Коэффициент дисконтирования, внутренняя и общая норма отдачи. Методы определения коэффициентов дисконтирования
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Основные методы определения коэффициента дисконтирования:
I. Кумулятивный (накопительный) метод. Определяется безрисковая ставка, к ней прибавляются поправки на риски: на страну, на отрасль, на размер предприятия, на уровень ликвидности, на уровень менеджмента. Безрисковая ставка определяется на основе государственных обязательств и по депозитам.
II. По аналогам. Необъективный метод.
III. Народная мудрость.
IV. Сам себе режиссер.
V. По котировкам на бирже.
VI. Метод конечной отдачи или метод IRR.
Внутренняя норма отдачи (IRR) – это норма дисконтирования, которая приводит все будущие выгоды к настоящей стоимости, равной сумме начальных инвестиций.
Общая норма отдачи – норма отдачи всего инвестированного капитала, которая учитывает поступления дохода в течение периода владения, а также возврат в конце владения (реверсия).
Метод прямой капитализации, достоинства и недостатки, области применения. Метод капитализации по норме отдачи (анализ дисконтированного денежного потока). Достоинства и недостатки.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость с помощью общего коэффициента капитализации:
RO – коэффициент капитализации
NOI – годовой доход
Этот метод широко применяется в оценке недвижимости.
Для оценки машин и оборудования этот метод применять не рекомендуется.
Недостаток – не учитывается фактическое состояние объекта и физический износ.
Метод капитализации по нормам отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость путем дисконтирования каждой будущей выгоды, соответствующей нормы отдачи, для отражения последовательности поступления дохода, изменения собственности и дохода, а также самой нормы отдачи. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли, или вопрос об эффективности инвестиций.
| t |
| Сп |
| Cкп |
| PV |
| S |
| C |
| V |
Рыночная стоимость определяется доходным подходом, величиной стоимости, при которой NPV=0.
Для прогнозирования результатов необходимо спрогнозировать доходы и расходы.
Метод включает следующие основные этапы.
1. Сбор и анализ информации по реальным расходам и доходам от эксплуатации рассматриваемого типа летательного аппарата за предшествующий дате оценки период.
2. Разработка реконструированного отчета о доходах на основе данных бухгалтерского учета.
Для расчета чистого операционного дохода, применяемого для целей оценки, производится составление реконструированного отчета о доходах, при этом из бухгалтерских отчетов должны быть исключены следующие статьи:
ü Расходы, связанные с бизнесом и несвязанные со стоимостью объекта;
ü Бухгалтерская амортизация;
ü Корпоративные затраты;
ü Капиталовложения.
3. Обоснование и выбор степени риска — нормы дисконтирования.
4. Разработка прогноза изменения доходов, расходов, стоимости собственности и ожидаемой нормы отдачи за период предполагаемого владения оцениваемым имуществом.
При этом должны учитываться следующие данные:
– макро- и микроэкономических прогнозы общей и структурной инфляции, развития экономики и транспорта, спроса и предложения на работу, выполняемую оцениваемым объектом, изменения структуры операционных расходов, системы налогообложения и т.п.
– прогнозы изменения нормы процента и нормы отдачи, характеризующие риски на рассматриваемом сегменте рынка;
– прогнозы отработки ресурса, времени ремонта и списания летательного аппарата и его основных короткоживущих элементов (на основании действующих регламентов технического обслуживания и ремонта), данных о технически возможных и реально осуществимых наработках в аналогичных условиях эксплуатации, данных о снижении производительности в периоды ремонта и т.п.;
– прогнозы стоимости капитальных ремонтов, капиталовложений на приобретение короткоживущих элементов (взамен отработавших ресурсы);
– данные о стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования, необходимых для обеспечения бесперебойной эксплуатации (например, резерва двигателей);
– прогнозы реверсии - остаточной стоимости летательного аппарата (в случае прекращения проекта до его списания) или утилизационной стоимости летательного аппарата в случае его списания.
5. Проведение расчетов стоимости летательного аппарата из условия равенства первоначальных инвестиций (цены летательного аппарата и стоимости оборотного фонда комплектующих изделий и оборудования) сумме дисконтированных денежных потоков с учетом реверсии.
Методика и этапы проведения оценки доходным подходом. Определение настоящей стоимости будущих денежных потоков и чистой настоящей стоимости. Варьирование цены для определения рыночной стоимости объекта.
Состоит в определении текущей стоимости объекта, как совокупность будущих доходов от его использования при этом применяется следующие принципы ожидания спроса и предложения, замещения. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения. Дисконтирование – приводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоде, соответствующей норме отдачи для отражения последующих поступлений доходов, изменения стоимости, собственности и дохода, а так же самой норме отдачи.
Этапы:
1. Определение первоначальных инвестиций на покупку и комплектацию изделий.
2. Определения денежных потоков за период вложения.
3. Определение коэффициента дисконтирования и его изменения во времени.
4. Дисконтируем денежные потоки и получаем PV.
5. Определяем NPV.
6. Приравниваем NPV=0 и определяем доходным методом.