Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)
Речь пойдет о регистрации вновь созданного недвижимого имущества. Государственная регистрация является необходимым условием, которое закрепляет за объектом и участником гражданских правоотношений определенные отношения. Основания, при которых возможна государственная регистрация закреплены в статье 44-46 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
В соответствии с п.1 статьи 7 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « государственная регистрация недвижимого имущества – юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. [14, с.75].
Вновь образованное недвижимое имущество – земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [6].
Разобрав понятие вновь созданного объекта недвижимости, можно сделать вывод, что говорится об объекте, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.
Для начала нужно определить момент, когда объект теряет статус и становится вновь созданным объектом недвижимости.
Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения.
В соответствии со статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « капитальное строение – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Строительство и строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. С момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Можно сделать небольшой вывод, что момент создания объекта недвижимости нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом .
Удостоверение осуществляется путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными органами. Юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.
Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.
Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.
Объект недвижимости признается вновь создаваемым, во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.
Строительство и консервация незавершенного капитального строения.
В соответствии с статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Если говорить о земельных участках, то на первый взгляд, земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но «сделать» земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева. «Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом – путем создания, – пишут они, для искусственных объектов недвижимости – зданий сооружений» [29, с.504].
В.В. Чубаров к признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его нерукотворность [52, с.244].
Согласно статье 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» как вновь образованное недвижимое имущество – земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [14, с.75].
Еще используются такие многогранные понятия как «части земельного участка», «границы земельного участка», «земельный участок» [24, с.102].
Чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.
Вопросы недвижимого имущества регулируется положением об общей собственности, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, о разделе имущества в совместной собственности, а так же положения касающиеся общей собственности супругом – все эти положения содержатся в Гражданском кодексе Республике Беларусь и в Кодексе о браке и семье.
Раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью.
Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела, является соответствующий договор между собственниками о разделе либо решение собственника или суда о разделе [14, с.77].
Если объект недвижимости определенного вида был все таки разделен, то считается, что разделенный объект недвижимого имущества считается что свое существование он прекращает, а создаются этого два или более объекта определенного вида. Регистрационное дело на разделенный объект закрывается, а на те объекты вновь созданные заводятся новые.
А если, к примеру, на объекте недвижимого имущества были права либо ограничения, то при разделе – эти все права и ограничения переносятся на созданные объекты.
Сущность вопроса о слиянии недвижимого имущества заключена в главе 5 статьи 53 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « гласит :
1. Слияние недвижимого имущества осуществляется на основании договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности, заключенного в установленном порядке между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления.
2. Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В отношении капитальных строений (зданий, сооружений) возможно также слияние, если в результате проведения строительных работ произошло образование единого капитального строения (здания, сооружения).
3. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида.
4. Объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.
5. При слиянии недвижимого имущества регистрационные дела на объединяемые объекты недвижимого имущества закрываются, а на созданный объект заводится новое регистрационное дело.
6. При слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества.
7. Слияние капитальных строений (зданий, сооружений), в которых возникло совместное домовладение, осуществляется по договору между всеми собственниками изолированных помещений, машино-мест, расположенных в этих строениях (зданиях, сооружениях);
8. Незавершенные законсервированные капитальные строения слиянию не подлежат.
Документами, подтверждающими создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, являются соответствующие договор, решение или судебное постановление. Для государственной регистрации создания недвижимого имущества в результате слияния дополнительно представляются в отношении капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и машино-места – технический паспорт, а в отношении земельного участка – землеустроительное дело.
В соответствии со статьей 52. Закона к особенностям государственной регистрации недвижимого имущества при вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) можно отнести:
1. Вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.
2. Вычленение изолированного помещения, машино-места не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого они вычленены.
При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) строительные работы не производятся.
Не допускается вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения), состоящего из одного изолированного помещения.
3. При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) заводится новое регистрационное дело на вычлененные изолированное помещение, машино-место. Регистрационное дело на капитальное строение (здание, сооружение) сохраняется.
4. При вычленении изолированного помещения, машино-места актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении вычленяемой части капитального строения (здания, сооружения) переносятся на созданные изолированное помещение, машино-место.
Документом, подтверждающими создание изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения), являются соответствующие решение, договор или судебное постановление. Для государственной регистрации создания изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения) дополнительно представляется технический паспорт.
Для прекращения существующей государственной регистрации недвижимого имущества основаниями является:
1) аннулирование вновь образованного земельного участка (нарушение законодательства);
2) гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (дестракция*);
*Дестракция – уничтожение, разрушение, но это не гибель по природным обстоятельствам.
3) раздел недвижимого имущества и слияние (прекращение существования недвижимого имущества).
При государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны присутствовать определенный круг документов. Их можно разделить на две группы:
1) гражданско -правовые (договора купли-продажи, и т.д.);
2) административно-правовые документы (это различные решения республиканских органов, а так же местных исполнительных и распорядительных).
Документы подтверждающие создание вновь образованного земельного участка:
1) землеустроительное дело;
2) целевое направление(в соответствии со ст.48 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним «).
Документы, подтверждающие создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения:
- документ подтверждающий ввод в эксплуатацию;
- решение вышестоящих органов власти о назначении капитального строения.
Документы, подтверждающие создание незавершенного законсервированного капитального строения:
- разрешение на строительство;
- документ, подтверждающий консервацию;
- документ, подтверждающий, что строительство производилось без существенных отступлений от проекта.
В данной категории вновь созданного задача стояла определить права на объекты, которые ранее не имели собственника, либо обозначить важность регистрационных действий, поскольку от правильности, и грамотности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.