ТЕМА 8. Договор страхования недвижимого имущества
По этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
Имущество может быть застраховано в пользу лица, имеющего интерес сохранения этого имущества. Договор, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении имущества, не действителен.
В качестве страховщика могут выступать юридические лица, имеющие лицензию на осуществление страхования соответствующего вида. Требования к ним устанавливаются законами и органами государственного страхового надзора.
При заключении договора между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение:
1. Об определенном имуществе, либо ином имущественном интересе, являющимся объектом страхования.
2. О характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование.
3. О размере страховой суммы.
4. О сроке действия договора.
Помимо страховой суммы в договоре указывается страховая стоимость имущества. Если в договоре страхования страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая возмещает страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.
Тема 9. Наследование
По закону если нет завещания, то имущество (в том числе недвижимое) переходит к наследникам по соответствующей очереди.
Наследники первой очереди: супруг, дети и родители. Внуки наследуют в первую очередь по праву представления.
Наследники второй очереди: сёстры и братья, бабушки и дедушки. Племянники наследуют во вторую очередь по праву представления.
Наследники третьей очереди: дяди и тёти.
Наследники четвёртой очереди: прадедушки и прабабушки.
Наследники пятой очереди: внучатые племянники и племянницы (двоюродные внуки и внучки), двоюродные дедушки и бабушки.
Наследники шестой очереди: двоюродные правнуки правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тёти.
Наследники седьмой очереди: пасынки и падчерицы.
Наследники восьмой очереди: нетрудоспособные иждивенцы, не являющиеся родственниками, перечисленными в предыдущих очередях.
Наследник девятой очереди: Российская Федерация.
Общая схема наследования, в т. ч. описывающая действия наследников по принятию наследства, приведена на рисунке 1.
Рис. 1. Общая схема наследования [5]
Тема 10. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
И сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними юридический акт признания государством возникновения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.
Регистрации подлежат: права собственности, другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ними.
Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, ее осуществляющий, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности, квитанцию об оплате государственной пошлины и заявление в письменной форме. Информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней осуществляется Федеральной службой регистрации, картографии и кадастра по соответствующему регистрационному округу по месту нахождения недвижимости.
К компетенции регистрационной службы относятся:
1) проверка действительности подлежащих регистрации документов и наличия соответствующих прав у предъявившего документ лица;
2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
3) государственная регистрация прав;
4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
5) выдача информации о зарегистрированных правах.
Проведенная государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, проведение государственной регистрации, договоров и иных сделок с недвижимостью удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
За государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней взимается плата: с юридических лиц 15000 руб.; с физических лиц 1000 руб.
ТЕМА 11. Муниципальное право в области управления недвижимостЬЮ (на примере г. Ростова-на-Дону)
1. Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимостью в г. Ростове-на-Дону.
2. Муниципальная система пообъектного учета недвижимости.
3. Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону.
4. Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости.
Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости
в г. Ростове-на-Дону
Создание системы управления недвижимостью преследует достижение следующих целей:
1. Формирование необходимой инфраструктуры рынка недвижимости.
2. Увеличение доходов города, изменение структуры доходов путем увеличения доли доходов от недвижимости.
3. Повышение инвестиционной привлекательности территории г. Ростова-на-Дону.
4. Содействие решению социальных проблем, в том числе жилищных.
Система управления недвижимостью формируется при соблюдении следующих основных принципов:
1) гибкого сочетания федеральных нормативных требований с возможностями местного правового регулирования;
2) последовательности (этапности) и преемственности в развитии системы управления недвижимостью;
3) минимизации бюджетных затрат на построение эффективной системы управления недвижимостью;
4) организационного и информационного единства системы управления недвижимостью;
5) пообъектного управления недвижимостью, включающий:
а) пообъектное формирование недвижимого имущества;
б) пообъектный учет недвижимости;
в) пообъектную оценку недвижимости;
г) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.
Система управления недвижимостью должна обеспечить:
1. Полный учет недвижимости, осуществляемый на базе кадастрового и технического учета (инвентаризации).
2. Оценку недвижимости для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках.
3. Доступность и достоверность информации о недвижимости для граждан.
Муниципальная система пообъектного учета недвижимости
Вся недвижимость независимо от формы собственности на территории г. Ростова-на-Дону подлежит пообъектному учету в едином кадастре недвижимости г. Ростова-на-Дону. Каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер объекта состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентаризационного номера здания или сооружения.
Сформированный и включенный в кадастр недвижимости г. Ростова-на-Дону объект подлежит описанию (техническому, экономическому, градостроительному и т. д.), полнота которого определяется целями задачами функционирующей системы управления недвижимостью (фискальными, инвестиционными, информационными, социальными). На каждый формируемый и подлежащий государственному учету объект недвижимости заводится специальное кадастровое дело.
Пообъектный учет осуществляют следующие органы:
1. Органы технической инвентаризации – техническое и экономическое описание недвижимости.
2. Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) – землеустроительные работы, техническое и экономическое описание земельных участков.
3. Комитет по архитектуре и градостроительству – описание разрешенного использования объекта.
4. Инженерные службы – описание инженерных систем и коммуникаций.
5. Инспекции ФНС – описание субъектов прав на объекты недвижимости с целью их идентификации.
6. Органы по государственной регистрации прав на недвижимость – информация о правах на объект недвижимости.
Управление недвижимым имуществом в г. Ростове-на-Дону
Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью осуществляется по следующим направлениям:
1. Создание комплексной системы предоставления прав на муниципальную недвижимость (в том числе прав на аренду недвижимости и застройку земельных участков). При этом конкурсная продажа прав на отдельные здания, строения, сооружения осуществляется только одновременно с правами на соответствующий земельный участок. Внеконкурсное предоставление прав на объекты недвижимости осуществляется только по решению Городской комиссии.
2. Установление четкого порядка взаимодействия комитета по управлению имуществом, ДИЗО, комитетом по архитектуре и градостроительству, Фондом имущества, администрациями районов при подготовке материалов по распоряжению находящимися в муниципальной собственности земельными и иными объектами недвижимости.
3. Повышение уровня контроля сохранности, использования по назначению, а также эффективности использования муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления за муниципальными предприятиями и учреждениями.
Органом, организующим, координирующим и осуществляющим определенную непосредственную работу по управлению недвижимостью выступает комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону.
Муниципальная бюджетная политика в сфере недвижимости
Для повышения экономической самостоятельности г. Ростова-на-Дону предусматривается перенесение тяжести налогового бремени с налогообложения деятельности на налогообложение недвижимости.
Меры по совершенствованию структуры бюджета должны предусматривать:
1. Пересмотр размещения на территории г. Ростова-на-Дону организаций, финансируемых из городского бюджета с целью передачи в коммерческое использование дорогостоящих объектов, находящихся в муниципальной собственности.
2. Переход к системе экономически обоснованного предоставления льгот по платежам в бюджет юридическим лицам – собственникам недвижимости и пользователям муниципального недвижимого имущества.
3. Предоставление максимально возможных льгот лицам, осуществляющим инвестиционную деятельность.
4. Введение штрафных санкций за нарушение установленных сроков строительства, освоения земельных участков.
5. Постепенный переход от предоставления льгот физическим лицам по платежам в бюджет за находящиеся в их собственности объекты недвижимости – к адресным обоснованным компенсационным выплатам этим лицам из бюджета.
6. Снижение доли бюджетных расходов на содержание муниципального жилищного фонда по мере увеличения доходов граждан.
7. Введение платных информационных услуг по, недвижимости, сведения о которой содержатся в городском кадастре недвижимости, а также в информационных системах комитета по управлению имущества, комитета по архитектуре и градостроительству, ДИЗО, Фонда имущества, в органах технической инвентаризации.