Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы

DR = 0,60 х 0,20 + (1 - 0,60) х 0,25 = 0,22.

Таким образом, ставка дисконтирования для проекта в целом составит 22%.

Пример 8.1.Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе N, площадью 10 соток, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков.

№ продажи	Цена продажи, тыс. руб. за сотку	Характеристика относительно объекта оценки	Район
Обзор	Форма
		Хуже на 5%	Аналогичная	А
		Аналогичный	Хуже на 20%	В
		Лучше на 10%	Аналогичная	С
		Хуже на 15%	Аналогичная	D

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5%, чем в районе С — на 10% и дороже, чем в районе D, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя метод мультипликативных процентных отклонений.

№	Цена	Корректировка в долях	Скоррек-	Весовой	Итого
про-	продажи,		тирован-	коэффи-	стои-

дажи	тыс. руб.	Обзор	Форма	Район	ная цена	циент	мость
	за сотку				продажи,		объекта
					тыс. руб.		оценки
					за сотку
		1,05	1,00	1,00	63,0	0,35	59,6 тыс.
		1,00	1,20	0,90	54,0	0,2	руб.
		0,90	1,00	1,15	62,1	0,2	за сотку
		1,15	1,00	1,00	57,5	0,25

Тогда стоимость оцениваемого земельного участка составит: 10 х 59,6 = 596 тыс. руб.

Пример8.2. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж.

№ продажи	Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. руб.	Стоимость построек, тыс. руб.	Доля улучшений в стоимости объекта
	1 200		0,9: 1,2 = 0,75
			0,72
	1 100		0,73
Итого типичная для рынка средняя доля улучшений в стоимости объекта	0,73

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит 27%:

1,0-0,73 = 0,27.

Можно предположить, что земельный участок продан за 337,5 тыс. руб. (1250 х 0,27). Следовательно, при отсутствии существенных различий между объектами стоимость оцениваемого земельного участка составит около 337,5 тыс. руб.

Пример 8.4.Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей вос
становительной стоимости зданий оценщик определил, что затраты на
строительство типового складского помещения составят 1,1 млн руб.
Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 310 тыс.
руб. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации
для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.
Чистый операционный доход от здания составит
1100x0,25 = 275 тыс. руб.

Чистый операционный доход от земли будет равен 310-275 = 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка составляет 35 : 0,18 =195 тыс.руб.

Пример8.5. Расчет стоимости права аренды земельного участка методом остатка.

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства здания с учетом накопленных износов, руб.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений	0,1272
ЧОД, приходящийся на здание, руб.	1 262 462
Оставшийся срок службы здания, лет
Ставка возврата (возмещения) капитала	0,011
Ставка капитализации для земли	0,116
ЧОД общий, руб.	7 485 723
ЧОД, приходящийся на землю, руб.
Стоимость права аренды земельного участка, руб.	53 648 802