Форма сделок. Государственная регистрация сделок. Последствия несоблюдения требуемой формы сделок и требования о государственной регистрации
Форма сделок согласно п. 1 ст. 158 ГК бывает устной и письменной. Устно согласно ст. 159 ГК могут заключаться любые сделки, если: • письменная форма для них не установлена; • устная форма для них установлена соглашением сторон во исполнение письменного договора; • они исполняются в момент их заключения, за исключением сделок, требующих нотариальной формы, и сделок, несоблюдение письменной формы которых влечет их недействительность. Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Письменная форма бывает: • простой (ст. 161 ГК); • нотариальной (ст. 163).
Согласно ст. 161 ГК простая письменная форма — выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку.
Согласно ст. 163 ГК нотариальная форма отличается от простой тем, что на таком документе совершается удостоверительная надпись нотариусом или должностным лицом, имеющим право на нотариальные действия.
Сделки могут заключаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, электрической и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны договора. Законодательством или договором могут быть предусмотрены дополнительные требования к простой письменной форме: на бланках установленной формы, скрепление подписей печатью, тип бумаги, степени защиты от подделок и т. д.
В простой письменной форме согласно ст. 161 ГК должны совершаться сделки, не требующие нотариального удостоверения:
• юридических лиц между собой и с гражданами;
• граждан между собой на сумму более 10.000 руб., а в предусмотренных законом случаях — независимо от суммы сделки: соглашения об обеспечении исполнения обязательств, предварительный договор и т. п.
Соблюдение письменной формы необязательно для сделок, которые могут быть совершены устно.
Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом: составление завещания, договор ренты, ипотеки и т. д., а также соглашением сторон. Согласно ст. 164 ГК для сделок с недвижимостью и некоторыми видами движимого имущества законом установлена дополнительная стадия их совершения — государственная регистрация. Регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, позволяющий иметь полную и достоверную информацию о собственнике имущества, лежащих на нем обременениях и т.д. Такая информация по закону является общедоступной и предоставляется любому лицу на возмездной основе. Сделка с таким имуществом считается совершенной с момента ее государственной регистрации.
Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.