Опыт санации зданий индустриального домостроения за рубежом.
СССР поставлял в Восточную Германию не только дешёвую нефть но ипоставил несколько домостроительных комбинатов, с помощью которых немцы построили много хрущёвок. Качеством строительства и планировкой они отличались от советских, в лучшую сторону, но ненамного.Практически сразу после об'единения Германии стал вопрос, что с ними делать?В ГДР проживало 16,5 млн чел или 6.5 млн семей. Квартир в сборных домах насчитывалось 2 180тыс, что составляло около 41%всего жилого фонда. Немцев они не устраивали не только внешним видом, внутренней планировкой, но и (это пожалуй главное) потреблением энергии.
Следующий важный пункт - финансирование. Финансирование санации и реконструкции жилого фонда в б.ГДР проводилось за счёт собственников квартир. Некоторые работы финансировались из федерального бюджета, но доля этих работ была невелика. Собственник мог получить кредит под 3%годовых на 25 лет из федерального бюджета, воспользоваться предложением коммерческих банков около 4.5%годовых на 7-10лет с отсрочкой выплаты на 2-3года или самостоятельно изыскать средства. Строго оговаривалось, что в случае привлечения финансирования из федерального, земельного или муниципального бюджета, а также льготного кредитования участие арендаторов прямым взносом либо увеличением квартплаты не могло превышать 11%.
Результаты предварительных и детальных обследований не выявили ни одного здания, требовавшего сноса по причине износа.
Поскольку все вопросы реконструкции решал собственник, то мероприятия и их результаты были совершенно разными. Можно сказать, что не было двух одинаковых домов, подвергшихся санации или реконструкции. Где-то собственник улучшал только энергетические показатели дома, а где-то проводил коренную реконструкцию целых кварталов, привлекая звёзд современной архитектуры.
Перед началом санации здания проходили полное обследование, включавшее оценку износа здания и энергоаудит. Отчёт содержал анализ эффективности мероприятий по повышению энергоэффективности.
Работы по санации проводились целыми кварталами компактной застройки и включали не только работы с жилым фондом, но и санацию инфраструктуры и благоустройство квартала. Подавляющее большинство работ проводилось без отселения жильцов. В среднем, эти работы занимали около 2-х лет,но непосредственно внутри под'езда и квартир работы проводились около 2-х недель.
Строительные конструкции.
Поскольку результаты обследований показали удовлетворительное состояние строительных конструкций, то основное направление было снижение теплопотерь.
До начала работ по изоляции фасадов проводились работы по герметизации и заделке швов. Для изоляции стен чаще всего применялись теплоизолируюшие панели из пенопласта с последующей штукатуркой и отделкой. Изолировались также перекрытия подвалов.
К снижению потерь через кровлю подходы были разные. Почти все дома имели чердачный полуэтаж. И где-то обходились изоляцией чердачного перекрытия и тепло- и гидроизоляцией кровли. Где-то дополнительно меняли кровлю целиком. А часто собственник решал сделать мансардный этаж. Несмотря на очевидное удорожание санации, необходимость установки лифта и другого дополнительного оборудования, это решение пользовалось популярностью. Оно позволяло собственнику получить новые площади под сдачу, причём это были площади свободной планировки с ожидаемо высоким спросом и более высокой арендной платой.
После проведения теплоизоляционных работ изменялись габариты здания, в результате чего балконы превращались в «полулоджии». Иногда их стеклили, что также позволяло снизить теплопотери здания и с'экономить на теплоизоляционных работах.
Окна менялись на пластиковые.
Электроснабжение.
Как правило, обходились заменой счётчиков и коммутационной аппаратуры. В квартирах менялись розетки и выключатели. Последние годы в под'ездах стали ставить светильники с датчиками движения.
Вентиляция.
Установка пластиковых окон требует эффективной работы вентиляции, организации притока воздуха в помещение для компенсации вытяжки. Одним из путей решения этой проблемы была установка щелевых приточных клапанов. Но более интересным и распространённым вариантом была организация приточной вентиляции с рекуперацией (утилизацией тепла от вытяжки). При незначительном увеличении потребления электричества(на работу приточного вентилятора) получается больший выигрыш по теплу.
Теплоснабжение и отопление.
Подавляющее большинство панельных домов б.ГДР имело центральное отопление. Доставшаяся в наследие однотрубная система отопления давала незначительную экономию в капитальных затратах, но не позволяла регулировать температуру в помещениях и была чудовищно неэкономична. Санация включала в себя либо реконструкцию ЦТП с заменой бойлеров на пластинчатые теплообменники(что в т.ч. освобождает площади под нежилую аренду)и установкой новой автоматики, либо монтаж узла управления( смесительный узел с циркуляционным насосом, запорно-регулирующей арматурой, двух- или трёхходовым клапаном и контроллером автоматики) на каждый подъезд в подвале.
Внутри дома стальные трубопроводы с ресурсом в 15-20 лет менялись на металлопластик со сроком службы 50лет и более. Выбор металлопластика, кроме всего прочего, позволял ускорить время монтажа труб. Радиаторы отопления меняли на новые, разводку трубопроводов выполняли по двухтрубной горизонтальной схеме. Обязательно устанавливали термостаты на каждый прибор, что позволило жильцам самим определять температурный режим в помещениях. Выбор схемы разводки, отказ от стояков, позволял установить теплосчётчики в каждую квартиру.
Сантехника и ванна.
В ходе санации меняли внутреннюю разводку и смесители, устанавливали счётчики. Часто меняли кафель и санфаянс, корытца-полуванны меняли на душевые кабины.
Подъезды
Менялись входные двери в квартирах, проводился ремонт внутри под'езда. Часто крыльцо под'езда оформлялось всякими дизайнерскими решениями.
Проблемы финансирования реконструкции зданий первого этапа индустриального домостроения
При решении вопросов организации реконструкции старого фонда (не только первого этапа индустриального домостроения) необходимо решить два вопроса: 1. Кто будет выступать заказчиком работ? 2. Где взять средства для проведения работ?Cовершенно очевидно, что государство, в лице центрального правительства или муниципалитета, не может решить данную задачу. Для этого не хватит ни государственного, ни местного бюджета. Помимо этого, бюджетные деньги расходуются крайне неэффективно, часто разворовываются. Единственно возможный вариант – это организация работ на средства, которые контролируются жильцами через свои объединения. При этом граждане обязательно должны участвовать в финансировании работ по реконструкции. Заинтересованность жителей позволит сократить затраты и повысить качество проводимых работ.Заказчиками работ могут быть товарищества собственников жилья.Средства для выполнения работ могут быть получены из нескольких источников: бюджетные дотации или прямое финансирование, банковские кредиты, средства амортизационных фондов, которые должны создаваться ТСЖ для ремонта эксплуатируемого ими жилья.Данные модели были апробированы в практике Германии.Здесь в каждой земле сложилась своя структура собственности, но с понятными правилами и устоявшейся законодательной базой ФРГ. Например, в Саксонии в равных долях жилыми зданиями владеют частные собственники, жилищные кооперативы и муниципалитеты, по 33% каждый. Во всей Германии 40% жилого фонда находится в собственности акционерных обществ (часто со значительной долей муниципалитетов), а кооперативам принадлежит 15%, и только 20% немцев поживает в собственном жилье.
Финансирование реконструкции жилого фонда Германии проводилось за счёт собственников квартир. Некоторые работы финансировались из федерального бюджета, но доля этих работ была невелика. Собственник мог получить кредит под 3% годовых на 25 лет из федерального бюджета. Подавляющее большинство работ проводилось без отселения жильцов. В среднем, эти работы занимали около 2-х лет, но непосредственно внутри подъезда и квартир работы проводились около 2-х недель. Программа, стартовавшая в 1993г., поддерживала достаточно высокие темпы реализации. К 1998г. было реконструировано и санировано 25% панельных и блочных домов, а к 2010г. - 70%.
Список литературы:
1. Прошлое, настоящее и будущее пятиэтажек – Идеи Вашего дома (Электронный ресурс) / - Режим доступа: www.ivd.ru/document.xgi?id=3910 (дата обращения 29.03.2014)
2. Столичные пятиэтажки опять хотят надстраивать, а не сносить (Электронный ресурс) / - Режим доступа: www.rg.ru/2011/10/13/hajkin.html(дата обращения 29.03.2014)
3. Реконструкция пятиэтажек (Электронный ресурс) / - Режим доступа: www.uez.ru/index.php/2013-11-12-05-14-34/2013.../rebuild-5 (дата обращения 29.03.2014)
4. Пятиэтажки первых массовых серий: снос или реконструкция (Электронный ресурс) / - Режим доступа: www.bn.ru/moskva/articles/2013/06/04/110914.html (дата обращения 29.03.2014)