Виды риэлторских услуг, система оплаты (15`).

Основные понятия

Виды услуг

Системы оплаты

Договор риэлтора с клиентом

Слайд 9

Выше мы уже сказали, что все услуги, оказывае­мые риэлтором клиенту, можно разделить на две группы. Первая группа — это услуги риэлтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в граж­данском обороте. Вторую группу риэлторских ус­луг составляют действия риэлтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче в наем, аренде и т. д. Рас­смотрим более подробно варианты услуг, оказывае­мых риэлтором.

Первая группа услуг всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Связаны они с тем, что риэлтор оказывает посреднические услуги по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуще­ством клиента либо с его материальными средства­ми с конечной цепью приобретения клиентом недви­жимого имущества.

В связи с этим видом услуг можно говорить об участии риэлтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. Все указанные сделки можно выделить в самостоятельный вид ус­луг, оказываемых риэлтором в рамках выделенной нами первой группы услуг риэлтора.

При оказании подобных услуг вся работа риэлтора заключается в том, что он находит для клиента подхо­дящий вариант для заключения сделки. Риэлтор в дан­ном случае может участвовать сам в заключении сдел­ки как доверенное лицо, либо вообще никак юриди­чески не участвовать в заключении сделки, а лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента.

Все выделен­ные нами в самостоятельную группу услуг сделки можно охарактеризовать тем, что они направлены на переход права пользования — всегда и обязательно, или даже права собственности на недвижимое имуще­ство для клиента. В таком случае услуга риэлтора но­сит разовый характер. Требуется заключение одной — максимум трех сделок в интересах клиента.

Более сложным представляется процесс, когда риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс ус­луг по управлению его имуществом, приобретению для клиента имущества, участию в его строитель­стве. Здесь риэлторская фирма может оказывать не­сколько услуг, все сделки будут носить гражданско-правовой характер, но они связаны с переходом ка­ких-либо прав в отношении недвижимого имущества. Более того, риэлторская фирма в данном слу­чае может оказывать клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок, а выражены в совер­шении риэлтором других, значимых для клиента действий, которые необходимы для клиента, для до­стижения конечной цели услуг риэлтора. Речь идет о таких услугах для клиентов, как перевод жилого по­мещения в нежилое, оформление проведения переус­тройства (перепланировки) жилого помещения, уп­равление недвижимым имуществом клиента. Все данные услуги для клиентов оформляются договора­ми доверительного управления имуществом. В по­добных случаях риэлторская фирма выступает в ка­честве брокера, агента или поверенного своего кли­ента на рынке посреднических услуг в недвижимос­ти. Все зависит от того, какие полномочия представ­ляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.

Кроме того, риэлторская фирма может оказать клиенту услуги по оформлению необходимых доку­ментов для изменения правового статуса земельно­го участка, на котором находится недвижимое иму­щество клиента. Здесь речь идет о целом комплексе услуг. Связано это с тем, что ранее существовавшие вещные права относительно земельных участков из­менились, согласно ныне действующему земель­ному законодательству, у граждан земельные участ­ки могут находиться на праве собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс предусмот­рел именно так. Однако с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) был принят и закон о введении в действие ЖК РФ. Данный закон предусмотрел предо­ставление на праве собственности земельного участка под ТСЖ, ЖСК. Получается, что теперь права граж­дан, участников ЖСК, нарушены тем, что они не мо­гут приобрести земельные участки на праве аренды, если хотят, а должны приобретать их в собственность. Если земельный участок приобретать в собственность, то это существенно скажется на вопросах налогообло­жения, граждане сами будут платить земельный налог. Если земельный участок приобретать на праве арен­ды, то граждане не будут платить налог с данного зе­мельного участка, а будут платить арендную плату собственнику земельного участка.

Есть и другие виды прав, которые подлежат пере­оформлению в связи с принятием нового законода­тельства в данной сфере. Например, право пожизнен­но наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. Поэтому, если собственник жилого помещения хочет его продать, он должен продавать его вместе с землей, иначе просто нельзя — регист­рационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Необходимо переоформление дан­ного земельного участка на право аренды или соб­ственности.

Другой случай. Всем организациям, которые ра­нее были только государственными, земельные учас­тки часто предоставлялись на праве постоянного бес­срочного пользования. В результате проведенной приватизации появились негосударственные коммер­ческие организации, которые пользуются земельны­ми участками на праве постоянного бессрочного пользования. Право постоянного бессрочного пользо­вания было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь, по ныне действующему земельному законодательству, земель­ные участки могут быть предоставлены на таком пра­ве только государственным и муниципальным пред­приятиям (МУП, ГУП, ФГУП). Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ была предусмотре­на обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на пра­во собственности или аренды.

Отсюда появляется целое направление, масса ра­боты для риэлторских фирм, которые могут оказы­вать свои услуги по переоформлению прав на землю во всех вышеперечисленных случаях, как гражданам, так и юридическим лицам.

Кроме того, во всех случаях, когда юридическое лицо или гражданин продают свое недвижимое иму­щество, то переоформлению на нового собственника подлежит и право на это недвижимое имущество (строение и землю), что также создает широкое поле для работы риэлторских фирм. Следует отметить, что в небольших провинциальных городах риэлторские фирмы во многом получают свою прибыль именно от оказания подобного рода услуг клиентам.

Работа риэлтора заключается и в оказании друго­го вида услуг. Все они связаны со строительством жилых домов. Риэлторские фирмы могут участвовать в договорах уступки права требования на объект не­движимого имущества, еще не завершенного строи­тельством, договорах долевого участия в строитель­стве и других гражданско-правовых сделках. При этом, риэлторская фирма может выступать стороной по сделке или оказать посреднические услуги, не принимая на себя никаких прав или обязанностей по сделке. Кроме того, риэлторская фирма может в сво­их интересах приобретать права по сделкам, т. е. по­лучать прибыль от купли-продажи или переуступки прав требования, а не от вознаграждения клиента.

В тех случаях, когда риэлтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обяза­тельств по комиссии, поручению, доверительному уп­равлению имуществом. Если же риэлтор самостоя­тельно участвует в своих интересах в гражданско-пра­вовых обязательствах по поводу жилых помещений, то никаких дополнительных договоров, кроме тех, ко­торыми напрямую передаются права на недвижимое имущество, не заключается. Далее мы более подробно рассмотрим все возможные сделки с недвижимым имуществом, разделив их на две группы: сделки, которыми оформляются полномо­чия риэлтора и клиента, посреднические сделки риэл­торов, а также сделки, в которых риэлторская фирма выступает в своих интересах и от своего имени.

Слайд 10

В любой отдельно взятой риэлторской фирме дей­ствуют свои правила оплаты. Каждая риэлторская фирма сама выбирает способы определения оплаты за свои услуги. В организации, как правило, устанав­ливается система тарифов за услуги клиентов. Цена оплаты за услуги риэлторской фирмы может быть ус­тановлена в зависимости от стоимости недвижимого имущества, с которым совершаются сделки в интере­сах клиента, или в твердой фиксированной сумме. Например, при совершении сделок по переустрой­ству (перепланировке), переоформлению права на зе­мельный участок цену услуги наиболее целесообраз­но устанавливать в твердой (фиксированной) сумме, при совершении сделок с недвижимым имуществом цена за услуги ставится в зависимость от стоимости недвижимого имущества.

Практика предпринимательской деятельности ри­элторских фирм показывает, что в основном фирма выбирает один способ определения цены, устанавли­вает его в зависимости от вида работ (оказываемых клиенту услуг).

Есть риэлторы, которые берут предоплату за ока­зываемые услуги. Некоторые риэлторы берут опла­ту за услуги только после выполнения своей работы. В последнем случае цена устанавливается в зависи­мости от стоимости недвижимого имущества, кото­рое является предметом «заказа» клиента. Например, 5% от цены, за которую будет продана квартира кли­ента. В таком случае, важно учесть интересы клиен­та, который желает получить от продажи своей квар­тиры определенную сумму, поскольку риэлтор может продать ее вообще за любую цену. Поэтому при определении цены услуг риэлтора наиболее приемлемо для клиента будет согласиться с таким порядком оп­латы: клиент устанавливает твердую сумму, за кото­рую желает продать свою квартиру, и если риэлтор продает ее за большую сумму, то вся разница в цене достается риэлтору в качестве вознаграждения за оказанные услуги.

Необходимо отметить, что на правоотношения клиента и риэлтора по порядку оплаты услуг и дру­гих условий их правоотношений с клиентом распро­страняют свое действие нормы ГК РФ о возмездном оказании услуг (гл. 39).

По договору возмездного оказания услуг испол­нитель обязуется по заданию заказчика оказать ус­луги (совершить определенные действия или осу­ществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Если иное не пре­дусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Клиент всегда может узнать о том, кто оказывает ему дан­ный вид услуг, поскольку клиенту предстоит нота­риально оформлять доверенность на риэлтора, кото­рый будет заниматься его «делом». Если в доверен­ности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, что никто, кроме риэл­тора, на которого оформлена доверенность, не смо­жет совершить ни одного юридически значимого действия. А именно, никто не сможет заказать тех­ника БТИ в квартиру клиента, заключить сделки в интересах клиента, вступить в иные гражданско-правовые, жилищные, земельные, административ­ные или муниципальные правоотношения.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре воз­мездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не пре­дусмотрено законом или договором возмездного ока­зания услуг. Так, например, клиент скрыл от риэлто­ра факт того, что ранее в квартире проводилось пере­устройство (перепланировка), на которое не было по­лучено разрешение в органе местного самоуправле­ния. Риэлтор при подготовке документов к государ­ственной регистрации сделки обязательно вызывает сотрудников БТИ для составления плана. О само­вольно проведенном переустройстве (перепланиров­ке) становится известно клиенту; разумеется, что но­вому покупателю придется затратить немало средств для того, чтобы «узаконить» проведенное переуст­ройство (перепланировку). Данный факт непременно отразится на размере покупной цены квартиры в сто­рону ее уменьшения, и если клиент не согласится на новые условия по оплате за квартиру, то договор на оказание риэлторских услуг с ним можно расторгать.

В случае, когда невозможность исполнения воз­никла по обстоятельствам, за которые ни одна из сто­рон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Таким образом, как видно из содержания гл. 39 ГК РФ, в нормах гражданского права, регулирующих вопросы платного оказания услуг, применяется диспозитивный метод правового регулирования правоот­ношений. Все права и обязанности заказчика (клиен­та) и исполнителя (риэлтора) могут быть изменены договором на оказание услуг.

ГК РФ позволяет риэлтору и клиенту отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора на оказание риэлторских услуг без возникновения на то каких-либо причин, делающих невозможным испол­нение договора. Заказчик вправе отказаться от испол­нения договора возмездного оказания услуг при ус­ловии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от ис­полнения обязательств по договору возмездного ока­зания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Слайд 11

Услуги, оказываемые риэлторскими фирмами, оформляются между клиентом и риэлторской орга­низацией договором на оказание услуг. Как прави­ло, содержание договора на оказание риэлторских услуг зависит в основном от характера услуг, кото­рые требуется оказать клиенту. Если это услуги ра­зового характера, то правоотношения сторон (риэл­тора и клиента) оформляются простым письменным договором на возмездное оказание услуг. Если же от риэлторской фирмы требуется неоднократное оказа­ние услуг (например, доверительное управление имуществом), то правоотношения сторон могут оформляться договором на доверительное управле­ние имуществом, комиссии, агентирования.

Все условия договора можно подразделить на су­щественные и не существенные. Существенное усло­вие договора (если соглашение по нему между сторо­нами достигнуто и оно содержится в тексте догово­ра) позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они бу­дут соблюдены сторонами исходя из обычаев делово­го оборота. Так, согласно ст. 424 и 425 ГК РФ уста­навливается правовое регулирование случаев, когда договорами не предусмотрена цена или срок их дей­ствия. В таких случаях применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риэлтерских услуг.

Единственным существенным условием договора на оказание риэлторских услуг является условие о предмете договора. Соответственно, если клиент же­лает приобрести или продать, обменять с помощью риэлторской фирмы какое-либо жилое помещение, то оно или его свойства должны быть подробно описа­ны договором. Возможно, клиент желает получить квартиру на определенном этаже, в определенном районе города, это обязательно должно быть отраже­но в договоре, в противном случае, любое жилое по­мещение, которое предложит риэлтер своему клиен­ту может считаться надлежащим исполнением дого­вора на оказание риэлторских услуг.

Очень часто помимо предмета, в договорах на ока­зание риэлтерских услуг указывают размер вознаг­раждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента, либо в виде фик­сированной суммы, если это услуги другого рода. Срока, договоры на оказание риэлторских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конк­ретной календарной датой, а поставлены в зависи­мость от наступления какого-либо события, факта. Например, «фирма обязуется продать квартиру кли­ента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента» и дру­гие варианты условий.

Очень часто договор на оказание риэлторских ус­луг содержит условия согласно которым, клиент не имеет право обратиться в другую фирму за оказани­ем услуги с которой он уже пришел в данную фирму. Более того, в некоторых случаях, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. Материаль­ный ущерб в данном случае может выражаться в упу­щенной выгоде, как правило, недобросовестного кли­ента обязывают выплатить вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услу­гу. В целом, можно отметить относительную свободу в условиях, которые устанавливает риэлторская фир­ма в отношениях со своими клиентами.