раздел 4. Земельное законодательство
ТЕМА 21. Принципы земельного законодательства РФ
1) Конституционный принцип использования и охраны земли, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей земле.
Содержание этого принципа раскрывается посредством комплексного рассмотрения земли в качестве:
а) природного объекта – объекта охраны;
б) природного ресурса – средства производства и основы хозяйственной деятельности;
в) недвижимого имущества – объекта гражданских прав.
2) Приоритет охраны земли как природного объекта и природного ресурса над использованием ее как недвижимого имущества.
3) Конституционный принцип охраны и защиты жизни и здоровья людей. Содержание этого принципа выражается в необходимости принимать решения, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека и предотвратить вредное воздействие на его здоровье.
4) Участие граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Этот принцип дает право гражданам лично (прямо) или косвенно (через различные организации) влиять на принимаемые решения в отношении земельных участков, обязывая органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивать участие граждан в подготовке решений по изменению прав на земельные участки.
5) Принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Этот принцип превращает земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в имущественный комплекс. Всё, что прочно связано с земельным участком в качестве одной сложной вещи с жесткой связью ее частей впредь должно вовлекаться в оборот.
6) Приоритет сохранения особо ценных земель. Этот принцип ограничивает возможности перевода земли из более ценной категории (заповедники, леса) в менее ценную (земли сельхозназначения, поселений).
7) Принцип платности использования земли.
8) Запрещение использования земель не по целевому назначению.
9) Дифференцированный подход к установлению правового режима земель.
Из этого принципа следует, что законодательство должно запрещать использование земли не рационально или не по целевому назначению; предусматривать меры по охране земель, предотвращению их загрязнения, повышению их плодородия, устанавливать различные меры ответственности за земельные правонарушения.
10) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Принцип предполагает предотвращение спекуляции земельными участками и концентрации земельных ресурсов в руках монополистов.
11) Государственное регулирование приватизации земли.
ТЕМА 22. Категории земель в РФ. Объекты земельных отношений
К объектам земельных отношений относятся 1) земля как природный объект и природный ресурс, 2) земельные участки, 3) части земельных участков.
Земельные отношения представляют собой правоотношения по использованию и охране земель, регулируемые нормами земельного законодательства, в которых участвуют граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.
Земельный участок является недвижимым имуществом и представляет собой часть поверхности Земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2. ст. 6. ЗК РФ) Границы земельного участка выносятся на местность в процессе проведения землеустроительных работ по межеванию.
К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся:
а) план земельного участка, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке;
б) кадастровый номер участка.
Земельный участок является делимой вещью, если он может быть разделен на части, каждая из которых впоследствии образует самостоятельный земельный участок. В данном случае часть земельного участка выступает в роли промежуточной технической категории, представляя собой переходное звено в создании новой вещи – нового земельного участка.
После раздела образуется самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Категории земель в РФ
Без установления принадлежности земельного участка к одной из категорий земель невозможно четко определить его целевое назначение, под которым понимается основная цель его использования, не исключающая и иное сопутствующее использование. Например: земли сельхозназначения должны использоваться для выращивания сельхозкультур, но на них могут располагаться объекты ведения сельского хозяйства (гаражи для сельхозтехники, перерабатывающие предприятия и т. д.).
Правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования устанавливаются отдельными законами. Перевод земель из одной категории в другую может осуществляться органами исполнительной власти в зависимости от нахождения земли в чьём-либо ведении (РФ, ее субъектов и муниципальных образований).
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (в порядке убывания значимости):
1) земли особо охраняемых территорий и объектов;
2) земли водного фонда;
3) земли лесного фонда (самые большие по площади);
4) земли сельскохозяйственного назначения;
5) земли поселений;
6) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
7) земли запаса.
ТЕМА 23. Права на землю, обязанности ее собственников и пользователей
Собственник земельного участка имеет право:
1) Использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые (кроме нефти, газа, золота иных драгоценных металлов и камней) и подземные воды.
2) Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с установленными законодательством требованиями.
3) Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, культурно-технические и др. мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
4) Осуществлять др. права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Собственники земельных участков, а также владельцы, пользователи обязаны:
· использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;
· сохранять межевые, геодезические и др. спец. знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
· осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и др. природными объектами;
· своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами;
· своевременно проводить платежи за землю;
· соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
· не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшения плодородия почв.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования его участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний (иной) земельный участок, прокладки и эксплуатации ЛЭП, средств связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также др. нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника этого участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.
В случае недостижения соглашения об установлении сервитута, спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную (разумную) плату за использование участка.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой он установлен.
По требованию собственника земельного участка сервитут может быть прекращен в виду отсутствия (утраты) оснований, на котором он был установлен.
В случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и др. недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с использованием земельного участка или другой недвижимости.
ТЕМА 24. Охрана земель
Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве. При этом под экологической системой понимается любое сообщество живых существ и среда их обитания, объединенное в единое функциональное целое, возникающее на основе взаимозависимости и причинно-следственных связей между отдельными экологическими компонентами.
Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по:
1. Сохранению почв и их плодородия.
2. Защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления.
3. Защите с/х угодий и др. земель от заражения вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.
4. Ликвидации последствий загрязнения и захламления.
5. Рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв своевременному вовлечению земель в оборот.
Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность.
ТЕМА 25. Плата за землю, ее оценка и мониторинг
Использование земли в РФ является платным (ст. 65 ЗК РФ). Формами платы являются земельный налог и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участки, находящийся в частной собственности, устанавливается договорами арендной платы земельных участков.
Земельный налог взимается в зависимости от кадастровой стоимости участка.
Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель.
Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга являются все земли РФ.
Задачами государственного мониторинга земель является:
1) Своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов.
2) Информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельным ресурсами, а также землеустройстве.
3) Обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.
Основанием для установления налога (арендной платы) за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком.
Суммы налога уплачиваются равными долями, не позднее 15 сентября и 15 ноября. Органы местного самоуправления вправе устанавливать более поздние сроки уплаты налога и делить его уплату не на 2, а на 3 или 4 части.
ТЕМА 26. Предоставление земли под строительство
Предоставление земельных участков для строительства на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов, либо без такового. Без предварительного согласования земельные участки могут предоставляться для:
· жилищного строительства;
· комплексного освоения в целях жилищного строительства;
· иного строительства (в исключительных случаях).
Предоставление земельного участка без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах по решению органа государственной власти или местного самоуправления. Этот орган может принять решение о предоставлении земельного участка без торгов, если имеется только одна заявка, при условии предварительной публикации сообщения о наличии предлагаемых для строительства участков.
С предварительным согласованием земельные участки предоставляются следующим образом.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в получении земельного участка для строительства, обращается в орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) с заявлением о предоставлении земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование размера земельного участка, а также может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства.
Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 29 ЗК РФ обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра с учётом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.
Предварительные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского хозяйства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Общие вопросы пользования и владения землей
Земельный кодекс определяет следующий круг оснований возникновения прав на земельные участки:
· право собственности;
· право постоянного бессрочного пользования;
· право пожизненного наследуемого владения;
· право аренды;
· право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
· право безвозмездного срочного пользования.
Юрлица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды или пробрести земельные участки в собственность.
В постоянное бессрочное пользование земельные участки по-прежнему предоставляются государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.
Распоряжение таким земельным участком не допускается, за исключением перехода прав на него по наследству.
По истечению срока аренды земельного участка, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал организации, при условии уведомления собственника. Если договором не предусмотрено иное, то заключение нового договора аренды не требуется.
Арендатор имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, если договором не предусмотрено иное.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательских работ на срок не более года. После этого арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования, возместить убытки, причиненные при проведении работ.
При продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.