто, как уже говорилось, иски о признании права собственности заявляются злонамеренно, с целью лишить ответчика возражения о доброй совести или пропуске срока исковой давности. Высказываемые критерии таких исков (для "воздействия на восприятие права истца нарушителем и окружающими") кажутся довольно невнятными, а если учесть еще, что "негаторный иск можно заявить при владении вещью истцом", тогда как "иск о признании может быть заявлен независимо от нахождения спорной вещи у истца, ответчика или третьих лиц" <1>, то сфера действия этого средства оказывается крайне широкой и неопределенной.
--------------------------------
<1> Люшня А.В. Защитные возможности негаторного иска // Закон. 2007. N 2. С. 148. Гораздо более осторожный подход к иску о признании права собственности, продемонстрированный М. Ероховой, я бы отнес на счет того, что ее позиция отражает реакцию на не самую благополучную судебно-арбитражную практику, с которой она соприкасается по работе.
Кроме того, иски о признании права (и не только права собственности) не ограничены возражением об исковой давности, причем не в силу ст. 208 ГК. Ведь это возражение может быть выдвинуто ответчиком не раньше, чем обосновано нарушенное право истца. Но если весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявить о пропуске срока давности.
Понимая эту связь, истец намеренно пытается сначала заявить иск о признании за ним материального права, а затем иными средствами, в том числе самоуправно, получить имущество (иногда имущество уже захвачено к моменту обращения в суд). Поэтому на самом деле защита против подобных исков должна состоять в указании на отсутствие у истца права на иск о признании за ним права собственности (как, впрочем, и иного права), поскольку его действительный интерес состоит, скажем, в получении владения вещью.
Точно так же злоупотребление иском о признании права собственности может состоять в намерении лишить ответчика возражения о доброй совести.
Ограничение и вытеснение из практики исков о признании права собственности могли бы состоять в установлении такого правила, согласно которому в каждый спор о признании права собственности обязательно должен привлекаться владелец спорного имущества. Думаю, что при таком, совершенно естественном, подходе число таких исков значительно сократилось бы за счет тех, которые сегодня предъявляются злонамеренно.
Понимая, что иск о признании права собственности должен вызывать особую осторожность суда, мы можем заметить, что в ряде случаев необходимость оспорить право другой стороны вытекает из сущности спора. Если, скажем, ответчик по виндикационному иску видит, что право истца на спорное имущество получено с пороками, ответчик не имеет другой возможности сформулировать свои возражения против иска иначе, как в форме встречного иска, если речь идет о праве, которое зарегистрировано на имя истца. Ведь суд даже при самых убедительных доказательствах, представленных ответчиком, не сможет отрицать в своем решении право собственности истца, пока оно зарегистрировано. Не станет суд и аннулировать регистрацию по собственной инициативе при обнаружении ничтожности сделки, так как такое последствие недействительности сделки не указано в законе и суд не может применить его по своей инициативе, пользуясь нормой ст. 166 ГК, даже в публичном интересе.
Здесь, однако, возникает вот какое осложнение.
Оспаривание права другого лица по ст. 12 ГК РФ возможно только в одной форме - посредством иска о признании этого права за собой. Но есть немало случаев, когда сторона спора видит, что у противника права не имеется, но сама этого права тоже иметь не может.
Например, государственное учреждение требовало выселения общественной организации из занимаемого помещения виндикационным иском. Истец ссылался на свое право оперативного управления, зарегистрированное в ЕГРПН. Между тем по обстоятельствам дела было видно, что спорное помещение занималось ответчиком последние 15 лет, поэтому оно никак не могло быть передано в порядке ст. 299 ГК истцу, созданному позже того срока, когда ответчик занял помещение. Кроме того, истец представил акт получения здания от прежнего федерального собственника, датированный днем, когда в районе здания были волнения с участием военных соединений и никакой передачи здания по акту приема-передачи просто не могло быть. (Владение, как выше говорилось, может быть только мирным, спокойным, таким оно должно и передаваться.)
Учитывая порочность получения истцом права оперативного управления, ответчик заявил иск об отсутствии у него права. Понятно, что здесь невозможен иск о признании права оперативного управления за ответчиком: ни формально, ни по обстоятельствам дела он никак не мог бы претендовать на это право. В то же время простое указание на порочность права в рамках защиты против виндикационного иска не давало никакого эффекта: суд был не вправе отказать истцу в виндикационном иске по мотиву отсутствия у него права на помещение, пока имеется регистрация этого права в ЕГРПН.
Очевидно, что иск об отсутствии права не предусмотрен ст. 12 ГК <1>. В то же время практика заявления исков о "признании права недействительным", получившая в последнее время распространение, имеет еще меньше оснований <2>. Во-первых, такого иска также нет в ст. 12 ГК. Во-вторых, право вообще не может быть действительным или недействительным. Это только юридические факты могут утрачивать действие (в случаях, указанных в законе). Но право никак не может утратить действие, раз возникнув.
--------------------------------
<1> Часто заявляют, что иском об отсутствии права защищается не право собственника, а его интерес (см.: Люшня А.В. Признание права собственности как способ защиты гражданских прав: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 9 - 10). Для нас важно, что субъектом защиты автор полагает все же только собственника. Однако, как видно, существуют ситуации, когда для целей защиты собственных прав и интересов право другого лица вынужден оспаривать не собственник.
<2> Критику этой практики см.: Лапач В. Проблема оспаривания права // Хозяйство и право. 2007. N 2.
Тем не менее, поскольку количество исков "о недействительности права" нарастает и никакого намерения судов отказаться от рассмотрения таких исков не заметно, предпочтительнее признать возможность предъявления иска об отсутствии права вместо совершенно неприемлемого спора о "недействительности права". Условиями предъявления такого иска должна быть необходимость защиты прав истца. Учитывая те опасности, которые вообще сопряжены с исками о признании вещного права, я бы допускал предъявление таких исков только в качестве встречных. Во всяком случае иском об отсутствии права истец должен защищаться от наличных, уже совершенных или совершающихся действий ответчика, основанных на спорном праве. Ни в коем случае право на иск об отсутствии права у другого лица не может обосновываться возможными в будущем или предполагаемыми нарушениями.
Есть широко распространенное мнение, что спор определяется пожеланиями истца и он по своему усмотрению выбирает, с кем спорить о праве собственности. Иногда это мотивируется необходимостью "внести ясность в права", хотя практически подобные произвольные иски только усиливают юридическую неясность. Между тем нарушенный интерес (а тем более право) и вытекающее из него право на иск - понятия объективные, а не субъективные, они подлежат выяснению и доказыванию.
Соответственно, и спор существует объективно только в силу того, что определенное лицо (обычно владелец имущества) открыто ведет себя как собственник в отношении третьих лиц. Причем поведение в качестве собственника без владения - роль трудноисполнимая, если вообще возможная (исключением может служить лишь регистрация в качестве собственника). Следовательно, только в споре с таким лицом может происходить установление права собственности и в любом случае стороной этого спора должен быть владелец, владеющий имуществом как своим <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Скловский К. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1.
Иск об отсутствии вещного права у другого лица должен заявляться владельцем, причем получившим вещь законным способом, без насилия или самоуправства.
Режим строения, возведенного на спорном земельном участке
Как уже говорилось, негаторный иск, в отличие от виндикационного, может состоять в требовании сноса строения. Это сближает проблематику негаторной защиты и вопросы самовольного строительства. Среди таких вопросов - режим строения, возведенного на земельном участке вопреки воле собственника.
В последнее время нередко возникают споры, связанные с предоставлением земельных участков под дачное или жилищное строительство. Их причина - нарушение компетенции органами местного самоуправления, выразившееся в распоряжении в 90-х гг. XX в. (реже - в более позднее время) землями, принадлежащими Российской Федерации или субъектам РФ. К моменту рассмотрения спора судом, как правило, истекли трехлетние сроки исковой давности.
В связи с этим определенную популярность приобрела идея квалификации возведенных построек как самовольных. Как известно, к искам о сносе самовольных построек сроки исковой давности не применяются.
Ситуация требует более глубокого рассмотрения.
Итак, обстоятельства одного из споров таковы.
Земли, находившиеся в ведении федерального учреждения, были переданы решением этого учреждения органу местного самоуправления для дальнейшего распоряжения. Земельные участки были предоставлены физическим лицам в качестве дачных, в дальнейшем там были выстроены с соблюдением всех предусмотренных процедур строения, право собственности на которые внесено в ЕГРП. Почти все участки со строениями были перепроданы, и к моменту возникновения спора с каждым из них было совершено две-три сделки. Судом были признаны незаконными решения органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков. После этого были заявлены иски об их истребовании.
Однако земельных участков в том виде, как они предоставлялись, уже не существует. Участки благоустроены, к ним подведены коммуникации, дороги, они застроены, на них имеются строения.
Поскольку и ГК РФ, и ЗК РФ не позволяют отождествить объект недвижимости только с земельным участком (тогда строения выступали бы как его улучшения), но рассматривают как единое целое участок и строения с сооружениями, мы должны прийти к выводу, что налицо новый объект права - объект недвижимости, не тождественный прежнему земельному участку. С этой точки зрения ни реституция его в порядке ст. 167 ГК, ни виндикация в порядке ст. 302 ГК невозможны. Было передано определенно не то имущество, которое теперь истребуется. К такому же выводу приводит и тот факт, что прежде имевшийся у истца земельный участок разделен. Раздел - это появление новой вещи, а следовательно, утрата, исчезновение прежней <1>.
--------------------------------
<1> Этот вопрос рассматривался выше.
Тем более серьезные сомнения вызывает вопрос о возможности предъявления иска о сносе построек (включая демонтаж коммуникаций и разрушение дорог) как самовольных. В обоснование такой квалификации иногда ссылаются на то, что строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке (ст. 222 ГК). Под отсутствием отвода земельного участка понимаются действия органа местного самоуправления, принявшего решение о предоставлении земельного участка, в отношении земли, не находящейся в муниципальной собственности, и при отсутствии обращения органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка (на возможность такого обращения, т.е. известного делегирования полномочий, указывает, например, ст. 31 ЗК). Сразу нужно заметить, что ст. 222 ГК говорит именно о том, что земельный участок не отведен, но не о нарушении порядка выделения (предоставления) земли. Расширительное толкование здесь, очевидно, лишено законных оснований, так как законодатель ясно очерчивает пределы действия нормы ст. 222 ГК. По общим правилам не подлежат расширительному толкованию нормы, устанавливающие ответственность и ограничивающие права. Направленность нормы ст. 222 ГК именно на ограничение (лишение) прав и определение ответственности вполне очевидна. Следовательно, если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти примет решение о предоставлении земельного участка, то невозможно говорить о том, что участок не выделен. А это значит, что для целей ст. 222 ГК наличия решения органа местного самоуправления либо исполнительного органа государственной власти о предоставлении земельного участка под строительство независимо от права собственности на выделяемый участок достаточно, чтобы исключить квалификацию действий застройщика как самовольную постройку (не будем обсуждать другие признаки самовольного строительства - отсутствие необходимых разрешений и существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
Самовольная постройка квалифицирует именно действия застройщика, нарушающего установленную процедуру, но эта норма ни в коем случае не может быть применена к действиям публичных органов, поскольку они не относятся к деятельности по застройке.
Высказанный тезис нельзя понимать в том смысле, что застройщик не несет ответственности за всякие нарушения и злоупотребления, совершенные при проектировании и строительстве, только потому, что они совершены не им, а публичными органами. Это не так. Если, скажем, выдано разрешение на строительство в зоне, где строительство запрещено по экологическим, санитарным и подобным причинам, то сам по себе факт согласования строительства компетентным органом не исключает последующего аннулирования этого согласования. В этом случае застройщик вправе устранить допущенные нарушения (такое право застройщика вытекает из общего назначения средств защиты в частном праве, которые направлены на восстановление нарушенных прав, а не на наказание виновных, тем более что последствия самовольного строительства нельзя полностью отождествлять с ответственностью). Если они неустранимы, то строение подлежит сносу. То же самое можно сказать и об ошибочных или незаконных по содержанию разрешениях и согласованиях в сфере соблюдения иных градостроительных или строительных норм.
Если здание фактически пожароопасно, опасно для жизни граждан по другим основаниям, то любые полученные согласования не могут изменить этот факт, нужно или устранять нарушения пожарных и прочих правил, или сносить здание.
Но другое дело, когда речь идет о правах на земельный участок. Здесь строительство тесно соприкасается с нормами об имущественных правах, об обороте имущества. Публичные запреты, действующие в сфере градостроительства, сосредоточены в сфере публичного контроля за соблюдением режима земельного участка, учета интересов населения, которые могут быть затронуты строительством, и т.п. (ст. 31 ЗК). Что касается самого предоставления земельного участка, то это действие, как и любое действие по передаче имущества, не может не иметь природы сделки, договора. На это прямо указывается в п. 7 ст. 30 ЗК: решение о предоставлении земельного участка под строительство является основанием для заключения договора купли-продажи или договора аренды. Иными словами, передача земельного участка - это всегда договор. Даже если бы не было правила п. 7 ст. 30 ЗК, никакая иная квалификация действия, в силу которого одно лицо получает имущество в собственность или аренду от другого лица, кроме квалификации в качестве договора невозможна.
Но если передача земельного участка - это всегда договор независимо от того, говорится ли об этом прямо в законе и даже независимо от наличия письменного документа <1>, то и последствия этой передачи подчиняются всецело правилам гражданского права.
--------------------------------
<1> Отсутствие формального договора чаще встречается в соглашениях между собственником участка и застройщиком, так или иначе участвующим в строительстве вместе или наряду с собственником.
В частности, если договор признается недействительным по мотиву распоряжения чужим имуществом, то наступают известные последствия, описанные в ст. 167 ГК; если земельный участок занят лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления (исполнительным органом государственной власти), и стал предметом последующих сделок, - еще и предусмотренные ст. 302 ГК.
Следовательно, в любом случае требования собственника (как частного, так и публичного), обоснованные тем, что орган местного самоуправления или государственной власти предоставил земельный участок с нарушением его права собственности, будут наталкиваться на все известные из закона ограничения, которые установлены для защиты оборота имущества: наличие добросовестности на стороне владельца, истечение исковой давности, утрата идентичности имущества.
Теперь становится более ясной и возможность заявления требования о сносе. Поскольку собственник не может вернуть себе имущество, он не вправе любым образом предписывать владельцу какие-либо действия с этим имуществом. Если речь идет о самовольном строительстве, то требования о сносе могут заявляться исключительно публичным органом и только в публичных интересах, тогда как защита собственности, в том числе и публичной, - это защита частного интереса. Понятно, что требования о сносе строения могут заявляться не собственником, а органом местного самоуправления без всякой связи с правом собственности на земельный участок и могут быть мотивированы только публичным интересом: нарушением градостроительных и иных норм, угрозой жизни и здоровью граждан, искажением архитектурного ансамбля (в случае отступления от утвержденного проекта) и т.п.
Собственник не может, повторюсь, требовать сноса строения лишь по мотиву нарушения его права собственности. Только в случае захвата земли застройщиком (что и происходит при отсутствии предоставления земельного участка) собственник вправе требовать сноса самовольной постройки, находясь при этом на своем земельном участке. Если же он утратил так или иначе владение участком, он должен прежде восстановить владение. В случае захвата это облегчается тем, что объект выбыл из его владения помимо его воли и отказ в виндикационном иске может быть обоснован только пропуском срока исковой давности. Стало быть, только неосмотрительное, нерачительное поведение собственника земельного участка способны поставить его в такое положение, когда захваченный у него против его воли участок окажется самовольно застроенным, а он утратит возможность его истребования.
Если собственник сам передал владение участком застройщику либо дал согласие иному лицу (органу) на передачу участка застройщику, то возникают, как уже говорилось, договорные отношения, которые не могут регулироваться нормой ст. 222 ГК.
Получатель земельного участка может, конечно, понимать, что он получает землю в обход тех или иных правил. Но его недобросовестность не важна, пока земля остается у него. Ведь истребоваться от него она может только по правилам ст. 167 ГК, не учитывающим ни вину, ни добросовестность.
А если участок уже стал предметом ряда сделок, он может истребоваться лишь в рамках ст. ст. 301 - 302 ГК; тогда добросовестность приобретателя определяется по общему правилу: ему достаточно убедиться в том, что продавец (иной отчуждатель) земельного участка значится его собственником по данным ЕГРП, т.е. законно получил участок. Теоретически можно допустить, что и в этом случае приобретатель не будет считаться добросовестным, если истец докажет, что он не мог не знать о незаконности предшествующих сделок с данным участком. На практике, однако, доказать это почти невозможно: при неясности статуса земель, отсутствии полной и достоверной информации об их истории, постоянных изменениях закона предполагать у участников оборота твердое понимание незаконности сделок, признанных регистратором и санкционированных внесением прав в ЕГРП, конечно, нет оснований.
Резюмируя изложенное, можно сказать, что:
- установление незаконности решения органа местного самоуправления (исполнительного органа государственной власти) о предоставлении земельного участка не дает собственнику участка (как публичному, так и частному) средств защиты собственности, отличных от указанных в гл. 20 ГК РФ (ст. ст. 301, 302);
- недействительность сделки по предоставлению земельного участка, состоящая в нарушении прав собственности, не тождественна отсутствию отвода участка под строительство, о котором говорится в ст. 222 ГК, и потому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку.
В виде общего правила можно заметить, что в основании самовольного строительства всегда лежит публичный деликт - самоуправное занятие земельного участка <1>, нарушение градостроительных норм и т.д. Но частный деликт, нарушение частных прав, права собственности не влекут квалификацию строительства как самовольного. Тем более не влечет признание строительства самовольным недействительность сделки по получению земельного участка независимо от того, считаем мы эту сделку частным правонарушением или нет (по этому вопросу, как известно, давно идет дискуссия, достаточно, впрочем, отвлеченная).
--------------------------------
<1> Можно указать, например, на ст. 7.1 КоАП. Нормы об имущественной ответственности за самовольное занятие земельного участка содержатся также в ст. 76 ЗК. Эта норма специально говорит о "гражданах, виновных в указанных земельных правонарушениях".
Тот факт, что в основании квалификации строительства как самовольного лежит публичный деликт, не означает, как уже говорилось, того, что механизм ст. 222 ГК является формой ответственности. Здесь, в отличие от ответственности, не важны ни сроки, ни вина, ни даже факт личного нарушения владельцем строения публичных норм (именно поэтому отчуждение строения не прекращает действия нормы ст. 222 ГК). Можно говорить скорее о том, что строительство, начавшееся с публичного деликта, порочно. В отдельных случаях этот порок, как уже говорилось, может быть исправлен; в случаях его неустранимости действие нормы ст. 222 ГК не может быть устранено.
В любом случае собственник не вправе требовать сноса самовольно возведенного строения и уничтожения сооружений, дорог и прочих улучшений в порядке защиты собственности, если он лишен юридической возможности восстановить владение земельным участком. Требование о сносе в этой ситуации может заявлять только публичный орган, ссылаясь на соответствующий публичный интерес. Такое требование не может быть связано с истребованием земельного участка.
Эти выводы не означают, однако, всякого отсутствия юридических последствий при обнаружении нарушения права собственности при предоставлении земельного участка.