Договір найму (оренди) житла

Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди) житла.Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла¹). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК УРСР).

¹ Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С. 3; Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - С 217-274.

Існують такі підвиди договору найму житла, що є об'єктом права державної та комунальної власності:

- договір найму службового жилого приміщення (гл. З розділу З

ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР "Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37);

- договір найму житла у гуртожитку (гл. 4 розділу З ЖК УРСР);

- договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимча-

сового проживання (гл. 4^і розділу З ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку фор­мування фондів житла для тимчасового проживання та По­рядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422);

2) договір найму житла, що є об'єктом права приватної влас­ності (його ще іменують договором комерційного найму¹). Згідно ч. З .ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;

3) договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв'язку з цим є необхідність коротко окреслити йо­го окремі особливості.

У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто до­говору найму житла, що належить особам на праві приватної влас­ності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із дого­вором найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності. На окремих особливостях договору найму соціаль­ного житла ми зупинимося наприкінці параграфу.

За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій

¹ Див.: Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: МАУП, 2003. -С 3; Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 156-165.

стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України).

Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (пра­ва й обов'язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов'язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридична особа, во­на може використовувати житло лише для проживання у ньому фі­зичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК України).

Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.

Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична осо­ба, яка передає або зобов'язується передати наймачеві житло у ко­ристування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК України).

Наймодавцем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у кори­стування на певний строк за плату.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов'язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України).

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (орен­ди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка по­стійно проживає разом з ним.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або

кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).

Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністра­тивно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле при­міщення, вказане в ньому¹. Ордер повинен точно відповідати перед­баченим законом вимогам і бути встановленого зразку.

Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, по­требуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Мі­ністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле примі­щення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як "особи, які постійно проживають разом з наймачем", не вста­новлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть по­стійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з най­мачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов дого­вору.

¹ Див.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. - М.: НОРМА-ИНФРА М, 1998. - С 115.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які пості­йно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).

Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути поме­шкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).

Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кім­ната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), при­датна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного бу­динку)¹.

Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від під­логи до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у міс­ця загального користування і в якому згідно з діючими санітар­ними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту)².

Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в та­кому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придат­ність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).

Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію

¹ Див.: Проект Житлового кодексу України від ЗО листопада 2000 р. (реєстр № 2273).

² Див.: ст. 22 Проекту Житлового кодексу України від 16 червня 2005 р. (реєстр. № 3584/П1).

приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку са­ме як житловий будинок¹.

Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).

Отже, садиба, по суті, це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні наса­дження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізо­ваного договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об'єктів до пред­мету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.

Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерни­ми допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розта­шована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з ос­новною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну

¹ Див.: Постанова Кабінету Міністрів України "Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" від 22 вересня 2004 р. № 1243; Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури "Про затвердження форм актів з прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, Переліку виконавчої та іншої документації, що надається державній приймальній, робочій комісіям при прийнятті в експлуатацію закінчених бу­дівництвом об'єктів, переліку внутрішніх опоряджувальних робіт у квар­тирах, без виконання яких можливе прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом житлових будинків, у яких квартири та інші приміщення побу­довані за кошти фізичних та юридичних осіб" від 27 січня 2005 р. № 21.

стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними части­нами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщу­ються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, май­стерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансфор­маторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комі­тету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127).

Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.

Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудо­ваних комірчин чи шаф¹. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення екс­плуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будин­ку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України "Про об'єднання спів­власників багатоквартирного будинку"). Предметом договору най­му (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встанов­лених законом вимог.

У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до пред­мету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути при­датним для постійного проживання у ньому.

Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначен­ням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).

¹ Див.: Проект Житлового кодексу України від 3 червня 2003 р. (реестр. N° 3584).

До предмету договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встанов­леним вимогам з характеристик житла, умов заселення.

Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бу­ти лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)¹.

Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пунк­ту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років,

крім подружжя;

- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями

або двома і більше одинокими особами, за винятком випад­ку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактич­ного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Розмір плати за користування житлом встановлюється в дого­ворі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за кори­стування житлом, плата, встановлена у договорі, не може переви­щувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.

¹ Більш детально це питання врегульовано у п. 53 Правил.

Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за кори­стування житлом.

Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встанов­лений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вва­жається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких са­мих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.

Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права державної або кому­нальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).

Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір орен­ди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов'язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Зако­ну України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 p.).

Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов'язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла є сенс ре­єструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" заре­єстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незаре-єстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.

Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов'язаний:

1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);

2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);

3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового бу­динку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. З ст. 819 ЦК України);

4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку до­говору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розір­вання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. З ст. 825 ЦК України).

Наймодавець має право:

1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасо­вих мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України);

2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві ук­ласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попе­редження, плату за користування житлом за три місяці, як­що доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) жит­ла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);

4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);

5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, як­що наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК Укра­їни).

Наймач зобов'язаний:

1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в на­лежному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);

4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України);

5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України);

6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть по­стійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);

7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, як­що інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).

Наймач має право:

1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;

2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо дого­вір найму укладено щодо житла в багатоквартирному жит­ловому будинку (ч. З ст. 812 ЦК України);

3) визначати за домовленістю з особами, які постійно прожи­вають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);

4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);

5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають ра­зом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимча­сових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостій­ного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них найма­чем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);

6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути ча­стина або все найняте наймачем помешкання. При цьому під­наймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак

у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припи­няється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;

7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК Ук­раїни). Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:

1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймода-вець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою осо­бою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК Ук­раїни);

2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).

Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й ін­ші права та обов'язки сторін.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, визна­чаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:

1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсут­ності (ст. 71 ЖК УРСР);

2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342);

3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені по­становою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31);

4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру за­мість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).

Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будин­ків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. З ст. 48 ЖК УРСР).

Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної влас­ності, щодо прав та обов'язків їх сторін можна прослідкувати за до­помогою таблиці.

Припинення договору найму (оренди) житла, його правові нас­лідки.Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відпо­відно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не про­довжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розір­вання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.

Так, наймач має право відмовитися від цього договору:

1) у будь-який час за згодою інших осіб, які постійно прожи­вають разом з ним, письмово попередивши про це наймодав-ця за три місяці;

2) якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням суду у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при ко­роткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими осо­бами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допу­щених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постанов­ляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квар­тири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:

1) у разі необхідності використання житла для проживання са­мого наймодавця та членів його сім'ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;

2) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробле-

ного наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що най­мача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження до­тримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України. Правовими наслідками розірвання договорунайму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, урегульову­ється по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСР воно може проводитися:

1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укла­денням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (на­приклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; грома­дянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосов­но них батьківських прав);

2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної влас­ності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених за­конодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначен­ням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого при­міщення тощо).

Договір найму соціального житла. За договором, найму соціаль­ного житла одна сторона (наймодавець) надає другій стороні (най­мачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.

Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:

- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують

соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;

- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно вимог,

визначених статтями 10-12 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".

Предмет договору найму соціального житла включає дві скла­дові:

1) соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартир­ний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гур­тожитку;

2) перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.

Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризу­ється тим, що воно:

- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду со-

ціального призначення, якщо інше не визначено законом;

- має використовуватися виключно за призначенням - для про-

живання громадян України, які потребують соціального за­хисту;

- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;

- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, да-

руванню, викупу та заставі.

Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призна­чення встановлюється органом місцевого самоврядування для кож­ного наймача індивідуально. До неї входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати 20 % су­купного доходу наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.

Плата за житло складається з плати за:

1) найм житла;

2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3) комунальні послуги.

Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.

Після укладення цього договору орган місцевого самоврядуван­ня, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України "Про жит­ловий фонд соціального призначення" як умова для проживання за договором найму соціального житла).

Розірвання договору найму соціального житла може мати місце на вимогу наймача. На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому, підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону Ук­раїни "Про житловий фонд соціального призначення").

Список рекомендованої літератури

1. Бондар В.Я. Договір найму житла: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / ІДП НАНУ. - К., 2001. - 18 с

2. Житлове право України: Навч. посіб. / За ред. B.C. Гопан-чука, Ю.О. Заіки. - К.: Істина, 2003. - 208 с

3. Сліпченко CO., Мічурін Є.О., Соболев О.В. Житлове право України: Наук.-практ. посіб. - X.: Еспада, 2003. - 344 с

4. Мічурін Є.О. Правочини з житлом: Науково-практичне ви­дання. - X.: Страйд, 2003. - 356 с

ГЛАВА 6. ДОГОВІР ПОЗИЧКИ

Поняття та характеристика договору позички.У цивільних правовідносинах досить поширеним є договір позички. Найчастіше він застосовується у відносинах між фізичними особами, які без­оплатно надають одна одній предмети побутового призначення в тимчасове користування.

Крім того, правовідносини з безоплатного користування речами є досить поширеними в бібліотечній справі (ст. 22 Закону України "Про бібліотеки і бібліотечну справу" від 27 січня 1995 р.), у майно­вих відносинах, що мають місце між державними та релігійними організаціями з приводу користування культовими будівлями і майном (ст. 17 Закону України "Про свободу совісті та релігійні ор­ганізації" від 23 квітня 1991 р.), у благодійній діяльності (ст. 16 Закону України "Про благодійництво та благодійні організації" від 16 вересня 1997 p.), інших випадках, визначених актами цивіль­ного законодавства України.

Таким чином, як правило, в основі відносин позички лежать особисті відносини між сторонами або соціально значима мета по-зичкодавця, що досягається шляхом здійснення благодійницької, просвітницької, гуманітарної та іншої діяльності. Метою договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове без­оплатне користування.

Закон визначає договір позички як правочин, за яким одна сто­рона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується пере­дати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК України).

Залежно від того, як (з моменту передачі речі чи досягнення зго­ди з усіх істотних умов) сторони визначили порядок укладення до­говору позички, він може бути реальним або консенсуальним. Ре­альним договір буде вважатися тоді, коли сторони домовляться, що він буде укладеним з моменту передачі речі в користування. Реаль­ний договір позички є одностороннім, оскільки, передаючи річ у користування, позичкодавець у подальшому має лише права, а ко­ристувач - лише обов'язки.

В іншому випадку договір позички може бути укладений з мо­менту досягнення згоди між сторонами за всіма його істотними

умовами. Тоді договір позички буде вважатися консенсуальним. У разі, якщо договір позички є консенсуальним, він набуває рис дво­стороннього договору. Позичкодавець при цьому зобов'язаний пере­дати річ у користування, а користувач — повернути річ протягом визначеного терміну.

Отже, договір позички може бути реальним і одностороннім, консенсуальним і двостороннім. Проте даний договір завжди є безвідплатним.

Сторонами в договорі позички виступають суб'єкти, які мають спеціальну назву: позичкодавець і користувач. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Позичкодавець — це особа, яка передає або зобов'язується пере­дати річ за умовами договору (безоплатно, на певний строк). Пере­дати річ у користування може власник цієї речі, оскільки він наді­лений правом розпорядження нею. Якщо особа не є власником речі, а здійснює управління нею, вона вправі виступати позичкодавцем лише за згодою власника. Отже, право передачі речі за договором позички має власник, а також інші особи, які мають на це спеці­альні повноваження за законом або договором (наприклад, управи­тель за договором управління майном; комісіонер за договором ко­місії).

Враховуючи безоплатний характер договору, з метою запобіган­ня зловживань осіб, законом встановлені деякі обмеження щодо можливості надання майна в позичку юридичними особами. Так, юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її заснов­ником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦК України).

За бажанням позичкодавця отримувати в позичку ті чи інші речі можуть лише спеціальні суб'єкти. Так, наприклад, навчальний заклад має право надати право користуватися бібліотекою лише своїм співробітникам. Досить поширеними є відносини, коли під­приємство надає на певний строк безоплатно приміщення для відпо­чинку (оздоровлення) лише своїм працівникам.

Користувач за договором позички - особа, яка приймає або зо­бов'язується прийняти річ для безоплатного користування протя­гом встановленого строку.

Предметом договору позички можуть бути речі, визначені інди­відуальними ознаками, що є неспоживними та вільно обертаються у цивільному обігу.

Як правило, у позичку передаються речі, що не призначені для комерційного використання. До них належать речі побутового при­значення, будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), транспортні засоби. За договором позички позичкодавець може передавати користувачеві не одну річ, а декілька, в тому числі різ­ного призначення, хоча конкретною нормою закону таке положення не закріплено. Важливо, щоб річ (майно), яка є предметом договору позики, можна було ідентифікувати, оскільки користувач через певний строк зобов'язаний повернути її в такому самому стані, в якому річ була на момент її передання.

Строк договору позички визначається сторонами. Суб'єкти да­них правовідносин вправі самостійно вирішувати, на який час пере­дається річ (майно) користувачеві і коли вона буде повернута позич -кодавцю.

Водночас сторони можуть укласти договір позички і без зазна­чення строку користування річчю. Відповідно до ст. 831 ЦК Укра­їни, у разі, якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. "У разі, як­що строк виконання користувачем його зобов'язання не зазначе­ний у договорі, слід враховувати положення ч. 2 ст. 763 ЦК України, яка встановлює, що кожна із сторін договору найму, укла­деного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.

Форма договору позички визначається як загальними прави­лами про форму правочину (ст. 205 ЦК України), так і спеціальною нормою (ст. 828 ЦК України). Вона залежить від того, хто виступає сторонами, та предмета договору і може бути усною, письмовою, письмовою нотаріальною.

Якщо предметом позички є речі побутового призначення, а його сторонами - фізичні особи, договір позички може укладатися в ус­ній формі. На вимогу будь-якої із сторін договору він може бути укладений і в письмовій формі (простій або нотаріальній).

Договір позички між юридичними особами, а також між юри­дичною та фізичною особою укладається в письмовій формі (ч. 2 ст.

Н28 ЦК України). Письмовою також буде форма договору поаи'і і; и V разі укладення його фізичними особами щодо речей непобутоиого призначення.

Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) також укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦК Ук­раїни).

В окремих випадках, передбачених законом, форма договору по-;шчки залежить від строку користування об'єктом. Так, договір по­зички будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України). До того ж такий договір підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України). Передання користувачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами до­говору.

Письмова нотаріальна форма встановлена також для договору позички транспортного засобу, в якому хоча б однією стороною є фізична особа.

Відмінність договору позички від інших подібних договорів. Договір позички слід відрізняти від інших близьких до нього за змі­стом цивільно-правових договорів: дарування, зберігання, позики та найму (оренди).

Так, договір позички і договір дарування (ст. 717 ЦК України) мають спільну ознаку — безоплатність. Водночас між ними існує низка відмінностей. По-перше, річ, яка передається обдарованому (подарунок), надходить у його власність, тоді як у відносинах по­зички річ передається користувачеві в тимчасове користування і має бути повернута її власникові. По-друге, передачею речі обдарова­ному договірні відносини між сторонами припиняються, тоді як у договорі позички з моменту передачі речі вони, зазвичай, лише ви­никають.

Порівнюючи договір позички та договір зберігання (ст. 936 ЦК України), перш за все слід звернути увагу на те, що в обох випадках одна сторона (позичкодавець чи поклажодавець) передає другій сто­роні (користувачеві чи зберігачеві) певну річ, яка згодом підлягає по­верненню. При цьому протягом усього періоду дії договору сторона, яка отримала річ (користувач або зберігач), повинна застосовувати

заходи для її збереження. Водночас, якщо метою договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування, то метою договору зберігання є саме зберігання речі, у зв'язку з чим користування цією річчю зберігачем, як правило, не допускається.

Головною відмінною ознакою договору позички та договору збе­рігання є зв'язок інтересів сторін договору. За договором позички передача речі здійснюється в інтересах особи, яка отримує річ (кори­стувача), а за договором зберігання передача речі забезпечує інтереси саме тієї сторони, яка передає річ (поклажодавця).

Суттєвими є відмінності договору позички із зовнішньо схожим на нього договором позики (ст. 1046 ЦК України), а саме:

1) право власності на річ у разі надання її у позичку зберігається за її власником (позичкодавцем), водночас як за договором позики річ переходить у власність позичальника;

2) предметом договору позички є річ, визначена індивідуальни­ми ознаками, а предметом договору позики - річ, яка визна­чена родовими ознаками, та грошові кошти;

3) за договором позички, користувач зобов'язаний повернути ту саму річ, яку отримав у користування, а за договором позики повертається річ того ж роду та якості (у випадку позики гро­шей — така ж сума грошових коштів);

4) договір позички може бути реальним або консенсуальним, тоді як договір позики може бути лише реальним;

5) до договору позички можуть застосовуватися норми, що регу­люють найм (оренду), а до договору позики застосування цих норм не допускається;

6) договір позички завжди є безвідплатним, а договір позики може бути як відплатним, так ібезвідплатним.

Найбільш близьким до договору позички є договір найму (орен­ди) (ст. 759 ЦК України). Не випадково законодавець зважує на те, що до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦК Укра­їни. Найбільш істотною відмінністю договору позички від договору найму (оренди) є саме його безоплатний характер, тоді як оплат-ність у відносинах найму (оренди) є істотною умовою цього договору. Практика засвідчує також відмінність сфер застосування цих дого­ворів. Оренда більш характерна для відносин, пов'язаних з підпри­ємницькою діяльністю.

Права та обов'язки сторін за договором позички.Визначаючи права та обов'язки сторін при укладенні договору позички, слід про ховувати, по-перше, поширеність на даний вид правовідносин норм гл. 58 ЦК України; по-друге, залежність прав та обов'язків позич­кодавця від правової конструкції договору (є він реальним чи консен­суальним), оскільки у консенсуальному договорі позички, наприклад, першим виникає обов'язок позичкодавця передати річ користувачу.

У будь-якому договорі позички (реальному чи консенсуальному) позичкодавець маєобов'язки, передбачені нормами гл. 58 ЦК Ук­раїни "Найм (оренда)". Отже, він зобов'язаний:

1) передати річ у стані та комплекті, обумовленому договором;

2) повідомити користувача про всі недоліки речі, що передається за договором позички в безоплатне користування, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна користувача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

3) попередити користувача про всі права третіх осіб на річ, що йому передається;

4) робити за власний рахунок капітальний ремонт речі, переда­ної у позичку.

Водночас незалежно від правової конструкції договору, відповід­но до ст. 832 ЦК України, позичкодавець маєправо на відчуження речі, яка передана ним у користування. При цьому до нового влас­ника переходять усі права за договором позички, який був укладе­ний раніше, а його права відносно речі обтяжуються правами кори­стувача. До того ж новий власник не вправі вимагати дострокового припинення договору позички та повернення речі до встановленого строку. Згідно з даною нормою користувач не має переважного пра­ва перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому в користу­вання.

Крім того, відповідно до ст. 836 ЦК України, позичкодавець має також право вимагати примусового повернення речі та відшкоду­вання завданих у зв'язку з цим збитків, якщо після припинення договору користувач не повертає річ.

Користувач, за договором позички, зобов'язаний дотримува­тися вимог, встановлених ст. 833 ЦК України:

1) нести звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі, переданої йому в користування;

2) користуватися річчю за її призначенням або відповідно до ме­ти, визначеної в договорі;

3) користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено до­говором;

4) повернути річ після закінчення строку договору в такому са­мому стані, в якому вона була на момент її передання.

Відповідно до ст. 834 ЦК України, користувач має правоповер­нути річ, передану йому в користування, у будь-який час до спливу строку договору.

Крім спеціальних прав та обов'язків, користувачеві належать також інші права та обов'язки, характерні наймачу за договором найму (оренди). Так, користувач має право власності на плоди, про­дукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, пе­реданою у позичку (ст. 775 ЦК України); він зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦК України) тощо.

Відповідальність сторін за договором позички.Як і за договором найму (оренди), за договором позички шкода, завдана третім осо­бам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у позичку, відшко­довується користувачем на загальних підставах.

Але за завдану шкоду може нести відповідальність і позичкода-вець. Дане правило встановлено ст. 780 ЦК України. Позичкода-вець буде нести відповідальність за шкоду, заподіяну у зв'язку з ко­ристуванням річчю, у випадку, коли буде встановлено, що шкода настала внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати. Змінити це положення сторони не вправі, оскільки умова договору позички про звільнення позичко-давця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Розірвання та припинення договору позички.Законодавець розділяє поняття розірвання договору позички (ст. 834 ЦК Укра­їни) і припинення договору позички (ст. 835 ЦК України).

Припинення договору позички можливе як за наявності загаль­них підстав, наприклад, у зв'язку з його виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦК України), або у разі неможливості йо­го виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не від­повідає (ст. 607 ЦК України), так і на підставах, передбачених без­посередньо гл. 60 ЦК України (спеціальних підставах). Тому договір позички припиняється також у разі смерті фізичної особи або лікві­дації юридичної особи, якій річ було передано в користування, як­що інше не встановлено договором.

Передбачені законом випадки одностороннього розірваннядого­вору позички умовно відносять до другої групи спеціальних підстав його припинення. Вони є правом, а не обов'язком сторін.

Користувач має право повернути річ, передану йому в кори­стування, в будь-який час до спливу договору, тобто достроково. Якщо річ потребує особливого догляду або зберігання, користувач зобов'язаний повідомити позичкодавця про відмову від договору не пізніше як за сім днів до повернення речі.

Позичкодавець вправі вимагати розірвання договору й повернен­ня речі у разі, якщо:

1) у зв'язку знепередбаченими обставинами річ стала потрібною йому самому;

2) користування річчю не відповідає її призначенню та умовам договору;

3) річ самочинно передана в користування іншій особі;

4) унаслідок недбалого поводження з річчю вона може бути зни­щена або пошкоджена.

Право вимагати розірвання договору, який укладено без визна­чення строку, має також особа, яка стала власником речі, переданої у користування. При цьому користувач має бути повідомлений про розірвання договору заздалегідь, у строк, що відповідає меті по­зички.

Список рекомендованої літератури

• ⇐ Назад
• 6
• 7
• 8
• 9
• 10
• 11
• 121314
• 15
• 16
• 17
• 18
• 19
• 20
• 21
• Далее ⇒