Про основи містобудування Верховна Рада України; Закон від 16.11.1992 № 2780-XII

№ 47.

Приватний підприємець С. придбав житловий будинок на неприватизованій земельній ділянці. Згодом він оформив своє право власності на земельну ділянку як набувач права на будівлю з цільовим призначенням – присадибна земельна ділянка. Через деякий час С. зніс житловий будинок як непридатний для проживання і відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України звернувся до селищної ради про зміну цільового призначення присадибної земельної ділянки. Він представив проект відведення земельної ділянки з розташуванням на ній двоповерхового швейного цеху, документація проекту була погоджена з відповідними, передбаченими земельним законодавством, органами. Однак селищна рада відмовила у заяві, мотивуючи це необхідністю збереження архітектурного вигляду кварталу індивідуальної житлової забудови, несумісністю існування такого об’єкта поряд із житловими будинками. Отже, С. було запропоновано здійснити будівництво нового житлового будинку згідно з цільовим призначенням ділянки або провести відчуження цієї ділянки.

Як вирішити справу?

Стаття 19. Детальний план території

1. Детальний план у межах населеного пункту уточнює положення
генерального плану населеного пункту та визначає планувальну
організацію і розвиток частини території.

Детальний план розробляється з метою визначення планувальної
організації і функціонального призначення, просторової композиції
і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу,
мікрорайону, іншої частини території населеного пункту,
призначених для комплексної забудови чи реконструкції. 4. Детальний план території визначає:

3) функціональне призначення, режим та параметри забудови
однієї чи декількох земельних ділянок, розподіл територій згідно з
будівельними нормами, державними стандартами і правилами;

4) містобудівні умови та обмеження (у разі відсутності плану
зонування території) або уточнення містобудівних умов та обмежень
згідно із планом зонування території;

5) потребу в підприємствах і закладах обслуговування
населення, місце їх розташування;

Стаття 24. Особливості регулювання земельних відносин при
здійсненні містобудівної діяльності

2. Зміна функціонального призначення територій не тягне за
собою припинення права власності або права користування земельними
ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування
до встановлення нового функціонального призначення територій.

Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового
призначення, встановленого відповідно до законодавства.4. Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не
відповідає плану зонування території та/або детальному плану
території забороняється.)А еще существуют государственный санитарные правила планирования и застройки населенных пунктов(Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, МОЗ України; Наказ, Правила від 19.06.1996 № 173). В них тоже есть требования по расположению строений, по шуму, вибрации и т.д. И эти правила тоже делят территорию по функциональному использованию: «3.4. Відповідно до діючих будівельних норм та правил
територія населеного пункту з урахуванням переважного
функціонального використання поділяється на: - сельбищну територію - для розміщення житлового фонду,
громадських будівель та споруд, установ соціального, культурного
та побутового призначення, внутрішньосельбищної вулично-дорожньої
та транспортної мереж, зелених насаджень та місць громадського
користування, окремих комунальних та промислових об'єктів,
будівництво яких допускається поблизу житлової забудови; - виробничу територію - для розміщення промислових
підприємств і пов'язаних з ними об'єктів, комплексів наукових
установ з дослідними виробництвами, комунально-складських об'єктів
(баз, складів, гаражів, автопарків, трамвайних, тролейбусних депо
і т.ін.), підприємств по виробництву та переробці
сільськогосподарських продуктів, створення санітарно-захисних зон
промислових підприємств, об'єктів зовнішнього транспорту, шляхів
позаміського та приміського сполучення;» - ландшафтно-рекреаційну територію, що охоплює приміські
ліси, лісопарки, лісозахисні смуги, водоймища, зони відпочинку та
курортні зони, землі сільськогосподарського використання та інші,
які разом з парками, садами, скверами, бульварами сельбищної
території формують систему озеленення та оздоровчих зон. У межах зазначених територій виділяються зони різного
функціонального призначення - житлової забудови, громадських
центрів, промислові, наукові, науково-виробничі,
комунально-складські, зовнішнього транспорту, масового відпочинку,
курортні (при наявності лікувальних ресурсів). 4. Вимоги до розміщення та організації сельбищної території

4.1. Організація сельбищних територій населених пунктів
повинна створити максимально сприятливі умови проживання населення
з урахуванням нормативного забезпечення повним набором установ
соціального, культурного та побутового обслуговування населення,
додержання нормативних показників густоти населення на території
житлових кварталів та районів, якості навколишнього середовища та
мікроклімату, вимог до організації та благоустрою присадибних
територій, транспортної та інженерної інфраструктури відповідно до
діючих будівельних норм та правил, а також вимог цих Правил. 4.3. У сельбищній зоні населеного пункту допускається
розташування промислових підприємств, які не є джерелами викидів
шкідливих речовин, не створюють шуму, вібрації, електромагнітних
та іонізуючих випромінювань вище нормативних рівнів, що не
потребують обладнання під'їздних залізничних шляхів, інтенсивного
руху автомобільного транспорту (понад 40 автомобілів за добу). При
цьому відстань до житлових будинків, ділянок дитячих дошкільних
закладів, шкіл, закладів охорони здоров'я, відпочинку та
фізкультурних споруд слід встановлювати за погодженням з органами
державного санітарного нагляду, але не менше 50 м від межі
території об'єкту. ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

Стаття 20. Встановлення та зміна цільового призначення
земельних ділянок

5. Види використання земельної ділянки в межах певної
категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення
та земель оборони) визначаються її власником або користувачем
самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання
земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та
документації із землеустрою. Стаття 38. Визначення земель житлової та громадської забудови

До земель житлової та громадської забудови належать земельні
ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для
розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших
об'єктів загального користування.

Стаття 39. Використання земель житлової та громадської
забудови

Використання земель житлової та громадської забудови
здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту,
іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського
устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і
норм.

Про регулювання містобудівної діяльності
Верховна Рада України; Закон від 17.02.2011 № 3038-VI

Стаття 2. Планування і забудова територій

1. Планування і забудова територій - діяльність державних
органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних
осіб, яка передбачає:

3) обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням;

4) взаємоузгодження державних, громадських та приватних
інтересів під час планування і забудови територій;

5) визначення і раціональне взаємне розташування зон житлової
та громадської забудови, виробничих, рекреаційних,
природоохоронних, оздоровчих, історико-культурних та інших зон і
об'єктів;

7) розроблення містобудівної та проектної документації,
будівництво об'єктів;

12) ведення містобудівного кадастру;

13) здійснення контролю у сфері містобудування.

2. Інструментом державного регулювання планування територій є
містобудівна документація, яка поділяється на документацію
державного, регіонального та місцевого рівнів.

Про основи містобудування Верховна Рада України; Закон від 16.11.1992 № 2780-XII

Стаття 16. Планування територій на місцевому рівні

1. Планування територій на місцевому рівні здійснюється
шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених
пунктів, планів зонування територій і детальних планів території,
їх оновлення та внесення змін до них. Стаття 17. Генеральний план населеного пункту

1. Генеральний план населеного пункту є основним видом
містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для
обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови
території населеного пункту.

Стаття 18. План зонування території

1. План зонування території розробляється на основі
генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий
документ) з метою визначення умов та обмежень використання
території для містобудівних потреб у межах визначених зон.
2. План зонування території встановлює функціональне
призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних
зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації. Стаття 19. Детальний план території

1) принципи планувально-просторової організації забудови;

2) червоні лінії та лінії регулювання забудови;

5) потребу в підприємствах і закладах обслуговування
населення, місце їх розташування;

Стаття 24. Особливості регулювання земельних відносин при
здійсненні містобудівної діяльності
2. Зміна функціонального призначення територій не тягне за
собою припинення права власності або права користування земельними
ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування
до встановлення нового функціонального призначення територій.

Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового
призначення, встановленого відповідно до законодавства.

4. Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не
відповідає плану зонування території та/або детальному плану
території забороняється. Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів
МОЗ України; Наказ, Правила від 19.06.1996 № 173 3.4. Відповідно до діючих будівельних норм та правил
територія населеного пункту з урахуванням переважного
функціонального використання поділяється на: - сельбищну територію - для розміщення житлового фонду,
громадських будівель та споруд, установ соціального, культурного
та побутового призначення, внутрішньосельбищної вулично-дорожньої
та транспортної мереж, зелених насаджень та місць громадського
користування, окремих комунальних та промислових об'єктів,
будівництво яких допускається поблизу житлової забудови; - виробничу територію - для розміщення промислових
підприємств і пов'язаних з ними об'єктів, комплексів наукових
установ з дослідними виробництвами, комунально-складських об'єктів
(баз, складів, гаражів, автопарків, трамвайних, тролейбусних депо
і т.ін.), підприємств по виробництву та переробці
сільськогосподарських продуктів, створення санітарно-захисних зон
промислових підприємств, об'єктів зовнішнього транспорту, шляхів
позаміського та приміського сполучення; - ландшафтно-рекреаційну територію, що охоплює приміські
ліси, лісопарки, лісозахисні смуги, водоймища, зони відпочинку та
курортні зони, землі сільськогосподарського використання та інші,
які разом з парками, садами, скверами, бульварами сельбищної
території формують систему озеленення та оздоровчих зон. У межах зазначених територій виділяються зони різного
функціонального призначення - житлової забудови, громадських
центрів, промислові, наукові, науково-виробничі,
комунально-складські, зовнішнього транспорту, масового відпочинку,
курортні (при наявності лікувальних ресурсів).

ЗК

Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ

Роботи з визначення фізичного зносу будинків виконуються підприємствами, які проводять паспортизацію та технічну інвентаризацію будинків, будівель та споруд, а також організаціями, які мають ліцензію на проведення обстежень будівель.

Визначення фізичного зносу для потреб інвентаризації проводиться за замовленням та за рахунок власника будинку в присутності його або довіреної особи. Матеріали обстеження будинку в натурі підписуються власником.