Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм (45`).

Слайд 1

ТЕМА 4

РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (4ч)

Краткая характеристика рынка риэлторских услуг (450`).

Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм (35`).

Виды риэлторских услуг, система оплаты (75`).

Слайд 2

Краткая характеристика рынка риэлторских услуг (15`).

Основные понятия

Факторы развития рынка недвижимости

Типы риэлторских фирм

Риэлтор

Риэлторская деятельность

В последние годы рынок недвижимости стал ак­тивно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Слайд 3

Во-первых, со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в после­дние годы отмечается резкий рост количества ново­строек. Крупнейшие города России «перестраивают­ся», растет и число строительных фирм. В конце 90-х годов прошлого века наша страна встала перед ли­цом серьезной проблемы. Большая часть жилого фонда страны значительно постарела и нуждалась в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается немало различных программ по улуч­шению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуаль­ного предпринимателя и получить членство в саморегулируемой организации строителей. Поэтому государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, бу­дет введена система товарных знаков и знаков каче­ства, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгод­но, вложение капитала в строительство связано с ми­нимальными предпринимательскими рисками, по­скольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых, это связано с серьезным реформиро­ванием гражданского законодательства страны. На­помним, что по Жилищ­ному кодексу РСФСР, можно было использовать только для личного проживания, использование жи­лой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием Гражданско­го кодекса РФ появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заклю­чать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом по­стоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке плат­ных услуг осуществляют свою деятельность риэлтор­ские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого поме­щения. Количество риэлторских фирм, размах их дея­тельности в том или ином городе страны полностью регулируются потребностями рынка услуг с жилыми помещениями.

Слайд 4

В настоящее время в нашей стране ши­роко распространена риэлторская деятельность, мож­но говорить о двух типах риэлторских фирм.

Первый, наиболее распространенный вид риэлторских фирм — это фирмы, оказывающие толь­ко посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходя­щих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне суще­ствует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жило­го помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на до­левых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них со­трудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представи­тельства. Такие фирмы можно назвать «смешанны­ми», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказыва­ет посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэл­торы выделялись среди прочих торговцев недвижи­мого имущества, поскольку занимались исключи­тельно посредническими услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. Риэлторские фирмы появились и осуществляли свою деятельность в раз­витых и развивающихся странах Европы (преимуще­ственно Западной) и Америки. В понятие и содержа­ние деятельности риэлторов в основном входят имен­но посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлто­ры с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно невелика. В основ­ном, за рубежом риэлторы занимаются именно куп­лей-продажей.

В нашей же стране рынок имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для успешного развития и по­лучения крупной прибыли риэлторские фирмы долж­ны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому они инве­стируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижи­мое имущество (жилой фонд) для последующей сда­чи его в наем.

Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения, а также работают и на рынках нежилых помещений.

В настоящее время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов помещений под офи­сы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Ев­росоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве ре­гионов России риэлторские фирмы, чтобы развивать­ся и существовать, должны заниматься и другими ус­лугами в сфере недвижимости. Конечно, о городе Москве этого сказать нельзя, рынок риэлторских ус­луг там находится совсем на другом уровне.

Слайд 5

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимос­ти, а равно иная коммерческая профессиональная дея­тельность на рынке недвижимости, это предпринима­тельская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобрете­нию, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юриди­ческое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее(-ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимос­ти и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный уча­стник рынка — профессиональный участник рын­ка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтвержда­ющий соответствие его деятельности законодатель­ству РФ, высокое качество оказываемых услуг и про­фессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлторской деятель­ности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими ли­цами;

5) деятельность риэлтора по организации торгов­ли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмезд­ное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному уп­равлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению кон­сультационных услуг, услуг по изучению конъ­юнктуры рынка, иных возмездных услуг, со­путствующих гражданскому обороту недвижи­мого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредствен­но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по пере­устройству-перепланировке жилых помещений. Дан­ный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору со­вершить любое действие с его недвижимым имуще­ством. Риэлтору для этого необходимо получить но­тариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При завере­нии доверенности клиент уплачивает нотариусу го­сударственную пошлину.

Риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных, регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те, которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и происходит «рывками» в отдельных регио­нах страны.

Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке не­движимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, ли­зинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе бро­керская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, дея­тельность по привлечению частных инвестиций в со­здание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связан­ных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг, оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающие для клиента какие-либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдер­жанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистра­ции сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен об­ладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь выс­шее образование.

Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии).

Первый этап — это состав­ление всех возможных договоров, соглашений, заклю­чение других сделок. Все они связаны с основной ус­лугой, которую хочет получить клиент от риэлтора.

Второй как раз связан с государственной регистраци­ей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» кли­ента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросове­стный риэлтор должен сопровождать сделку с недви­жимым имуществом до получения клиентом всех не­обходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистра­ции. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости по­явилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тес­ная» конкуренция — один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэл­торском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высо­копрофессионально. Конкуренция выгодна потреби­телю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимо­сти всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с не­движимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вов­се не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы отметим, что государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Для сравнения: еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подле­жала лицензированию, сейчас этого нет. Но это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

Слайд 6

Контроль со стороны государства за деятельностью риэлторских фирм (45`).

Основные понятия

«Активный» госконтроль риэлторских фирм

«Пассивный» госконтроль риэлторских фирм

Слайд 7

Мы уже заметили, что риэлторская деятельность не подлежит лицензированию. Однако государство может контролировать деятельность риэлторских фирм и другими доступными ему способами.

Какие можно отметить виды государствен­ного контроля?

Во-первых, это контроль, проводимый государ­ственными органами согласно закону о противодей­ствии легализации (отмыванию) денежных средств, добытых преступным путем. Во-вторых, контроль антимонопольный, в третьих — налоговый конт­роль. Вот наиболее «активные» виды контроля для риэлторских фирм, с которыми они сталкиваются в практике своей деятельности. Приведенный перечень видов контроля далеко не исчерпывающий и являет­ся разновидностью активного контроля. Например, риэлторская фирма может стать объектом контроля со стороны инспекции по охране труда, пожарного надзора и т. д.

Можно выделить и своего рода «пассивный» кон­троль со стороны государства за деятельностью ри­элторских фирм. Риэлторская фирма, как и любая другая, может совершить уголовно наказуемое дея­ние или административное правонарушение. Дан­ный вид контроля «активизируется» тогда, когда конкретно совершаются правонарушения. Рассмот­рим более подробно все разновидности контроля.

Первый вид контроля связан с легализацией (от­мыванием) денежных средств, добытых преступ­ным путем. Федеральным законом от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным пу­тем, и финансированию терроризма» (с изм. и доп. от 16 ноября 2005 г.) предусмотрено, что сделка с не­движимым имуществом подлежит обязательному кон­тролю, если сумма, на которую она совершается, рав­на или превышает 3 000 000 рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 руб­лей, или превышает ее. Операция с денежными сред­ствами или иным имуществом подлежит обязатель­ному контролю в случае, если хотя бы одной из сто­рон является организация или физическое лицо, в отношении которых имеются полученные в установ­ленном в соответствии с указанным федеральным законом порядке сведения об их участии в экстремис­тской деятельности, либо юридическое лицо, прямо или косвенно находящееся в собственности или под контролем таких организаций или лица, либо физичес­кое или юридическое лицо, действующее от имени или по указанию таких организаций или лица.

Таким образом, при совершении сделки на сумму, превышающую 3 000 000 рублей, вы автоматически становитесь объектом внимания со стороны контро­лирующих органов на предмет появления у вас де­нежной суммы такого размера.

Министерство по антимонопольной политике страны также контролирует деятельность риэлторс­ких фирм. В основном это касается крупных фирм. Сюда относятся ценовые сговоры, ограничения конкуренции и другие нарушения соответсвующего законодательства.

При проведении налогового контроля за деятель­ностью риэлторских фирм налоговые органы долж­ны руководствоваться ст. 89 Налогового кодекса РФ (с изм. и доп. от 4 ноября 2005 г.) (далее — НК РФ). Налоговый контроль проводится должностными ли­цами налоговых органов в пределах своей компетен­ции посредством налоговых проверок, получения объяснений налогоплательщиков, налоговых агентов и плательщиков сбора, проверки данных учета и от­четности, осмотра помещений и территорий, исполь­зуемых для извлечения дохода (прибыли).

При проведении проверки налоговые органы ру­ководствуются и Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» (с изм. и доп. от 2 июля 2005 г.).

Мероприятие по контролю — совокупность дей­ствий должностных лиц органов государственного контроля (надзора), связанных с проведением про­верки выполнения юридическим лицом или индиви­дуальным предпринимателем обязательных требова­ний, осуществлением необходимых исследований (испытаний), экспертиз, оформлением результатов проверки и принятием мер по результатам проведе­ния мероприятия по контролю.

Согласно ст. 3 данного федерального закона, ос­новными принципами защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора) яв­ляются:

1) презумпция добросовестности юридического лица или индивидуального предпринимателя;

2) соблюдение международных договоров Рос­сийской Федерации;

3) открытость и доступность для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей нор­мативных правовых актов, устанавливающих обязательные требования, выполнение которых проверяется при проведении государственного контроля (надзора);

4) установление обязательных требований федеральными законами и принятыми в соответ­ствии с ними нормативными правовыми актами;

5) проведение мероприятий по контролю упол­номоченными должностными лицами органов государственного контроля (надзора);

6) соответствие предмета проводимого меропри­ятия по контролю компетенции органа государ­ственного контроля (надзора);

7) периодичность и оперативность проведения мероприятия по контролю, предусматриваю­щего полное и максимально быстрое проведе­ние его в течение установленного срока;

8) учет мероприятий по контролю, проводимых органами государственного контроля (надзора);

9) возможность обжалования действий (бездей­ствия) должностных лиц органов государствен­ного контроля (надзора), нарушающих порядок проведения мероприятии по контролю, уста­новленный указанным федеральным законом, иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовы­ми актами;

10)признание в порядке, установленном федераль­ным законодательством, недействующими (пол­ностью или частично) нормативных правовых ак­тов, устанавливающих обязательные требования, соблюдение которых подлежит проверке, если они не соответствуют федеральным законам;

11)устранение в полном объеме органами государ­ственного контроля (надзора) допущенных на­рушений в случае признания судом жалобы юридического лица или индивидуального предпринимателя обоснованной;

12)ответственность органов государственного контроля (надзора) и их должностных лиц при проведении государственного контроля (над­зора) за нарушение законодательства Россий­ской Федерации; недопустимость взимания органами государственного контроля (надзо­ра) платы с юридических лиц и индивидуаль­ных предпринимателей за проведение мероп­риятий по контролю, за исключением случа­ев возмещения расходов органов государ­ственного контроля (надзора) на осуществле­ние исследований (испытаний) и экспертиз, в результате которых выявлены нарушения обя­зательных требований;

13) недопустимость непосредственного получения органами государственного контроля (надзора) отчислений от сумм, взысканных с юридичес­ких лиц и (или) индивидуальных предприни­мателей в результате проведения мероприятий по контролю.

Мероприятия по контролю проводятся на осно­вании распоряжений (приказов) органов государ­ственного контроля (надзора).

В распоряжении (приказе) о проведении меропри­ятия по контролю указываются:

1) номер и дата распоряжения (приказа) о прове­дении мероприятия по контролю;

2) наименование органа государственного конт­роля (надзора);

3) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц), уполномоченного на проведение мероп­риятия по контролю;

4) наименование юридического лица или фами­лия, имя, отчество индивидуального предпри­нимателя, в отношении которых проводится мероприятие по контролю;

5) цели, задачи и предмет проводимого меропри­ятия по контролю;

6) правовые основания проведения мероприятия по контролю, в том числе нормативные право­ вые акты, обязательные требования которых подлежат проверке;

7) дата начала и окончания мероприятия по контролю.

Продолжительность мероприятия по контролю не должна превышать один месяц. В исключительных случаях срок про­ведения мероприятия по контролю может быть про­длен, но не более чем на один месяц.

Существуют плановые (с определенной периодичностью 2 – 3 года) и внеплановые проверки (устранение недостатков, информация об авариях и т.п.).

По результатам мероприятия по контролю долж­ностным лицом (лицами) органа государственного контроля (надзора), осуществляющим проверку, со­ставляется акт установленной формы в двух экземп­лярах. В акте указываются:

1) дата, время и место составления акта;

2) наименование органа государственного конт­роля (надзора);

3) дата и номер распоряжения, на основании ко­торого проведено мероприятие по контролю;

4) фамилия, имя, отчество и должность лица (лиц), проводившего мероприятие по контролю;

5) наименование проверяемого юридического лица или фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя, фамилия, имя, отче­ство, должность представителя юридического лица или представителя индивидуального предпринимателя, присутствовавших при проведении мероприятия по контролю;

6) дата, время и место проведения мероприятия по контролю;

7) сведения о результатах мероприятия по контро­лю, в том числе о выявленных нарушениях, об их характере, о лицах, на которых возлагается ответ­ственность за совершение этих нарушений;

8) сведения об ознакомлении или об отказе в оз­накомлении с актом представителя юридического лица или индивидуального предпринима­теля, а также лиц, присутствовавших при про­ ведении мероприятия по контролю, их подписи или отказ от подписи;

9) подпись должностного лица (лиц), осуще­ствившего мероприятие по контролю.

К акту прилагаются акты об отборе образцов (проб) продукции, обследовании объектов окружаю­щей среды, протоколы (заключения) проведенных ис­следований (испытаний) и экспертиз, объяснения должностных лиц органов государственного контро­ля (надзора), работников, на которых возлагается от­ветственность за нарушения обязательных требова­ний, и другие документы или их копии, связанные с результатами мероприятия по контролю.

Один экземпляр акта с копиями приложений вруча­ется руководителю юридического лица или его замес­тителю и индивидуальному предпринимателю или их представителям под расписку либо направляется по­средством почтовой связи с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта, остающему­ся в деле органа государственного контроля (надзора). В случае выявления в результате мероприятия по кон­тролю административного правонарушения должност­ным лицом органа государственного контроля (надзо­ра) составляется протокол в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об админи­стративных правонарушениях, и даются предписания об устранении выявленных нарушений.

Юридические лица и индивидуальные предприни­матели ведут журнал учета мероприятий по контролю.

Риэлторская фирма при совершении различных правонарушений будет подлежать привлечению к от­ветственности в зависимости от вида совершенного проступка. Это могут быть уголовная ответствен­ность, налоговая, административная, гражданско-правовая. Рассмотрим некоторые варианты уголов­ной ответственности для риэлторских фирм.

Наиболее часто среди совершенных преступлений встречается мошенничество недвижимым имуще­ством клиента.

Мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имуще­ство путем обмана или злоупотребления доверием — обладает всеми признаками хищения, перечисленны­ми в примечании 1 к ст. 158 УК РФ, с той лишь раз­ницей, что предмет посягательства при мошенниче­стве шире, чем предмет других форм хищения. Со­гласно диспозиции ч. I ст. 159 УК РФ, предметом мо­шенничества может быть также и право на имущество (например, сберегательная книжка на получение вкла­да в банке, долговая расписка для получения денег с кредитора и т. д.).

Объективная сторона мошенниче­ства выражается в действиях, характеризующихся дву­мя способами их совершения: обманом или злоупот­реблением доверием. В результате обмана или зло­употребления доверием потерпевший, введенный в заблуждение, сам добровольно передает мошеннику свое имущество. Таким образом, риэлтор умышленно может вводить в заблуждение своего клиента относи­тельно передаваемых ему прав, или дальнейших дей­ствий риэлтора и получаемого результата. Обман соб­ственника, владельца или лица, под охраной которого находится имущество, может выражаться в сознатель­ном искажении или в замалчивании истины. Обман­ные действия при мошенничестве совершаются до мо­мента перехода имущества в пользу виновного. А сле­довательно, между обманом и заблуждением потер­певшего, добровольно передающего имущество ви­новному, должна быть установлена причинная связь, опосредуемая сознанием потерпевшего.

Наиболее типичные формы обмана выражаются в том, что виновный выдает себя за лицо, имеющее право на получение имущества, которым он в дей­ствительности не является. В сфере риэлторских ус­луг наиболее часто это выражается в превышении ри­элтором своих полномочий. Обман может выражать­ся в получении денежного аванса за работы, которые виновный не собирается выполнять, или умалчива­нии об обстоятельствах, которые имеют важное зна­чение (например, о смерти родственника при получе­нии по доверенности его пенсии). И, наконец, винов­ный может представлять подложные документы для получения чужого имущества или денежных сумм (поддельная доверенность).

Другой формой мошенничества является злоупот­ребление доверием. Суть злоупотребления доверием как мошеннического способа изъятия чужого имуще­ства состоит в использовании доверительных отноше­ний, сложившихся между виновным и потерпевшим. Для того чтобы злоупотребление доверием было при­знано способом мошеннического завладения чужим имуществом, виновному недостаточно вызвать свои­ми действиями особое к себе доверие со стороны по­терпевшего или же пользоваться этим доверием в силу особых отношений, существующих между ним и по­терпевшим. Виновному необходимо убедить потер­певшего передать в его распоряжение имущество. Зло­употреблением доверием охватываются случаи обман­ного заключения договоров (например, некто добьет­ся подписи на векселе под предлогом получения кре­дита в банке и вместо этого предъявит его подписав­шему ко взысканию). Данный способ мошенническо­го завладения чужим имуществом с корыстной целью будет иметь место, когда, например, риэлтор оформля­ет и фактически приобретает купленное для клиента недвижимое имущество в свою собственность, либо присваивает себе полученные от продажи деньги.

Особый интерес вызывает вопрос об использова­нии поддельных или приобретенных незаконным пу­тем документов, дающих право на получение чужого имущества. Представляя такой документ (например, поддельную доверенность на получение денег), винов­ный создает фиктивное юридическое основание для получения чужого имущества, но если виновный сам изготовил такой поддельный документ, то ответствен­ность должна наступать по совокупности преступлений, предусмотренных ст. 159 и ст. 327 УК РФ. В на­стоящее время получили распространение так называ­емые мошеннические сделки, когда лицо или группа лиц заключают договор на производство каких-либо работ или приобретение вещей, стремясь завладеть чу­жим имуществом и не собираясь выполнять взятые на себя обязательства. Верховный Суд РФ в одном из оп­ределений Судебной коллегии по уголовным делам указал, что действия лица, заключавшего договоры с гражданами на покупку у них товара, имея умысел на обман с целью завладения их средствами, содержат в себе признаки мошенничества.

Мошенничество считается оконченным преступле­нием в момент добровольной передачи потерпевшим, введенным в заблуждение в результате обмана или злоупотребления доверием, своего имущества винов­ному. В тех же случаях, когда виновный этими же спо­собами приобретает право на имущество, преступле­ние считается оконченным в момент получения доку­мента, предоставляющего соответствующее право.

Следующим распространенным преступлением в сфере риэлторской деятельности является состав, пре­дусмотренный ст. 201 УК РФ, — злоупотребление полномочиями. Это преступление посягает на нор­мальную деятельность и интересы службы в коммер­ческих и иных организациях, а также на права и закон­ные интересы граждан или организаций, общества или государства. Данный состав предусматривает, что риэлтор путем умышленного злоупотребления своими полномочиями нанес вред своему клиенту. Это преступление следует отличать от мошенничества, пото­му как мошенничество подразумевает приобретение имущества клиента в собственность риэлтора или иных лиц, но по его умыслу (прямому, косвенному). При злоупотреблении полномочиями риэлтор умыш­ленно или по небрежности (легкомыслию) причиняет сам или допускает причинение вреда имуществу свое­го клиента, при этом сам риэлтор ничего не приобре­тает, не приобретают чего-либо и другие лица.

Слайд 8