С учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:
- ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, недвижимости.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:
• метод Ринга – прямолинейный возврат капитала;
• метод Инвуда – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);
• метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
Метод Ринга используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е., она представляет величину, обратную сроку службы актива.
Пример 1.
Условия инвестирования:
• сумма - 1000 д.е.;
• период - 5 лет;
• ставка дохода на инвестиции -12%.
Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12).
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (200 д.е.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы (табл.2).
Таблица 2
Денежные потоки по методу Ринга
| 12% от 1000д.е. | 12% от 800д.е. | 12% от 600д.е. | 12% от 400д.е. | 12% от 200д.е. | |
| Годы | |||||
| Сумма процентов, д.е. | |||||
| Возмещение основной суммы, д.е. | |||||
| Сумма, д.е. |
Метод Инвуда используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации определяется по таблицам шести функций сложного процента, приложение 1).
Пример 2.
Условия инвестирования – см. пример 1.
Решение.
По таблицам функций сложного процента (см. Приложение) в графе «Взнос на амортизацию» определяется величина процентной ставки для 12% ставки дохода на инвестиции и срока 5 лет (0,2774). Ежегодный равновеликий поток доходов равен 277,4 д.е. (1000 х 0,2774). Процент за первый год составляет 120 д.е. (12% от 1000 д.е.). Возврат основной суммы составит: 277,4-120=157,4 д.е.
Если ежегодно получаемые 157,4 д.е. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 176,3 д.е., и т.д. (табл.3).
Таблица 3
Денежные потоки по методу Инвуда
| Годы | |||||
| Сумма процентов, д.е. | 101,1 | 80,0 | 56,3 | 29,7 | |
| Возмещение основной суммы, д.е. | 157,4 | 176,3 | 197,4 | 221,1 | 247,7 |
| Сумма, д.е. | 277,4 | 277,4 | 277,4 | 277,4 | 277,4 |
Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097 (0,12+0,1574).
Метод Хоскольда используются в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример 3.
Условия. См. пример 1. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет.
Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1774, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет (см. Приложение), то коэффициент капитализации равен 0,2974 (0,12 + 0,1774).
Общая сумма возмещений 1000 х 0,2974 = 297,4 д.е. (табл. 4).
Таблица 4
Денежные потоки по методу Хоскольда
| Годы | |||||
| Остаток капитализации на начальный период, д.е. | 822,6 | 623,9 | 401,4 | 152,1 | |
| Общая сумма возмещений, в т.ч. | 297,4 | 297,4 | 297,4 | 297,4 | 297,4 |
| Процент накоплений, д.е. | 98,7 | 74,9 | 48,2 | 18,3 | |
| Возмещение суммы основного долга, д.е. | 177,4 | 198,7 | 222,5 | 249,2 | 279,1 |
VI. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа):
, (5)
Варианты для выполнения задания №1 курсовой работы выбираются по таблице 5 в соответствии с последней цифрой зачетной книжки.
В работе требуется определить стоимость объекта. Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат на основе использования методов Ринга, Инвуда, Хоскольда. Для каждого метода необходимо построить план денежных потоков.
Задание 1.2. Оценка стоимости предприятия методом
дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоковприменяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на 4 основных этапа:
I. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
II. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
III. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
Ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в единую величину текущей стоимости. В экономическом смысле ставка дисконта - это требуемая инвесторами ставка дохода на капитал, вложенный в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
1. Модель оценки капитальных активов.
2. Метод кумулятивного построения.
3. Модель средневзвешенной стоимости капитала.
В работе рассчитать ставку дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (WACC).
Наиболее часто при инвестиционных расчетах ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.
Показатель средневзвешенной стоимости капитала (WACС) рассчитывается по формуле:
(6)
где Re — ставка доходности собственного (акционерного) капитала, рассчитанная, как правило, с использованием модели САРМ;
E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;
D — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании;
V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;
Rd — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании;
i — ставка налога на прибыль.
Для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов (capital assets pricing model — CAPM).
Ставка доходности собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:
Re = Rf + (Rm - Rf) +S1+S2, (7)
где Rf — безрисковая ставка дохода;
— коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;
(Rm - Rf) — премия за рыночный риск; это величина, на которую среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке превышали ставку дохода по безрисковым ценным бумагам в течение длительного времени;
Rm — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке по акциям компании.
S1 — премия для малых компаний; учитывает размеры оцениваемой компании.
S2 — премия за риск инвестиций в конкретную компанию.
IV. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.
Стоимость объекта = Текущая стоимость периодического потока
доходов +Текущая стоимость реверсии (8)
Пример 4.
Условие. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на
10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта –11% (в задании рассчитывается самостоятельно). Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 500000 д.е. (стоимость реверсии).
Решение представлено в табличной форме (табл. 5).
Таблица 5
| Год | Годовая арендная ставка, д.е. | Текущая стоимость единицы при 11% | Текущая стоимость, д.е. |
| - | |||
| 0,89286 | 55357,3 | ||
| 0,79719 | 51020,2 | ||
| 0,71178 | 46977,5 | ||
| 0,63552 | 43215,4 | ||
| 0,56743 | 39720,1 | ||
| 0,50663 | 36477,4 | ||
| 0,45235 | 33473,9 | ||
| 0,40388 | 30694,9 |
Продолжение таблицы 5
| 0,36061 | 28127,6 | ||
| Итого текущая стоимость арендных платежей | 425064,1 | ||
| Текущая стоимость реверсии: | |||
| 0,32197 | 160985,0 | ||
| Итого текущая стоимость недвижимости | 586049,1 |
Варианты для выполнения задания выбираются по таблицам 6(а) и 6(б) в соответствии с последней цифрой зачетной книжки. Для выполнения задания 1.2 дополнительно использовать данные задания 1.1 (в качестве исходных данных) таблицы 6(а). Ставка доходности по безрисковым активам Rf составляет 8,5% годовых – для всех вариантов.
Таблица 6 (а)
Варианты задания 1.1
| Номер варианта | ||||||||||
| Площадь объекта, м2 | ||||||||||
| Арендная ставка в мес., руб./м2 | ||||||||||
| Потери, % от ПВД | ||||||||||
| Операционные расходы, в т.ч. | ||||||||||
| условно-постоянные расходы, % от ДВД | ||||||||||
| условно-переменные расходы, % от ДВД | ||||||||||
| расходы на замещение, % от ДВД | ||||||||||
| Условия инвестирования: | ||||||||||
| Величина инвестиций, тыс. р. | ||||||||||
| срок, лет | ||||||||||
| ставка дохода на инвестиции, % | ||||||||||
| ставка реинвестирования, % |
Таблица 6 (б)
Варианты задания 1.2
| Номер варианта | ||||||||||
| Ежегодное увеличение арендной ставки, % | ||||||||||
| Срок сдачи в аренду, лет | ||||||||||
| Стоимость реверсии, млн.р. | 22,3 | 15,4 | 8,7 | 14,6 | 12,5 | 16,1 | 7,3 | 9,5 | 10,6 | 5,9 |
| Количество обыкновенных акций компании | ||||||||||
| Цена 1 акции, руб. | ||||||||||
| Ставка доходности заемного капитала, % | ||||||||||
| Рыночная стоимость заемного капитала, млн.р. | 3,3 | 2,5 | 2,6 | 1,4 | 6,5 | 1,9 | 5,6 | 5,4 | 1,7 | 2,7 |
| Среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке | ||||||||||
| -коэффициент | 1,01 | 1,12 | 1,14 | 0,95 | 0,97 | 1,21 | 1,16 | 1,13 | 0,89 | 1,08 |
Примечание: арендная ставка представлена в виде ежемесячного платежа.
Задание 2. Оценка стоимости предприятия
Сравнительным подходом
Сравнительный (рыночный) подход представлен методами:
• метод рынка капитала (компании-аналога) ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
• метод сделок применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.
• метод отраслевых коэффициентов ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:
, (9)
| где | Cо - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
| ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта; | |
| ВРМо - усредненный валовой рентный мультипликатор; | |
| Cai - цена продажи i-го сопоставимого аналога; | |
| ПВДai - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; | |
| n - количество отобранных аналогов. |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (КК).
Коэффициент капитализации – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае
; (10)
, (11)
| где | ККоб - общий коэффициент капитализации; |
| ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта; | |
| ЧОДai - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога. |
Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.
В работе требуется определить стоимость объекта методом компании-аналога.
Пример 5.
Необходимо оценить офис, если его потенциальная валовая рентная выручка составляет 15000 д.е. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 7):
Таблица 7
Исходные данные
| Аналог | Цена продажи, д.е. | ПВД, д.е. | ВРМ |
| Объект оценки | |||
| Предприятие А | 5,31 | ||
| Предприятие В | 5,43 | ||
| Предприятие С | 4,81 | ||
| Усредненный валовой рентный мультипликатор | 5,185 |
Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Цена объекта будет равна 15000 х 5,185 = 77775 д.е.
Выбор варианта производится по последней цифре зачетной книжке (табл. 8). Потенциальный валовый доход принимается равным расчетному значению ПВД по заданию 1.
Таблица 8
Варианты задания 2
| Варианты | Показатели | А | В | С |
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. |
Продолжение таблицы 8
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. | ||||
| Цена продажи, д.е. | ||||
| ПВД, д.е. |
Задание 3. Оценка стоимости предприятия
Затратным подходом
Затратный подход использует:
- метод чистых активов;
- метод ликвидационной стоимости.
В задании требуется определить стоимость предприятия методом чистых активов.
Метод основывается на данных баланса, и исходит из того, что для определения стоимости предприятия необходима корректировка статей баланса и финансовой отчетности. Метод используется:
- когда оценивается стоимость предприятия в целом;
- когда компания имеет значительные материальные активы, более 40%;
- когда есть возможность выявить и оценить неметериальные активы в случае их наличия.
Имущественный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.
Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в затратном подходе является:
Собственный капитал = Активы – Обязательства (12)
Суть метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Оценить предприятие с учетом издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод накопления активов.
Пример 6
Требуется определить стоимость предприятия (бизнеса) методом чистых активов.
Решение.
В соответствии с данными бухгалтерской отчетности:
- здания и сооружения — 64722 тыс. р.;
- физический износ (45%) — 29125 тыс. р.;
- стоимость машин и оборудования — 61783 тыс. р. ;
- рыночная стоимость запасов — 59794 тыс. р.;
- дебиторская задолженность — 225530 тыс. р.;
- совокупные обязательства – 73405 тыс. р.
Для оценки предприятия необходимо рассчитать восстановительную стоимость недвижимости:
Восстановительная стоимость недвижимости (ВС) = балансовая стоимость недвижимости – физический износ – функциональный износ – износ внешнего воздействия
ВС = 64722-29125-0-0=35597 тыс. р.
Совокупные Активы (СА) = стоимость недвижимости + стоимость машин и оборудования + стоимость запасов + дебиторская задолженность
Совокупные активы – это обязательства и собственный капитал.
СА1 = 35597+61783+59794+225530=382704 тыс. р.
Необходимо определить стоимость собственного капитала предприятия:
Собственный капитал (СК) = Совокупные Активы – Совокупные Обязательства
СК1 =382704 – 73405 = 309299 тыс. руб.
По оценке экспертов, рыночная стоимость материальных активов на дату оценки составляет:
- недвижимость — 58000 тыс. руб.
- машины и оборудование — 53000 тыс. руб.
Стоимость остальных активов, по мнению экспертов, не нуждается в переоценке.
На начало текущего года валовая прибыль на предприятии составила 148728 тыс. р. Средний доход на собственный капитал по отрасли - 25%. Коэффициент капитализации - 20%
Составим переоцененный балансовый отчет с учетом оценки экспертов.
- стоимость недвижимости — 58000 тыс. руб.
- стоимость машин и оборудования — 53000 тыс. руб.
- стоимость запасов — 59794 тыс. руб.
- дебиторская задолженность — 225530 тыс. руб.
- совокупные обязательства — 73405 тыс. руб.
СА2 = 58000+53000+59794+225530 = 396324 тыс. руб.
СК2 = 396324–73405 = 322919 тыс. руб.
Рассчитаем ожидаемые прибыли с помощью процента дохода на капитал:
322919 х 0,25 = 80730 тыс. руб.
Избыточная прибыль предприятия составит:
148728 –80730 = 67998 тыс. руб.
Стоимость избыточных прибылей:
67998/0,2 = 339990 тыс. руб.
Данный показатель составляет гудвилл, величину, на которую стоимость бизнеса превосходит стоимость ее материальных активов.
Окончательный переоцененный балансовый отчет будет выглядеть следующим образом:
- стоимость недвижимости — 58000 тыс. руб.
- стоимость машин и оборудования — 53000 тыс. руб.
- стоимость запасов — 59794 тыс. руб.
- дебиторская задолженность — 225530 тыс. руб.
- нематериальные активы (ГУДВИЛ) — 339990 тыс. руб.
- совокупные обязательства — 73405 тыс. руб.
СА3 = 58000+53000+59794+225530+339990 =736314 тыс. руб.
СК3 = 736314 – 73405 = 662909 тыс. руб.
Таким образом, в результате стоимость предприятия, рассчитанная методом накопления активов, равна 662909 тыс. р.
С точки зрения затратного подхода, эта величина и будет рыночной стоимостью 100%-го пакета акций предприятия.
Выбор варианта осуществляется по последней цифре зачетной книжки (табл. 9)
Таблица 9
Варианты задания 3
| Вариант | ||||||||||
| Показатели | ||||||||||
| Валовая прибыль на начало года, тыс.р. | ||||||||||
| Средний доход на собственный капитал по отрасли, % | 28,7 | 24,9 | 28,0 | 25,5 | 26,0 | 22,3 | 25,4 | 24,8 | 26,1 | 23,7 |
| Коэффициент капитализации, % | 17,6 | 16,2 | 22,2 | 23,7 | 183,5 | 22,6 | 19,8 | 20,4 | 21,8 | 19,2 |
| Стоимость по данным бухгалтерской отчетности | ||||||||||
| здания и сооружения, тыс.р. | ||||||||||
| физический износ, % | ||||||||||
| функциональный износ, % | 5,3 | 5,2 | 6,2 | 7,5 | 9,0 | 7,8 | 6,8 | 5,9 | 5,1 | 4,5 |
| стоимость машин и оборудования, тыс.р. | ||||||||||
| рыночная стоимость запасов, тыс.р. | ||||||||||
| дебиторская задолженность, тыс.р. | ||||||||||
| краткосрочные обязательства, тыс.р. | 86767,9 | |||||||||
| Стоимость на дату оценки | ||||||||||
| недвижимость, тыс.р. | ||||||||||
| машины и оборудование, тыс.р. |
Задание 4. Оценка пакета акций
Оценка акций предприятия необходима в следующих случаях:
- осуществление сделок купли-продажи акций;
- повышение эффективности текущего управления предприятием;
- принятие обоснованного инвестиционного решения;
- разработка бизнес-плана развития предприятия;
- принятие обоснованных управленческих решений;
- реструктуризация предприятия — прохождение процедуры слияния, ликвидации, поглощения или выделения бизнес-единиц из структуры холдинга;
- принудительный выкуп акций у миноритарных акционеров;
- внесение пакета акций в капитал юридического лица;
- определение стоимости залога для получения кредита;
- передача в доверительное управление.
Основные методы оценки акций базируются на следующих оценочных подходах:
1) Сравнительный (рыночный). Все методы этого подхода основаны на проведении сравнительного анализа оцениваемых акций с акциями похожих (аналогичных) компаний, которые продаются и покупаются на открытом рынке ценных бумаг. Основным методом является метод ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это отношение рыночной цены одной акции компании к так называемой финансовой базе. В качестве финансовой базы используют такие финансовый показатели, как годовая прибыль компании, годовой денежный поток, дивиденды на одну акцию, годовая выручка от реализации, балансовая стоимость активов, чистая стоимость активов и некоторые другие. Этот метод оценки базируется на предположении, что в условиях конкурентного, равновесного рынка, ценовые мультипликаторы по аналогичным компаниям будут либо равны, либо незначительно отличаться друг от друга. Тогда стоимость одной акции в оцениваемом пакете будет равна произведению выбранной финансовой базы оцениваемой компании и величины соответствующего ценового мультипликатора, рассчитанного по аналогичным компаниям, чьи акции обращаются на свободном рынке.
2) Доходный подход к оценке акций опирается не на рыночные цены аналогичных ценных бумаг, а на финансовые показатели самого оцениваемого акционерного общества.
3) Затратный, который рассчитывает стоимость акционерного общества (и, соответственно, 100%-го пакета акций) как сумму затрат на создание точно такого же предприятия с «нуля». Основной метод в составе затратного подхода - это метод чистых активов. При расчете стоимости акций методом чистых активов, сначала рассматриваются активные статьи баланса, и, при необходимости, проводится отдельная оценка рыночной стоимости имущества, принадлежащего предприятию.
Оценка пакета акций учитывает такие понятия, как премию за контроль и скидку на недостаточный контроль.
Премия за контроль - повышение рыночной цены акций в результате положительного влияния отдельных факторов или наличия определённых дополнительных свойств оцениваемого пакета. Скидка, учитывающая недостаточный контроль, наоборот, означает относительное снижение стоимости пакета акций из-за отрицательного влияния отдельных факторов или отсутствия необходимых свойств и качеств.
В оценочной практике средняя премия за контроль составляет 30 - 40%, скидка со стоимости пакета акций за меньшую долю находится в диапазоне 20 - 25%. Премии и скидки в практике оценки применяются к стоимости сопоставимого пакета по котируемым акциям, а по некотируемым акциям - к средней стоимости предыдущих сделок (при их наличии) или к рыночной стоимости пакету, определённой независимым оценщиком.
Существует разделение пакетов акций на миноритарные и контрольные:
- 75% акций. Владельцы 75% пакета акций обладают возможностями абсолютного контроля в АО;
- 50% акций + 1 акция. Владельцы такого пакета обладают правами операционного контроля. Именно им принадлежит та существенная роль в акционерных обществах, которая связана с правом формирования из состава своих представителей большинства в совете директоров;
- 25% акций + 1 акция. Владельцы данного пакета акций располагают правом заблокировать принятие тех решений общего собрания акционеров, которые предполагают обладание абсолютным контролем (75%). Поэтому такой пакет принято называть блокирующим;
- 10% акций. Обладатель 10% пакета акций имеет ограниченные возможности заблокировать принятие решений, которые принимаются большинством в 75% акций. Речь идет только о кворуме в 30% акционеров, обладающих голосующими акциями и принявших участие в общем собрании. В таком случае на обладателя 10-процентного пакета акций приходится 33% голосов, т.е. больше величины блокирующего пакета голосов (больше величины блокирующего пакета в 25% + 1 акция). Такими правами пользуются довольно редко.
Скидка за неконтрольный пакет акций противоположна премии за контрольный пакет. Используемые формулы связывают между собой скидку за неконтрольный пакет и премию за контрольный пакет следующим образом:
Скидка = 1 – 1 / (1 + премия); (13)
Премия = скидка / (1 – скидка). (14)
Представление о взаимозависимости скидки и премии важно при проведении практических расчетов. Если в их рамках установлен тот или иной размер премии за контроль, то скидка за недостаток контроля не может быть установлена изолированно.
Пример 7
Определена стоимость предприятия в целом, ее величина составила 10 млн.р., общее количество обыкновенных акций, выпущенных предприятием, — 10 тыс. штук.
Требуется определить стоимость пакета 20% акций этого предприятия. По мнению оценщика, скидка за неконтрольный характер пакета составляет 30%.
Найдем базовую стоимость одной акции:
10 000 000 : 10 000 = 1000 руб.
Определим стоимость одной акции с учетом скидки за неконтрольный характер, так как единичная акция, как и неконтрольный пакет, не дает их собственнику элементов контроля:
1000 - 30% × 1000 = 700 руб.
Таким образом, единичная акция или одна акция внутри неконтрольного пакета оценивается в 700 руб. за 1 шт.
Найдем количество акций, входящих в 20%-ный пакет:
10 000 × 20% = 2 000 шт.
Рассчитаем стоимость оцениваемого неконтрольного пакета:
2 000 × 700 = 1 400 000 руб.
Таким образом, стоимость пакета 20% акций предприятия составляет 1,4 млн. руб.
Исходные данные для выполнения задания:
- стоимость предприятия берется по итогам расчетов задания 3;
- премия (скидка) рассчитывается по данным таблицы 10 методом интерполяции;
- вариант задания выбирается по последней цифре зачетной книжки (табл. 11).
Таблица 10
Зависимость степени влияния на компанию от размера пакета акций
| Размер пакета акций, % | Возможности держателя пакета акций | Премия (+), % | скидка (-), % |
| менее 10 | Контроль за деятельностью предприятия практически отсутствует, возможно лишь получение дивидендов или продажа пакета более крупным акционерам. | ||
| от 10 до 24 | Способность блокирования некоторых решений, касающихся развития предприятия, при взаимодействии с другими акционерами, возможность стать инициаторами общего собрания. | 20-25 | |
| 25-50 | Возможность самостоятельно блокировать некоторые решения касающиеся развития предприятия, в большинстве случаев право выдвижения кандидата в состав совета директоров. | 25-35 | |
| от 51 до 75 | Возможность проведения на собрании обычных резолюций, действительный контроль за деятельностью предприятия и советом директоров. | 35-45 | |
| более 75 | Возможность проведения специальных резолюций вплоть до ликвидации общества, обеспечение численного большинства в составе совета директоров, весьма велика вероятность «проведения» на должность генерального директора своего кандидата. | 45-50 |
Таблица 11
Варианты задания 4
| Показатели | Вариант | |||||||||
| Общее количество акций, шт. | ||||||||||
| Оцениваемый пакет акций, % |
Библиографический список
1. Ресин В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Делро, 2000. – 328с.
2. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 544 с.
3. Левадная Н «Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер ; Москва; август 2006г.
4. «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 2009
5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.
Приложение
Таблица 12
Функции сложного процента
| 6% | ||||||
| Год | Будущая стоимость единицы | Накопление единицы за период | Фактор фонда возмещения | Текущая стоимость единицы | Текущая стоимость единичного аннуитета | Взнос за амортизацию единицы |
| 1,06000 | 1,00000 | 1,00000 | 0,94340 | 0,94340 | 1,06000 | |
| 1,12360 | 2,06000 | 0,48544 | 0,89000 | 1,83339 | 0,54544 | |
| 1,19102 | 3,18360 | 0,31411 | 0,83962 | 2,67301 | 0,37411 | |
| 1,26248 | 4,37462 | 0,22859 | 0,79209 | 3,46511 | 0,28859 | |
| 1,33823 | 5,63709 | 0,17740 | 0,74726 | 4,21236 | 0,23740 | |
| 1,41852 | 6,97532 | 0,14336 | 0,70496 | 4,91732 | 0,20336 | |
| 1,50363 | 8,39384 | 0,11914 | 0,66506 | 5,58238 | 0,17914 | |
| 1,59385 | 9,89747 | 0,10104 | 0,62741 | 6,20979 | 0,16104 | |
| 1,68948 | 11,49132 | 0,08702 | 0,59190 | 6,80169 | 0,14702 | |
| 1,79085 | 13,18079 | 0,07587 | 0,55839 | 7,36009 | 0,13587 | |
| 1,89830 | 14,97164 | 0,06679 | 0,52679 | 7,88687 | 0,12679 | |
| 2,01220 | 16,86994 | 0,05928 | 0,49697 | 8,38384 | 0,11928 | |
| 2,13293 | 18,88214 | 0,05296 | 0,46884 | 8,85268 | 0,11296 | |
| 2,26090 | 21,01507 | 0,04758 | 0,44230 | 9,29498 | 0,10758 | |
| 2,39656 | 23,27597 | 0,04296 | 0,41727 | 9,71225 | 0,10296 | |
| 2,54035 | 25,67253 | 0,03895 | 0,39365 | 10,10590 | 0,09895 | |
| 2,69277 | 28,21288 | 0,03544 | 0,37136 | 10,47726 | 0,09544 | |
| 2,85434 | 30,90565 | 0,03236 | 0,35034 | 10,82760 | 0,09236 | |
| 3,02560 | 33,75999 | 0,02962 | 0,33051 | 11,15812 | 0,08962 | |
| 3,20714 | 36,78559 | 0,02718 | 0,31180 | 11,46992 | 0,08718 | |
| 3,39956 | 39,99273 | 0,02500 | 0,29416 | 11,76408 | 0,08500 | |
| 3,60354 | 43,39229 | 0,02305 | 0,27751 | 12,04158 | 0,08305 | |
| 3,81975 | 46,99583 | 0,02128 | 0,26180 | 12,30338 | 0,08128 | |
| 4,04893 | 50,81558 | 0,01968 | 0,24698 | 12,55036 | 0,07968 | |
| 4,29187 | 54,86451 | 0,01823 | -0,23300 | 12,78336 | 0,07823 | |
| 4,54938 | 59,15638 | 0,01690 | 0,21981 | 13,00317 | 0,07690 | |
| 4,82235 | 63,70576 | 0,01570 | 0,20737 | 13,21053 | 0,07570 | |
| 5,11169 | 68,52811 | 0,01459 | 0,19563 | 13,40616 | 0,07459 | |
| 5,41839 | 73,63980 | 0,01358 | 0,18456 | 13,59072 | 0,07358 | |
| 5,74349 | 79,05818 | 0,01265 | 0,17411 | 13,76483 | 0,07265 | |
| 6,08810 | 84,80168 | 0,01179 | 0,16425 | 13,92909 | 0,07179 | |
| 6,45339 | 90,88978 | 0,01100 | 0,15496 | 14,08404 | 0,07100 | |
| 6,84059 | 97,34316 | 0,01027 | 0,14619 | 14,23023 | 0,07027 | |
| 7,25102 | 104,18375 | 0,00960 | 0,13791 | 14,36814 | 0,06960 | |
| 7,68609 | 111,43478 | 0,00897 | 0,13011 | 14,49825 | 0,06897 | |
| 8,14725 | 119,12087 | 0,00839 | 0,12274 | 14,62099 | 0,06839 | |
| 8,63609 | 127,26812 | 0,00786 | 0,11579 | 14,73678 | 0,06786 | |
| 9,15425 | 135,90421 | 0,00736 | 0,10924 | 14,00000 | 0,06736 | |
| 9,70351 | 145,05846 | 0,00689 | 0,10306 | 14,94907 | 0,06689 | |
| 10,28572 | 154,76197 | 0,00646 | 0,09722 | 15,04630 | 0,06646 |
Продолжение таблицы 12
| 8% | ||||||
| Год | Будущая стоимость единицы | Накопление единицы за период | Фактор фонда возмещения | Текущая стоимость единицы | Текущая стоимость единичного аннуитета | Взнос за амортизацию единицы |
| 1,08000 | 1,00000 | 1,00000 | 0,92593 | 0,92593 | 1,08000 | |
| 1,16640 | 2,08000 | 0,48077 | 0,85734 | 1,78326 | 0,56077 | |
| 1,25971 | 3,24640 | 0,30803 | 0,79383 | 2,57710 | 0,38803 | |
| 1,36049 | 4,50611 | 0,22192 | 0,73503 | 3,31213 | 0,30192 | |
| 1,46933 | 5,86660 | 0,17046 | 0,68058 | 3,99271 | 0,25046 | |
| 1,58687 | 7,33593 | 0,13632 | 0,63011 | 4,62288 | 0,21632 | |
| 1,71382 | 8,92280 | 0,11207 | 0,58349 | 5,20637 | 0,19207 | |
| 1,85093 | 10,63663 | 0,09401 | 0,54027 | 5,74664 | 0,17401 | |
| 1,99900 | 12,48756 | 0,08008 | 0,50025 | 6,24689 | 0,16008 | |
| 2,15892 | 14,48656 | 0,06903 | 0,46319 | 6,71008 | 0,14903 | |
| 2,33164 | 16,64549 | 0,06008 | 0,42888 | 7,13896 | 0,14008 | |
| 2,51817 | 18,97713 | 0,05270 | 0,39711 | 7,53608 | 0,13270 | |
| 2,71962 | 21,49530 | 0,04652 | 0,36770 | 7,90378 | 0,12652 | |
| 2,93719 | 24,21492 | 0,04130 | 0,34046 | 8,24424 | 0,12130 | |
| 3,17217 | 27,15211 | 0,03683 | 0,31524 | 8,55948 | 0,11683 | |
| 3,42594 | 30,32428 | 0,03298 | 0,29189 | 8,85137 | 0,11298 | |
| 3,70002 | 33,75023 | 0,02963 | 0,27027 | 9,12164 | 0,10963 | |
| 3,99602 | 37,45000 | 0,02670 | 0,25025 | 9,37189 | 0,10670 | |
| 4,31570 | 41,44626 | 0,02413 | 0,23171 | 9,60360 | 0,10413 | |
| 4,66096 | 45,76196 | 0,02185 | 0,21455 | 9,81815 | 0,10185 | |
| 5,03383 | 50,42292 | 0,01983 | 0,19866 | 10,01680 | 0,09983 | |
| 5,43654 | 55,45675 | 0,01203 | 0,18394 | 10,20074 | 0,09803 | |
| 5,87146 | 60,89329 | 0,01640 | 0,17032 | 10,37106 | 0,09642 | |
| 6,34118 | 66,76476 | 0,01498 | 0,15770 | 10,52876 | 0,09498 | |
| 6,84847 | 73,10594 | 0,01368 | 0,14602 | 10,67478 | 0,09368 | |
| 7,39635 | 79,95441 | 0,01251 | 0,13520 | 10,80998 | 0,09251 | |
| 7,98806 | 87,33077 | 0,01145 | 0,12519 | 10,93516 | 0,09145 | |
| 8,62711 | 95,33883 | 0,01049 | 0,11591 | 11,05108 | 0,09049 | |
| 9,31727 | 103,96593 | 0,00962 | 0,10733 | 11,15841 | 0,08962 | |
| 10,06266 | 113,28321 | 0,00883 | 0,09938 | 11,25778 | 0,08883 | |
| 10,86767 | 123,34586 | 0,00811 | 0,09202 | 11,34980 | 0,08811 | |
| 11,73708 | 134,21353 | 0,00745 | 0,08520 | 11,43500 | 0,08745 | |
| 12,67605 | 145,95062 | 0,00685 | 0,07889 | 11,51389 | 0,08685 | |
| 13,69013 | 158,62666 | 0,00630 | 0,07305 | 11,58693 | 0,08630 | |
| 14,78534 | 172,31680 | 0,00580 | 0,06763 | 11,65457 | 0,08580 | |
| 15,96817 | 187,10215 | 0,00534 | 0,06262 | 11,71719 | 0,08534 | |
| 17,24562 | 203,07032 | 0,00492 | 0,05799 | 11,77518 | 0,08492 | |
| 18,62527 | 220,31595 | 0,00454 | 0,05369 | 11,82887 | 0,08454 | |
| 20,11530 | 238,94122 | 0,00419 | 0,04971 | 11,87858 | 0,08419 | |
| 21,72452 | 259,05652 | 0,00386 | 0,04603 | 11,92461 | 0,08386 |
Продолжение таблицы 12
| 10% | ||||||
| Год | Будущая стоимость единицы | Накопление единицы за период | Фактор фонда возмещения | Текущая стоимость единицы | Текущая стоимость единичного аннуитета | Взнос за амортизацию единицы |
| 0,10000 | 1,00000 | 1,00000 | 0,90909 | 0,90909 | 1,10000 | |
| 0,21000 | 2,10000 | 0,47619 | 0,82645 | 1,73554 | 0,57610 | |
| 0,33100 | 3,31000 | 0,30211 | 0,75131 | 2,48685 | 0,40210 | |
| 0,46410 | 4,64100 | 0,21547 | 0,68301 | 3,16987 | 0,31540 | |
| 0,61051 | 6,10510 | 0,16380 | 0,62092 | 3,79079 | 0,26300 | |
| 1,77156 | 7,71561 | 0,12961 | 0,56447 | 4,35526 | 0,22960 | |
| 1,94872 | 9,48717 | 0,10541 | 0,51316 | 4,86842 | 0,20540 | |
| 2,14359 | 11,43589 | 0,08744 | 0,46651 | 5,33493 | 0,18740 | |
| 2,35795 | 13,57948 | 0,07364 | 0,42410 | 5,75902 | 0,17360 | |
| 2,59374 | 15,93742 | 0,06275 | 0,38554 | 6,14457 | 0,16210 | |
| 2,85312 | 18,53117 | 0,05396 | 0,35049 | 6,49506 | 0,15390 | |
| 3,13843 | 21,38428 | 0,04676 | 0,31863 | 6,81369 | 0,14670 | |
| 3,45227 | 24,52271 | 0,04078 | 0,28966 | 7,10336 | 0,14010 | |
| 3,79750 | 27,97498 | 0,03575 | 0,26333 | 7,36669 | 0,13510 | |
| 4,17725 | 31,77248 | 0,03147 | 0,23939 | 0,07606 | 0,13140 | |
| 4,59497 | 35,94973 | 0,02782 | 0,21763 | 7,82371 | 0,12780 | |
| 5,05447 | 40,54470 | 0,02466 | 0,19784 | 8,02155 | 0,12460 | |
| 5,55992 | 45,59917 | 0,02193 | 0,17986 | 8,20141 | 0,12190 | |
| 6,11591 | 51,15909 | 0,01955 | 0,16351 | 8,36492 | 0,11950 | |
| 6,72750 | 57,27500 | 0,01746 | 0,14864 | 8,51356 | 0,11740 | |
| 7,40025 | 64,00250 | 0,01562 | 0,13513 | 8,64869 | 0,11562 | |
| 8,14028 | 71,40275 | 0,01401 | 0,12285 | 8,77154 | 0,11400 | |
| 8,95430 | 79,54303 | 0,01257 | 0,11168 | 8,88322 | 0,11250 | |
| 9,84973 | 88,49733 | 0,01130 | 0,10153 | 8,98474 | 0,11130 | |
| 10,83471 | 98,34706 | 0,01017 | 0,09230 | 9,07704 | 0,11010 | |
| 11,91880 | 109,18177 | 0,00916 | 0,08391 | 9,16095 | 0,10910 | |
| 13,10999 | 121,09994 | 0,00826 | 0,07628 | 9,23722 | 0,10826 | |
| 14,42099 | 134,20994 | 0,00745 | 0,06934 | 9,30657 | 0,10745 | |
| 15,86309 | 148,63093 | 0,00673 | 0,06304 | 9,36961 | 0,10673 | |
| 17,44940 | 164,49403 | 0,00608 | 0,05731 | 9,42691 | 0,10608 | |
| 19,19434 | 181,94343 | 0,00550 | 0,05210 | 9,47901 | 0,10550 | |
| 21,11378 | 201,13777 | 0,00497 | 0,04736 | 9,52638 | 0,10497 | |
| 23,22516 | 222,25 154 | 0,00450 | 0,04306 | 9,56943 | 0,10451 | |
| 25,54767 | 245,47670 | 0,00407 | 0,03914 | 9,60857 | 0,10407 | |
| 28,10244 | 271,02437 | 0,00369 | 0,03558 | 9,64416 | 0,10369 | |
| 30,91268 | 299,12681 | 0,00334 | 0,03235 | 9,67651 | 0,10334 | |
| 34,00395 | 330,03949 | 0,00303 | 0,02941 | 9,70592 | 0,10303 | |
| 37,40435 | 364,04343 | 0,00275 | 0,02673 | 9,73265 | 0,10275 | |
| 41,14478 | 401,44778 | 0,00249 | 0,02430 | 9,75696 | 0,10249 | |
| 45,25926 | 442,59256 | 0,00226 | 0,02210 | 9,77905 | 0,10226 |
Продолжение таблицы 12