Динамика цен и структура рынка

Данные официальной статистики о состоянии рынка жилой недвижимости Омской области в январе-феврале 2013 года

Рынок жилой недвижимости в настоящий момент является самым развивающимся сегментом в г.Омске. При этом на ближайшее время эксперты не прогнозируют снижения цен на квартиры. Ожидается снижение количества сделок, особенно на вторичном рынке, что однако не даст понижения средней стоимости квадратного метра . В целом продолжение 2013 года ожидается довольно стабильным для Омского рынка квартир.

В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о количестве введенного жилья в Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-февра-ле 2013 года

Ежемесячно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области публикуются данные о количестве зарегистрированных сделок, прав не недвижимое имущество того или иного сегмента рынка (жилое, нежилое, земельные участки и т.д. В Таблице 2 представлены данные до января 2013 г. включительно.

Таблица 1.

Ввод в эксплуатацию жилья в январе 2013 г. по данным Омскстата

2013 г.	Введено общей площади (кв. м )	В% к соответствующему периоду прошлого года
всего	Из них индивидуальными застройщиками	всего	Из них индивидуальными застройщиками
Январь	18 116	10 719	38,5	86,3
Февраль	29 876	14 621	40,4	72,9
Январь-февраль			39,7	78,0

Таблица 2.

Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Омской области за май 2012 - февраль 2013 гг.

№ п/п	Недвижимость в Омской области в 2011-2012 г.	КВ №24 (1052)	КВ №28(1056)	КВ №32(1060)	КВ №36 (1064)	КВ №40 (1068)	КВ №44 (1072)	КВ №50 (1078)	КВ №2 (1082)	КВ №6 (1086)	КВ №6 (1086)
май.12	июн.12	июл.12	авг.12	сен.12	окт.12	ноя.12	дек.12	янв.13	фев.13
	Общее кол-во зарег.прав на недв. имущество и сделок с ним	34 981	34 911	35 781	43 266	35 098	38 350	35 094	38 144	23 330	30 554
	Общее кол-во зарег. прав на жилье	12 291	12 040	13 194	16 012	13 311	14 229	12 971	14 865	9 455	12 249
	Общее кол-во зарег. прав на зем. участки	8 816	8 562	8 750	10 926	7 888	9 025	8 146	8 249	5 454	7 747
	Общее кол-во записей об ипотеке	3 053	2 979	3 176	3 753	3 443	3 586	3 004	3 581	1 748	2 466

Опубликованные за февраль 2013 г. данные о сделках с недвижимостью позволяют сделать вывод, что после январского застоя, рынок начинает «разогреваться» и повышение количества сделок в феврале вполне ожидаемо. Анализируя статистику прошлых лет, закономерным является повышение сделок в течении первых 3-4 месяцев года.

Диаграмма 1.

Данные Управления Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Омской области за февраль 2012 - февраль 2013 гг.

Результаты анализа рынка жилой недвижимости г. Омска (март 2013 г.)

Динамика цен и структура рынка

После очистки от экстремальных значений объем выборки составил 17 164 оферты. В марте количество уникальных предложений на первичном рынке уменьшилось всего на 76 оферт. Однако на первичном рынке этот показатель составил 3 033 шт., что меньше чем в феврале на 402 оферты. Зато на вторичном рынке ситуация отмечает увеличение количества квартир, причем уже второй месяц подряд. Всего количество предложений составило 14 131 шт., что превысило уровень февраля на 326 оферт.

Диаграмма 2.

Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На диаграмме 2 представлено количество объектов жилой недвижимости, представленных в разрезе первичного и вторичного рынков по округам города Омска. Наибольшее количество новостроек традиционно предлагается к продаже в Кировском АО – 1 416 шт. (46,7% всего рынка), среди квартир «вторички» наибольшее количество объектов сосредоточено в Центральном АО – 4 060 объектов (28,7% рынка). На первичном рынке доли распределились следующим образом: в Советском АО – 641 объект (21,1% рынка), в Центральном – 400 квартир (13,2% всех объектов «первички»), в Октябрьском – 317 шт. (10,5% рынка), а наименьшее количество объектов на первичном рынке представлено в Ленинском административном округе – 259 квартир (всего 8,5% рынка). Самым малочисленным Ленинский округ является и на вторичном рынке – 1 842 объекта (13% рынка). Октябрьский округ представлен на рынке немногим больше – 13,9% (1 968 объектов), Советский округ – 2 876 квартир (20,4 % рынка), Кировский АО – 3 385 шт. (24% рынка).

График 1.

Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на графике 1.

В марте 2013 года как на первичном, так и на вторичном рынке, зафиксировано повышение стоимости 1 кв. м. Среди новостроек в целом за месяц цена «квадрата» возросла на 618 рублей, достигнув показателя 36 896 руб./кв. м в среднем по городу, а на вторичном рынке на 269 рублей и в среднем за квадрат стоимость выросла до уровня 45 827 руб./кв. м.

Первичный рынок

График 2.

Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья

по административным округам г. Омска (руб./кв. м )

На графике 2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:

На первичном рынке г.Омска отмечено небольшое снижение стоимости в одном из пяти административных округов. В Ленинском АО средняя стоимость «квадрата» опустилась на 228 рублей (составив 36 991 руб./кв. м ). При этом в остальных четырех округах города тенденция отмечена положительная. Самым активным стал скачок на рынке Центрального АО – 2 303 руб./кв. м за месяц, а в целом средняя стоимость 1 кв. м. в ЦАО составила 39 683 руб./кв. м ). В остальных округах прирост в стоимости не такой существенный: в Октябрьском округе стоимость 1 кв. м увеличилась на 542 руб. (35 079 руб. за 1 кв. м в среднем), в Советском – на 328 руб. (и 35 163 руб. за «квадрат»), в Кировском АО стоимость «квадрата» увеличилась на 294 руб., составив 36 868 руб./кв. м.

Таблица 3.

Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения

на первичном рынке (март 2013 г.)

Округ	текущий месяц - предыдущий месяц, %
город Омск	1,7
Кировский	0,81
Ленинский	-0,61
Октябрьский	1,57
Советский	0,94
Центральный	6,16

На Диаграмме 3 представлена структура рынка квартир-новостроек в зависимости от

количества комнат.

Диаграмма 3.

Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат,

с указанием удельной средневзвешенной цены, март 2013 г.

Как видно из диаграммы 3, примерно в равных долях представлены на первичном рынке одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, причем если стоимость двух- и трехкомнатных квартир сопоставима – 36 266 руб./кв. м для «двушек» и 36 602 руб./кв. м для «трешек», то для однокомнатных квартир этот показатель чуть выше – 39 259 руб./кв. м. А наименьшее количество квартир к продаже предлагается среди многокомнатных квартир (с количеством комнат более трех) – всего 2%, и для них же характерен самый низкий ценник за 1 кв. м. – 33 025 руб./кв. м.

На основе Единой классификации многоквартирных жилых домов в Омске была проведена классификация первичной и вторичной недвижимости, что привело к разделению всех домов города Омска на классы качества «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита».

Диаграмма 4.

Структура первичного рынка в зависимости от класса качества жилья

На первичном рынке к классу «элита» отнесено 1,4% доли на рынке. При этом средняя стоимость 1 кв. м среди таких объектов составляет 60 597 руб./кв. м. Квартиры в домах класса «бизнес» занимают 3,7% первичного рынка со стоимостью 46 055 руб./кв. м. Квартиры более низкого класса качества занимают большую часть рынка новостроек. Как и на вторичном рынке, более половины объектов (63,3%) на продаже относятся к классу «эконом», средняя стоимость квадратного метра 35 893 руб./кв. м. Класс комфорт составляет 31,9%, а средняя стоимость «квадрата» - 37 389 руб./кв. м.

Как показывает статистика, на первичном рынке на продаже преобладают объекты класса «комфорт» и «эконом». Разнообразие наблюдается только в Центральном округе, где можно встретить объекты и «элиты» и «бизнес-класса». При этом в основном в застройке города отмечены объекты класса «эконом». Это как правило квартиры с отделкой «под ключ» небольшой площадностью.

Диаграмма 5.

Соотношение объема предложений на рынке первичного жилья

по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), март 2013 г.

Вторичный рынок

На графике 3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

График 3.

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья

по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

На вторичном рынке также один округ показал отрицательную тенденцию развития рынка. Им стал Центральный округ, снизившись на 397 руб./кв. м до 49 877 руб./кв. м, что однако не мешает Центральной части города сохранять самые высокие позиции по стоимости квадратного метра на Омском рынке. В Советском АО отмечен самый большой прирост для вторичного рынка – плюс 968 руб./кв. м , а в целом стоимость квадратного метра возросла до 43 734 руб./кв. м. Менее активно развивался рынок в Кировском АО – за месяц прибавил 610 рублей за 1 кв. м, а в среднем стоимость составила 45 011 руб./кв. м. В Ленинском стоимость выросла на 375 руб./кв. м, что привело к стоимости 43 722 руб./кв. м. В Октябрьском административном округе стоимость составила 41 930 руб./кв. м , увеличившись за месяц на 237 руб./кв. м.

Таблица 4.

Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке (март 2013 г.)

Округ	текущий месяц - предыдущий месяц, %
город Омск	0,59
Кировский	1,37
Ленинский	0,86
Октябрьский	0,57
Советский	2,26
Центральный	-0,79

Наряду с исследованием динамики рынка, изучение его структуры позволяет наиболее точно квалифицировать объект недвижимости как товар. Аналитиками РГР признан наиболее эффективным метод сегментации рынка, учитывающий взаимосвязь таких качественно-количественных характеристик объектов недвижимости, как цена (руб./кв. м), местоположение, количество комнат и класс жилья. С указанными показателями напрямую связана конъюнктура спроса/предложения, уровень и динамика цен. Результаты анализа рынка вторичного жилья по качественным характеристикам объектов жилой недвижимости представлены на диаграммах 6,7.

Диаграмма 6.

Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием

удельной средневзвешенной цены, март 2013 г

На вторичном рынке (Диаграмма 3) количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном – 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо – 33 и 34% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир – 26%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость – 48 120 руб./кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры, как и на первичном рынке, стоят за «квадрат» примерно одинаково – 45 731 руб./кв. м и 45 303 руб./кв. м соответственно. С многокомнатными квартирам несколько иная ситуация, нежели на первичном рынке. Поскольку в большом количестве случаев многокомнатные квартиры расположены в домах повышенной комфортности – классов «бизнес» и «элита», на вторичном рынке средний показатель удельной стоимости 1 кв. м сопоставим по стоимости с квартирами меньшей комнатности.

Диаграмма 7.

Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием

удельной средневзвешенной цены, март 2013 г.

На диаграмме 8 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г.Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

Диаграмма 8.

Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья

по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), март 2013 г.

В марте 2013 года мы впервые запустили в действие классификацию многоквартирных жилых домов-новостроек. Ранее была собрана и проанализирована информация о строящихся и недавно сданных домах г.Омска, что позволило присвоить каждому из домов класс качества. В Таблице 7 сведены показатели по офертам (публичным предложениям о продаже квартир), которые имеют адресную привязку к конкретным домам первичного рынка, благодаря чему представленная аналитика имеет разделение на классность не только для вторичного рынка, но и для первичного.

Таблица 7.

Количество предложений и средневзвешенная удельная цена (за кв. м)

в отдельных сегментах рынка жилой недвижимости г. Омска (март 2013 г.)

АО	Класс	Первичный рынок	Класс	Вторичный рынок
Кол-во предложений, шт.	Удельный показатель стоимости, руб./кв. м	Кол-во предложений, шт.	Удельный показатель стоимости, руб./кв. м
г.Омск	Г.Омск		37 626	Г.Омск	14 131	45 827
Кировский	Элита		-	Элита		-
Бизнес		-	Бизнес		63 374
Комфорт		37 507	Комфорт		45 704
Эконом		35 870	Эконом		43 213
Ленинский	Элита		-	Элита		-
Бизнес		-	Бизнес		54 680
Комфорт		-	Комфорт		44 339
Эконом		38 308	Эконом		43 289
Октябрьский	Элита		-	Элита		-
Бизнес		-	Бизнес		58 328
Комфорт		33 989	Комфорт		43 630
Эконом		35 340	Эконом		41 444
Советский	Элита		-	Элита
Бизнес		-	Бизнес		68 381
Комфорт		37 387	Комфорт		45 040
Эконом		39 260	Эконом	1 204	42 625
Центральный	Элита		60 597	Элита		77 981
Бизнес		46 055	Бизнес		60 554
Комфорт		45 850	Комфорт		49 361
Эконом		33 827	Эконом	1 109	46 486

Выводы

На первичном рынке наблюдается постоянное снижение количества объектов, что не может не «подстегивать» спрос и ценник на недвижимость. В дальнейшем по прогнозам экспертов стоимость и все-таки будет расти. На вторичном рынке динамика роста цены в 2013 г. будет более пологой, количество сделок значительно снизится, однако, несмотря на это, определенный рост цен будет, но меньше чем в 2012 г.

Особенно хочется отметить, что перспективы рынка жилой недвижимости, особенно квартир, по сравнению с другими сегментами, самые радужные.

С использованием материалов интернет-сайтов:

http://www.omskrielt.com;

http://www.omskstat.ru;

http://www.gorod55.ru;

http://www.rgr.ru.

Коллектив соавторов:

Максим Репин, САРН

Анна Зыкова, аналитик ООО «ОМЭКС»