Регистрация прав на недвижимость во Франции

Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель (наследие тех времен, когда основной, практически единственной, функцией кадастра было налогообложение, и вести реестр налогоплательщиков, в отличие от реестра недвижимости, казалось более целесообразным). Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypotheques» – «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, в каждом из них на него открыт “лист” регистрации его прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.

Записи, вносимые в Ипотечные книги во Франции, совершаются двояким путем:

· Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции.

· Акты, посвященные заключению сделки о залоге, записываются в виде сокращенной выписки. Такие записи именуются Инскрипции.

· Два типа записи – такова формальность, на которой основывается во Франции система публичности поземельных прав. Кроме названной причины для выбора записи в форме транскрипции, признаются также и следующие:

- все акты между живыми лицами, когда речь идет о передаче имущества, которое может быть заложено (акты продажи, дарения, мены и пр.);

- все судебные решения, присуждающие право собственности;

- все акты, устанавливающие и снимающие сервитуты, право пользования, жительства;

- акты, устанавливающие право аренды или найма недвижимого имущества сроком более 18 лет.

Инскрипции подлежат:

- передача собственности по наследству;

- акты раздела имущества.

Приговоры судов о признании актов, на основании которых зарегистрировано право, недействительными не подлежат ни транскрипции, ни инскрипции – соответствующее право просто отменяется.

Таким образом, мы не обнаруживаем здесь четкой структуры записей, которой характеризуется немецкая Поземельная книга или Поземельная книга системы Торренса – записи, регистрирующие то или иное право, следуют подряд.

Каждое такое бюро управляется «хранителем ипотек» – простым чиновником администрации «Главной Дирекции записей в реестры, – домен и марок», входящей в структуру министерства финансов. В отличие от германской модели и системы Торренса, Государство здесь не берет на себя материальную ответственность за ущерб, который может быть нанесен владельцу недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки, эта ответственность лежит непосредственно на последнем. Для обеспечения этой ответственности лица, назначаемые на эту должность, закладывают свое недвижимое имущество или вносят в виде залога определенную денежную сумму.

Также существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах. Поэтому, как и в странах, использующих Актовую систему укрепления прав, здесь при совершении сделки также необходимо исследование «чистоты титула», на протяжении последних 30-ти лет истории владения им.

В Европе наряду с Францией (без Эльзасс-Лотарингии) систему Ипотечных книг используют также Бельгия, Люксембург и Италия.

Необходимо упоминать о наличии переходных между Французской и Центрально-европейской системами регистрации: системы регистрации Испании и Нидерландов.

В соответствии с пониманием, которое распространилось в нашей стране, принято считать, что Актовая и Титульная системы регистрации представляют альтернативу друг другу. Но внимательный анализ исторического развития Титульной системы говорит о том, что оба они представляют собой различные этапы общего развития системы укрепления прав на недвижимость. На сегодня Титульная система венчает это развитие, современная Актовая система представляет собой, хотя и обросший современными технологиями, но всего лишь этап, предшествовавший переходу на систему регистрации права, то есть тот этап, когда в Европе сделки с недвижимостью регистрировались в суде и договоры об этом передавались ему же на хранение. О том же говорит и история самой Актовой системы регистрации в Соединенных Штатах. Здесь, начиная с середины XVIII века, неоднократно пытались ввести Титульную систему регистрации. Первые попытки потерпели неудачу из-за недостатка материальных ресурсов и из-за непоследовательности, вызванной смятением в период выбора пути развития правовой системы, в дальнейшем этому активно противодействовали лобби страховых компаний и юридических бюро, специализирующихся на проверках «чистоты» титула. И все же в ряде мест США Титульная система в версии системы Торренса сумела утвердиться.