АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. МОСКВА (ЮАО)
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость за 3 квартал 2013 года составил 1,13 миллиардов долларов. Объем инвестиций в 3 квартале остался практически без изменений по сравнению с 2 кварталом 2013 года, он снизился только на 3%.
Согласно данным Cushman & Wakefield, Москва сохраняет первенство по размеру инвестиций в коммерческую недвижимость и продолжает оставаться основным инвестиционным центром России. В Москву привлекается более 80% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость, в 3 квартале 2013 г. – 1,08 миллиардов и 4,33 миллиардов долларов с начала года. На втором месте по объему инвестиций в коммерческую недвижимость находится Санкт-Петербург, где в 3 квартале 2013 г. инвестировано около 50 миллионов долларов.
Основной объем инвестиций пришелся на офисную недвижимость. Среди крупных сделок можно отметить продажу офисного комплекса «White Gardens». Сумма сделки составила порядка 740 миллионов долларов. Традиционно на складскую и индустриальную недвижимость приходится меньше всего инвестиционных сделок. Так, в прошедшем квартале на долю складской и индустриальной недвижимости пришлось инвестиций на сумму около 33,2 миллионов долларов.
Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость за три квартала 2013 г. составил 5,75 миллиардов долларов. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield общий объем инвестиций в качественную коммерческую недвижимость за 2013 г. может составить 7,9 миллиардов долларов.
Предложение. I квартал 2013 г. продемонстрировал рекордные объемы ввода новых офисных помещений. За первые три месяца текущего года было построено и реконструировано почти 260 000 кв. м офисной недвижимости. Это в 2,3 раза больше, чем в I квартале 2012 г., или 46,7% от общего объема ввода за весь прошлый год. Такой рекордный показатель был достигнут, в первую очередь, благодаря переносу сроков окончания строительства части объектов с 2012 г. на 2013 г.
Всего в I квартале 2013 г. было введено в эксплуатацию 13 офисных зданий, два из которых относятся к классу А. При этом доля класса А составила почти 30% от общей площади новых офисных помещений. Соотношение нового строительства и реконструкции осталось традиционным и составило 78% и 22% от суммарного объема завершенных в I квартале зданий соответственно.
Спрос. I квартал 2013 г. также характеризовался большими объемами поглощения. Всего за этот период было сдано в аренду и продано примерно 500 000 кв. м качественных офисных помещений, что на 6% больше, чем в IV квартале 2012 г., и в 1,5 раза больше, чем в I квартале 2012 г.В целом I квартал 2013 г. продемонстрировал продолжение тенденций 2012 г. Основная часть сделок заключалась с помещениями класса В+. На долю зданий класса А и В- пришлось только 16% и 23% сделок соответственно. Это отражает структуру предложения свободного офисного пространства по классам в Москве.
Уровень свободных офисных помещений в I квартале 2013 г. практически не изменился по сравнению с 2012 г. Этому способствовали равномерно увеличившиеся объемы поглощения и нового предложения. По итогам первых трех месяцев 2013 г. доля свободных площадей в зданиях класса А зафиксировалась на уровне 15,2%, а в зданиях класса В – 6,8%.
Динамика ставок аренды в I квартале 2013 г. была незначительной. Правда, большой скачок отмечался в классе В+, где прирост составил 17% по сравнению с концом 2012 г.Средние арендные ставки в классе А различались почти в два раза в зависимости от района. В ЦДР они составляли $870/кв. м/год, а за пределами центра – $670/кв. м/год. Самым дорогим районом оказался ММДЦ «Москва-Сити», где ставки аренды составили в среднем $1200/кв. м/год, опередив зону с премиальным расположением с показателем $1100/кв. м/год.
Большие объемы поглощения офисных помещений класса В+ способствовали росту запрашиваемых ставок аренды на такие площади. По итогам I квартала в среднем по Москве они составили $560/кв. м/год. Самые высокие арендные ставки характерны для премиальной зоны: в среднем $1100/кв. м/год. В ЦДР и «Москва-Сити» средние ставки аренды оказались примерно на одном уровне – $780/кв. м/год и $750/кв. м/год соответственно. За пределами центра средняя арендная ставка составила $500/кв. м/год. Помещения класса В- в Москве предлагались в среднем по $350/кв. м/год.
До конца 2013 г. к вводу в эксплуатацию заявлено еще примерно 700 000 кв. м качественных офисных помещений. По оценке специалистов Colliers International, часть из них будет перенесена на 2014 г., поэтому наиболее вероятные объемы ввода не превысят 550 000 кв. м.