Виды оценок стоимости недвижимости
В теории обоснованная рыночная стоимость является объективной оценкой возникающих отношений при переходе товара от одного собственника к другому.
Рыночная стоимость – это идеал, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Следует отметить, что рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичных покупателя и продавца, действующих на открытом конкурентном рынке, компетентно, в своих интересах и без принуждения. В силу самой природы допущений, положенных в основу определения рыночной стоимости, оценщику часто поручается найти наиболее вероятную продажную цену.
В Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 №519, к применению субъектами оценочной деятельности России определено 10 основных видов стоимости: рыночная стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения; стоимость воспроизводства; стоимость при существующем использовании; инвестиционная стоимость; стоимость для целей налогообложения; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; специальная стоимость. Эти виды стоимости можно группировать следующим образом.
I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативную стоимость.
Под рыночной стоимостью понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, т.е. предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, в своих интересах и без принуждения.
Некоторые объекты не обладают достаточной рыночностью. Например, отсутствует конкурентный рынок, объект находится под жестким контролем государства, информация является закрытой и ограниченной.
В этом случае может быть рассчитана частично рыночная стоимость – нормативная стоимость (стоимость объекта оценки с ограниченным рынком). Она определяется на основе нормативов, утвержденных государственными регулирующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Обновление нормативов при определении стоимости осуществляется в соответствии с изменением макроэкономических условий хозяйственной деятельности. Величины нормативной стоимости и рыночной стоимости, как правило, различаются.
II. В зависимости от типа воспроизводства выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.
Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного или близкого по своим функциональным характеристикам объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости предполагается создание точной копии оцениваемого объекта, но по ныне действующим ценам. Данный вид стоимости объективно характеризует стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии производства объекта, используемых материалов и других факторов.
III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта в будущем различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость при существующем использовании – это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки, т.е. объект продолжает функционировать в неизменной среде.
Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта при отчуждении в срок меньше срока полезного использования аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при банкротстве компании и открытой распродаже на аукционе.
IV. В зависимости от целей оценки выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта для инвестора при заданной норме прибыли. Применяется при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к доходности инвестиций, предъявляемых инвестором.
Стоимость для целей налогообложения – это стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов и признаваемая в качестве таковой государственными налоговыми органами.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, из которых он состоит, с учетом затрат на его утилизацию.
Специальная стоимость – это стоимость объекта в целях, определяемых его собственником. Разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная.
Выбор вида стоимости определяется целью оценки (табл. 4.1).
Таблица 4.1
Взаимосвязь между целью определения стоимости объекта и ее видами
| Цель оценки | Вид стоимости |
| Обоснование цены покупки или продажи | Рыночная |
| Определение целесообразности инвестиций | Инвестиционная |
| Обеспечение заявки на получение ссуды | Залоговая |
| Определение налогооблагаемой базы | Для целей налогообложения |
| Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов | Страховая |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия | Ликвидационная |
Разные виды стоимости объектов недвижимого имущества отражают многообразие ситуаций на рынке недвижимости, используются собственниками для достижения поставленных целей и имеют особенности при их оценке на определенный период времени и при конкретных обстоятельствах.