Недвижимость как экономическая категория
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Согласно ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Следует отметить, что к отличительной особенности объекта недвижимости относится его неразрывная связь с землей (местом закрепления). При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
Недвижимость как экономическая категория обладает следующими основными признаками, которые позволяют отличить ее от других объектов изучения экономической науки.
1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.
3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.
Кроме основных характеристик недвижимости, можно выделить и частные, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
В экономическом обороте не существует двух одинаковых земельных участков, двух одинаковых строений, т.к. они будут обязательно отличаться в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показываетразнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование. Объект недвижимости всегда имеет своефункциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. В этом проявляется полезность недвижимости, т.е. способность удовлетворять определенные потребности человека в жилой и производственной площадях.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей постоянных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. При этом существует объективная долгосрочная тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.
Недвижимость является объектом долгосрочного инвестирования. Вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с длительным сроком окупаемости. При этом для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Доход от инвестирования в объекты недвижимости формируется за счет будущих периодических денежных потоков; увеличения стоимости недвижимости из-за изменения рыночных цен; дохода от продажи объекта в конце периода владения.При инвестировании в объекты недвижимости существуют специфические риски, которые обязательно следует оценивать при долгосрочном использовании инвестиций: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов; риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы.
Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Однако так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).
С юридической точки зрения при совершении сделок с недвижимостью передается не сам объект (объект не перемещается), а набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
Таким образом, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Например, в докапиталистический период земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом. Изучение недвижимости как объекта экономических интересов физических и юридических лиц, государства осуществляется с позиции следующих концепций.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества (стоимость и цена) первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются местные и региональные бюджеты, в т.ч. для реализации социальных программ.
Юридическая концепция изучает недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми и частичными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимое имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, если частная собственность на недвижимость входит в противоречие с общественными интересами, на нее могут быть наложены различные ограничения (обременения).
Социальная концепция изучения недвижимого имущества состоит в выявлении степени удовлетворения физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.