Особенности жилищных правоотношений

 

Особенностями правоотношений являются в первую очередь – специфика объекта и субъекта. В отношении объекта, который устанавливается в ст. 15 ЖК, возникает своего рода критерий, позиционирующий отношения сторон, тем или иным образом взаимно связанным с конкретным жилым помещением, деля его территорию между собой фактически или юридически.

Иногда, если речь идёт о распределении такового административным органом, критерии несколько размываются за отсутствием конкретики и устанавливаются в адрес виртуального объекта, который допускает притязания заинтересованного лица, или прекращает их.

Исходя из объекта, проистекает определение субъекта – выделяется группа физических и юридических лиц, нормирующая правила использования помещения между собой, или препятствующая использование объекта для тех или иных граждан (ст.4 ЖК РФ).

Например, Гражданское законодательство не только гарантирует защиту имущественных интересов собственника, но и ограничивает его от недобросовестных действий в адрес лиц, использующих его территорию по назначению и в соответствии установленному регламенту.

В то же время положения ЖК РФ рецессируют перед гражданским законодательством, если речь идёт о кредитных обязательствах владельца. А так же – перед уголовным законодательством, когда степень вины и мера уголовного наказания собственника, определяет производство конфискации недвижимости – в том числе квартиры, невзирая на проживающих в ней членов семьи, иногда с малолетними детьми и престарелыми родителями.[9]

Такая иерархия источников законодательства, влияющая на жилищные правоотношения, требует формирования новых механизмов управления процессами, происходящими в этой области, в том числе – в сторону регулирования вливающихся извне, санкций.

Так же, на мой взгляд, интересна особенность жилищных правоотношений в сфере найма.[10]

Прежде всего необходимо отметить, что специальным объектом в данных жилищных правоотношениях выступает жилое помещение в наемных домах. [11]Жилое помещение выделяет жилищный фонд социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Законодатель в ст. 91.16 ЖК РФ дает определение наемного дома, под которым понимается "здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования".

Принадлежность жилого помещения к жилищному фонду социального использования определяет особенности правового режима жилого помещения, который реализуется в специальной договорной форме его использования, т.е. договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, который регулируется ЖК РФ и ГК РФ. При этом следует отметить, что хотя ГК РФ содержит общие нормы для данного договора, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.

Именно поэтому законодатель дает легальное определение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в ЖК РФ. Так, согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. В этой связи право владения и пользования жилым помещением имеет обязательственный характер в вещном выражении.

В то же время существенной особенностью рассматриваемых отношений является ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, которое подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ)

Специфика жилищного правоотношения, возникающего при владении и пользовании жилым помещением жилищного фонда социального использования, проявляется в его субъектном составе.

В качестве наймодателя выступаю:[12]

а) органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственников жилых помещений государственного жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

б) органы местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени муниципального образования в качестве собственников жилых помещений муниципального жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

в) организации, являющиеся собственниками жилых помещений частного жилищного фонда или уполномоченные собственниками таких жилых помещений и соответствующие требованиям, установленным Правительством Российской Федерации

Нанимателем выступает гражданин, который по установленным основаниям ЖК РФ, федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления признается нуждающимся в предоставлении жилых помещений в наемном доме.

В жилищных правоотношениях, возникающих при владении и пользовании жилым помещением жилищного фонда социального использования, отмечается пассивная множественность лиц на стороне нанимателя, если предоставляется жилое помещение гражданину вместе с членами его семьи.

При предоставлении жилого помещения гражданину учитываются следующие критерии:[13]

«- доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи;

- стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

- гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.»

Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства.

Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) на основании личных заявлений или иных документов граждан либо их законных представителей.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди, за исключением граждан, указанных в ч. 1 ст. 91.15 и ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Особенность жилищных правоотношений, возникающих при владении и пользовании жилым помещением жилищного фонда социального использования, проявляется и в основании возникновения, ибо в данных отношениях основанием возникновения выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.[14]

Жилищные правоотношения, возникающие при владении и пользовании жилым помещением жилищного фонда социального использования, носят срочный характер и заключаются на срок не менее года, но не более 10 лет.

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и юридические жилищные обязанности участников этих отношений.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором.

Передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ч. 1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ включает в себя:[15]

плату за наем жилого помещения, включающую:

- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

- расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

- расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

- иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации.

 

Заключение

 

Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1) объектом его всегда выступает только жилое помещение;

2) оно носит длящийся характер;

3) по своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет право требования к другому и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Основанием возникновения жилищных правоотношений выступают юридические факты, т.е. конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ указывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействий) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Список литературы