Землеустройство и особенности кадастрового учета

Проведение работ по землеустройству является основой формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными границами, геодезическими координатами, природ­ными, техническими, градостроительными и иными характеристи­ками. От качества и профессионализма проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита прав собственности, установление ограничений и обременений при ис­пользовании земельных участков.

В настоящее время формирование земельных участков проводит­ся в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» и принятыми в его развитие постановлениями Правительства РФ.

Анализ норм Федерального закона «О землеустройстве» по­казал, что его положения в целом носят декларативный характер и содержат отсылки к другим нормативным правовым актам. Так, согласно Земельному кодексу РФ Федеральный закон «О земле­устройстве» должен устанавливать порядок проведения землеус­тройства в Российской Федерации, однако Закон содержит отсы­лочную норму, по которой порядок проведения территориального землеустройства устанавливается Правительством РФ.

Кроме того, само определение землеустройства, данное в ука­занном законе, очень сложное и крайне запутанное. Землеустройство рассмат­ривается как «мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использова­ния земель и их охраны, образованию новых и упорядочению су­ществующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими ли­цами земельных участков для осуществления сельскохозяйствен­ного производства, а также по организации территорий, исполь­зуемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сиби­ри и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни». Такое определение приводит к смешению целей, понятий и видов работ по землеустройству.

В последнее время, особенно с введением в действие Земель­ного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», резко возрос объем землеустроительных работ. При этом цена таких работ зачастую является значительным финансовым бременем для предприятий и граждан. По оценкам, общее количество земель­ных участков в Российской Федерации, по которым по состоянию на 1 января 2003 г. были проведены землеустроительные работы в полном объеме, составляет всего около 30%. На практике это является одной из главных причин низкого уровня оборота земли в Российской Федерации.

Значительный объем землеустроительных работ все еще выпол­няется государственными и муниципальными землеустроительны­ми предприятиями. Однако проведение таких работ в безусловном порядке должно стать частным сегментом рынка, самостоятельным видом предпринимательской деятельности, так как государствен­ная монополизация этих работ препятствует созданию конкурент­ного рынка таких услуг, снижает качество и приводит к их необос­нованно высокой стоимости.

С целью разгосударствления данной сферы деятельности в 2002-2003 гг. на уровне Российской Федерации Минимуществом России совместно с Росземкадастром была разработана и реа­лизована программа реорганизации землеустроительных федераль­ных государственных унитарных предприятий, в результате которой в целях обеспечения выполнения государственных задач из 104 предприятий Росземкадастра в федеральной собственности было сохранено только два. Остальные предприятия были прива­тизированы (58), реорганизованы (32) или ликвидированы (12).

Следует также обратить внимание на то, что в последнее время большое внимание уделяется организации саморегулируемости рынка землеустройства, число профессиональных участников ко­торого исчисляется тысячами. В связи с этим в ближайшие годы землеустроительные предприятия будут объединяться в саморе­гулируемые организации с целью разработки единых правил и стандартов профессиональной деятельности, защиты профес­сиональных интересов, организации коллективной ответственно­сти за выполняемые работы. В 2007 году принят Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», предусматривающий создание саморегулирующих организаций кадастровых инженеров. Так же в настоящее время в Министерстве экономического развития ведется работа по внесению поправок в действующее законодательство, согласно которым для ведения профессиональной деятельности кадастровые инженеры обязаны быть членами некоммерческой саморегулирующейся организации кадастровых инженеров.

Как показывает международный опыт, данный механизм регу­лирования рынка профессиональной деятельности является наибо­лее эффективным, так как позволяет при минимальном государст­венном вмешательстве оптимизировать и разделить полномочия и ответственность между всеми участниками рынка: от государства до конечного потребителя работ (услуг).

Решение указанных выше проблем приведет к совершенствова­нию технологий землеустройства, позволит устранить администра­тивные барьеры при проведении данных работ, усилить гарантии прав собственников, создать условия для развития конкуренции, что в целом будет способствовать повышению качества и снижению стоимости землеустроительных работ.

До марта 2008 г. государственный кадастровый учет земельных участков прово­дился в системе государственного земельного кадастра путем вне­сения сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Ведение такого учета в стране осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». С 24.07.2007 введен в действие Федеральный закон № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» и ведется единый кадастр недвижимости, а Федеральный закон №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» утратил силу.

В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Обязательными для отражения в государственном кадастре недвижимости сведениями о земельном участке являются:

- вид объекта недвижимости (земельный участок);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ объекта недвижимости;

- площадь, определенная с учетом установленных требований федерального законодательства;

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до вступления в силу № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости»;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);

- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав;

- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения);

- сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок;

- разрешенное использование;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или с лицом, обладающим земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

- сведения о прекращении существования объекта недвижимости, если объект недвижимости прекратил существование.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц в виде:

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

4) кадастрового плана территории;

5) кадастровой справки.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте, наряду с запрашиваемыми сведениями, должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной, указанный в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой формах воспроизведены запрашиваемые сведения.

Кадастровая справка представляет собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.

Срок предоставления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий или кадастровых справок не может превышать пятнадцать или тридцать рабочих дней, в виде иных документов – десять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.