Переход права на земельный участок при продаже объекта недвижимости
В настоящее время основополагающее правовое регулирование перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение осуществляется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные нормы содержатся и в ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (прежний собственник) недвижимости (п. п. 1, 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ).
Приобретаемое покупателем недвижимости право на земельный участок при переходе права собственности в кодексах называют по-разному: «право на использование» и «право пользования». Кроме того, указанные нормы прямо не определяют вид пользования (использования) земельным участком (аренда и т.п.) покупателем, а указывают, что он приобретает право на тех же условиях, что и прежний собственник (продавец недвижимости).В судебной практике при рассмотрении споров по земельным вопросам в отдельных решениях суда такой переход права на земельный участок рассматривается как переход не самого права, а условий пользования землей — сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании. Тем самым, по мнению судов, законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования для покупателя недвижимости (аренда, право постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), и собственник вправе решать этот вопрос самостоятельно (см., например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61), Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2004 г. по делу N А74-3235/02-К1-Ф02-2246/04-С2).
Но существует и иное толкование применения судами указанных норм ЗК РФ и ГК РФ. В Постановлении ФАС Московского округа от 28 апреля 2003 г. по делу N КА-А40/2301-03 отмечено, что, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором расположены продаваемые здания, например, на правах аренды, покупатель приобретает право пользования этим участком также на правах аренды.
Для разрешения данной правоприменительной коллизии необходимо установить, что же понимается под понятием «право пользования… частью земельного участка» по ГК РФ и «право на использование… части земельного участка» по ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, а также рассмотреть вопрос о том, нормы какой отрасти права — земельного или гражданского — подлежат применению (имеют приоритет) в рассматриваемой ситуации.Пунктом 1 ст. 271 ГК РФ провозглашено, что собственник здания, строения, сооружения или иной недвижимости, находящейся на принадлежащем другому лицу земельном участке, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество (ст. ст. 268 — 270 ГК РФ). Здесь речь идет непосредственно о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Указанные отношения связаны с использованием земель, а значит, относятся к земельным отношениям и в соответствии со ст. 3 ЗК РФ регулируются земельным законодательством.
Законодатели в п. 3 ст. 3 ЗК РФ указали, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В связи с этим возникающее у покупателя (нового собственника) здания, строения, сооружения право на земельный участок должно определяться в соответствии с нормами ЗК РФ.
Так как новый собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний, именно эти условия и объем и будут определять содержание соответствующего права на участок. Значит, при покупке недвижимости покупатель приобретает право на земельный участок, предусмотренное ЗК РФ, на основании которого данным участком владел ее продавец.
Необходимо также учитывать, что одним из важнейших принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В то же время реализовать право, предусмотренное п. 1 ст. 35 ЗК РФ, покупатель здания может не всегда. Например, если продавец владеет земельным участком под зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право может перейти к покупателю, только если он является субъектом, названным в ст. 20 ЗК РФ (государственным или муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием, органом государственной власти или органом местного самоуправления). В этом случае, на наш взгляд, вид права на земельный участок, переходящий к покупателю, должен определять непосредственно собственник участка.
Установление границ земельного участка
В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Площадь части земельного участка, находящегося непосредственного под зданием, определяется как площадь земельного участка в границах застройки на основании технических паспортов данных объектов или иных документов. Площадь части земельного участка, необходимой для использования здания, определяется в соответствии со специальными нормами, регулирующими порядок проведения землеустройства.
Установление границ земельных участков (межевание) ведется в рамках работ по землеустройству, которые регламентируются специальными правовыми актами:
— Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее — Закон N 78-ФЗ);— Положением о проведении территориального землеустройства (утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396; далее — Положение о землеустройстве);— Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105; далее — Положение о границах землепользований);
— Инструкцией по межеванию земель (утв. Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.).
Помимо указанных актов, носящих императивный характер, процедуры по проведению землеустройства регулируются актами рекомендательного характера, в частности: Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).
На основании ст. 17 Закона N 78-ФЗ и п. 8 Положения о землеустройстве при проведении межевания земельных участков устанавливаются на местности границы (с закреплением межевыми знаками и определением координат) муниципальных и других административно-территориальных образований. Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ установлению подлежат границы земельного участка, включающего не только часть, непосредственно занятую зданием, строением, сооружением, но и часть, необходимую для их использования.Определение возможных вариантов проектных решений расположения границ земельных участков при межевании, обоснование и выбор наилучшего варианта ведутся при разработке проекта территориального землеустройства (пп. 3, 6 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства). При этом учитывается, что:
— в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;— границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории.
При проведении межевания в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры (п. 4 Положения о границах землепользований).
Интересно правовое регулирование определения границ земельного участка в рамках муниципального законодательства. Например, в соответствии с Правилами землепользования в границах муниципального образования «Город Ухта», утвержденными Решением Совета муниципального образования «Город Ухта» от 30 мая 2002 г. N 13, норма площади, предоставляемая для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества, принимается (устанавливается) равной площади застройки здания. По сути, данная норма ограничивает право собственника здания на земельный участок, гарантированное нормами п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
При установлении на местности границ земельных участков в обязательном порядке должно обеспечиваться соблюдение прав смежных землепользователей, других лиц, чьи права могут быть нарушены в ходе землеустроительных работ. Гарантии соблюдения прав указанных лиц предусмотрены соответствующими нормами.
Так, согласно п. 4 Положения о границах землепользований должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций; пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
Подобные нормы содержит и Положение о землеустройстве. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ по землеустройству.
Аналогичные гарантии соблюдения прав указанных лиц провозглашены Инструкцией по межеванию земель, согласно п. п. 9.1, 14.1, 14.3 которой установление границ земельного участка на местности производится в присутствии собственников, владельцев, пользователей (или их представителей) размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Неявка кого-либо из лиц или отказ от участия в процедуре согласования границ (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) фиксируются в акте согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования или предоставления мотивированного отказа в согласовании границ по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение указанного срока или непредставления отказа границы объекта землеустройства считаются установленными.
Неотъемлемой гарантией соблюдения прав лиц также является возможность обжалования результатов межевания (п. 15 Инструкции по межеванию земель).