Зміна та розірвання договору

Укладені договори повинні виконуватися на тих умовах, які були погоджені сторонами, і не повинні змінюватися. Одночасно, у разі істотної зміни обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із сутності зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилася настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. З вимогою про зміну чи розірвання договору зацікавлена сторона може звернутися до суду у разі одержання від контрагента відмови від пропозиції змінити чи розірвати договір.

За рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони договір може бути змінено, якщо:

- на момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій своїй турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із сутності договору або звичаїв ділового обігу не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язаннями до моменту зміни чи розірвання договору, якщо інше не встановлене договором або законом.

Від розірвання договору необхідно відрізняти односторонню повну або часткову відмову від договору, яка можлива лише у випадках, передбачених законом.

Одностороння відмова від договору можлива у таких договорах, як доручення, позика, банківського рахунку, а також інших подібних, де право однієї сторони на односторонню відмову від договору пов'язане з юридичною природою договору.

 

Зміст договору оренди

За загальним правилом, установленим ст. 638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Причому істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Слід зазначити, що ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" майже дублює положення ст. 638 Цивільного кодексу України щодо визначення моменту укладення договору, за виключенням того, що необхідним елементом укладення договору оренди державного або комунального майна є підписання його сторонами тексту договору оренди. З огляду на це, договір оренди державного або комунального майна є консенсуальним.

Водночас Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не виключає можливості укладення договору оренди на підставі рішення суду. Так, відповідно до ч. 2 ст. 12 зазначеного Закону в разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених в цьому рішенні (п. 9 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. 02-5/237).

Істотними умовами оренди державного та комунального майна є умови як визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна", так і умови, на яких наполягає хоча б одна з сторін договору оренди. Правове значення істотних умов договору оренди полягає у тому, що лише за їх наявності договір оренди вважається укладеним.

Укладений сторонами договір оренди в частиш істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна") законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є такі (законом або сторонами договору оренди наведені далі десять істотних умов можуть бути розширені):

а) Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3). Згідно з даною Методикою здійснюється оцінка майна державних підприємств і організацій, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, що передається в оренду, а саме:

- цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);

- нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством);

- майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Оцінка об'єктів оренди провадиться з метою визначення їх вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку та використання її для розрахунку орендної плати, а також з урахуванням вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12 липня 2001 p. № 2658-111 та Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від і 2 жовтня 2000 р. № 1554.

При оцінці об'єктів оренди обов'язково провадиться їх інвентаризація відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств і організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158 (із змінами і доповненнями), та положень (стандартів) бухгалтерського обліку. Належність майна до необоротних і оборотних засобів визначається згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", 8 "Нематеріальні активи", 9 "Запаси", 12 "Фінансові інвестиції";

б) Термін.

Відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін, однак не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право (за інших рівних умов), на продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення терміну дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п. 12 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237). Водночас орендатор зможе реалізувати своє переважне право на продовження договору оренди на новий термін, якщо доведе факт або наміри орендодавця передати майно в оренду іншій особі.