Инвестиционные трасты недвижимости в США

Еще совсем недавно рынок недвижимости расценивался рядовыми инвесторами как «закрытая зона», доступ в которую имеют лишь очень состоятельные и знакомые со спецификой отрасли люди.

Однако сегодня инвестировать в недвижимость так же доступно и просто, как покупать традиционные акции и облигации. Это стало возможным благодаря появлению специализированных финансовых институтов. В России это закрытые ПИФы недвижимости. В статье речь пойдет об американских трастах и фондах, посредством которых российские граждане могут инвестировать в зарубежную недвижимость.

США стали первой страной, в которой власти задумались о секьюритизации рынка недвижимости, т. е. о превращении имущественных прав в отношении объектов недвижимости в ценные бумаги. Секьюритизация позволяла решить две проблемы: массовому инвестору она предоставляла возможность опосредованно инвестировать в прибыльные активы, а для субъектов рынка недвижимости открывала новые источники финансирования. Было решено, что для мелких и средних инвесторов наиболее удобным способом вложения в недвижимость является покупка бумаг компаний, профессионально занимающихся операциями в секторе real estate, — бумаг, свободно обращающихся на рынке и предоставляющих право на участие в прибыли. Основным инструментом секьюритизации стали REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости (далее будем их также называть риэлторскими трастами).

Основы REIT-ологии

REIT — инвестиционная компания, которая извлекает доход от купли-продажи, управления или сдачи в аренду недвижимости, т. е. инвестиционный портфель риэлторского траста формируется из объектов недвижимого имущества, способных генерировать доход. Покупая акции REIT, инвестор получает возможность участвовать в профессионально управляемом портфеле по аналогии с вложением в паевые (в США — взаимные) фонды и становится долевым собственником физических активов в этом портфеле.

Историю появления REIT можно вести с 1880-х годов. В то время инвестиционные трасты не подлежали налогообложению на корпоративном уровне, если весь их доход перераспределялся бенефициарам. Таким образом, инвесторы могли избегать двойного налогообложения. Однако в 1930-х годах эта налоговая льгота была аннулирована, и доходы инвестиционных трастов сначала облагались корпоративным налогом на прибыль, а затем подлежали обложению как часть личного дохода инвесторов. Только 30 лет спустя льготный статус трастов как pass-through entities («транзитных компаний», как бы перекладывающих выполнение налоговых обязательств на инвесторов) удалось восстановить. После Второй мировой войны интерес к вложениям в недвижимость резко вырос, и в сентябре 1960 г. президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов» (The real estate investment trust tax provision). Оно вновь вводило специальный налоговый режим для REIT, определяя их как «транзитные компании» и устраняя, таким образом, двойное налогообложение. Основная цель данного нормативного акта заключалась в том, чтобы сделать вложения в такой масштабный и прибыльный сектор, как рынок недвижимости, доступными для массового инвестора.

Взрывной рост капитализации риэлторских трастов начался в 1990-е годы. Согласно недавно проведенному CBS MarketWatch опросу, более 80 % американцев считают недвижимость (включая опосредованные инвестиции в нее через финансовые институты) «спасительной гаванью» (safe haven), т. е. надежным объектом для вложения средств. Акционерами REIT выступают тысячи индивидуальных и институциональных инвесторов, включая пенсионные и благотворительные фонды, страховые компании, банки и взаимные фонды.

Сегодня американская корпорация может квалифицироваться как инвестиционный траст недвижимости и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, если она удовлетворяет следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

- организована в форме корпорации;

- управляется советом директоров или учредителей доверительного управления (trustees);

- имеет не менее 100 акционеров;

- ее акции находятся в свободном обращении;

- в качестве дивидендов она выплачивает, по крайней мере, 90 % налогооблагаемого дохода;

- не более 50 % ее акций в течение последних шести месяцев каждого налогового года находятся в собственности пяти или менее частных лиц;

- по крайней мере, 75 % ее совокупных инвестиционных активов вложено в объекты недвижимости;

- она извлекает, по крайней мере, 75 % своего валового дохода из арендной платы или процентов по закладным;

- не более 20 % ее активов представляют доли в налогооблагаемых дочерних структурах.

REIT обычно подразделяют на три категории.

1) Долевые (Equity REITs). К ним относятся примерно 96 % всех риэлтерских трастов. Они покупают объекты коммерческой недвижимости и выступают управляющими компаниями, решающими широкий спектр задач в области менеджмента недвижимости. Одно из главных отличий долевых REIT от других риэлтерских трастов заключается в том, что они приобретают объекты недвижимости, чтобы владеть и управлять ими как частью инвестиционного портфеля, а не с целью перепродажи после завершения строительного проекта. Главный источник денежных поступлений долевых REIT — арендная плата от сдачи внаем принадлежащего им недвижимого имущества.

2) Ипотечные (Mortgage REITs). К этой группе относятся 1-2 % риэлтерских трастов. Сфера их деятельности — прямое кредитование и операции с закладными на недвижимость. Ипотечные REIT предоставляют кредитные ресурсы частным лицам для покупки недвижимости, приобретают сами закладные или обеспеченные пулом закладных ценные бумаги (mortgage backed securities). Их доходы складываются главным образом из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.

3) Гибридные (Hybrid REITs). Эта группа объединяет 2-3 % риэлтерских трастов. Они комбинируют инвестиционные стратегии долевых и ипотечных REIT и инвестируют свои активы как в недвижимость, так и в закладные.[8]

В США существует особая REIT-технология, суть которой заключается в существовании REIT-компаний. REIT представляет собой инвестиционную компанию, которая извлекает доход от купли-продажи, управления или сдачи в аренду недвижимости, т. е. инвестиционный портфель риэлтерского траста формируется из объектов недвижимого имущества, способных генерировать доход. На сегодняшний момент данная технология доступна и для граждан России.

Заключение

В ходе работы основная цель – изучение инвестиционных компаний и инвестиционных трастов недвижимости – была достигнута. Исходя из полученной информации, можно сделать следующие основные выводы:

1) Инвестиционные компании – это организации, привлекающие средства для вложения в перспективные проекты, позволяющие генерировать прибыль. Выделяют два основных типа инвестиционных компаний: инвестиционные компании закрытого типа (количество выпускаемых акций ограниченно) и открытого типа (количество выпускаемых акций неограниченно).

2) Инвестиционный траст представляет собой инвестиционный фонд закрытого типа, который имеет фиксированное количество акций, которые торгуются на вторичном рынке.

3) Развитие инвестиционных трастов недвижимости в России находится в зародышевом состоянии, однако из-за показательной прибыльности инвестиционных трастов недвижимости относительно ипотечных и смешанных позволяет им набирать обороты своего развития.

4) По итогам 2011 года в пятёрку лидеров российских инвестиционных компаний вошли БД Открытие, Брокеркредитсервис, Регион, Финнам, Ренин. Главным критерием, на основании которого составлялся рейтинг, является суммарный оборот по акциям, облигациям, паям ПИФов и векселям.

5) В США существует особая REIT-технология, суть которой заключается в существовании REIT-компаний. REIT представляет собой инвестиционную компанию, которая извлекает доход от купли-продажи, управления или сдачи в аренду недвижимости, т. е. инвестиционный портфель риэлтерского траста формируется из объектов недвижимого имущества, способных генерировать доход. На сегодняшний момент данная технология доступна и для граждан России.