Методические указания по изучению темы
«Договор найма специализированных жилых помещений»
Согласно ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Обучающимся следует обратить внимание на то, что лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе приватизировать эти жилые помещения, обменивать их либо иным способом распоряжаться ими, передавать в аренду, сдавать в поднаем, осуществлять раздел занимаемого жилого помещения; вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции. Также следует запомнить, что жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются без соблюдения норм предоставления и требований благоустроенности.
В зависимости от целей назначения жилых помещений в п. 1 ст. 92 ЖК РФ определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
При подготовке к семинарскому занятию необходимо изучить правовой режим каждого из указанных видов жилых помещений специализированного жилого фонда, а также, - уяснить для себя: кому, с какой целью, на каких условиях и на какой срок они предоставляются.
Изучая договор найма специализированного жилого помещения следует обратить внимание и на особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя. Они закреплены в п. 3 ст. 101 ЖК РФ. Кроме того, следует учесть, что в п. 2 ст. 103 ЖК РФ перечисляются случаи, исключающие выселение из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений лиц, не являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Тема 5.Договор найма специализированных жилых помещений
Продолжительность 6 часов
Вопросы
1. Общая характеристика, виды специализированных жилых помещений.
2. Договор найма специализированного жилого помещения. Его отличия от договора социального найма.
3. Правовой режим служебных жилых помещений.
4. Правовой режим общежитий.
5. Правовой режим маневренного фонда.
6. Правовой режим помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
7. Правовой режим жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
8. Правовой режим жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Задачи
1.Афганец Джамиль Бабрак с женой в 1997 г. нелегально перешли границу и, оказавшись на территории России, обратились в миграционную службу с просьбой предоставить им статус беженцев. При этом Джамиль Бабрак заявлил, что он является членом афганской коммунистической партии и был вынужден покинуть место своего постоянного жительства из-за угрозы физического уничтожения талибскими властями. В 1998 г Джамиль Бабрак вместе с женой получили статус беженцев. Из жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев им была предоставлена жилая комната 18 кв.м. в доме г. Саратова. В 2006 году Джамиль Бабрак развелся с женой и подобрал вариант обмена жилья на две комнаты в пригороде г. Саратова. Однако при оформлении документов на обмен им было отказано в обмене комнаты по той причине, что их комната находится в доме, входящем в фонд временных переселенцев и беженцев.
Было ли основание для признания Джамиль Бабрак и его жены беженцами? Обоснован ли отказ в обмене комнаты? Можно ли рассматривать отказа как ограничение жилищного права Джамиль Бабрака? Посоветовали ли Вы добиваться обмена занимаемой комнаты в судебном порядке?
2. ПЖЭТ заявлен иск о выселении семьи Ковалевых из квартиры на том основании, что квартира является служебным помещением, была предоставлена ответчику в связи с трудовыми отношениями, которые прекращены из-за увольнения его по собственному желанию. Суд иск удовлетворил – выселил Ковалева со всеми членами семьи из спорного жилого помещения без предоставления другой жилплощади.
В кассационной жалобе Ковалев указал, что увольнение фактически было вынужденным, поскольку администрация не предоставила ему прежнюю должность мастера по возвращении после продолжительной болезни, согласиться на перевод на другую работу – сантехником, он не мог, поскольку ее условия не подходили из-за тяжелого аллергического заболевания, которым он страдает. Затем ему было отказано в предоставлении какой-либо работы вовсе. Суд эти объяснения не проверял. Дайте юридическую оценку ситуации.
3.Анокин и его мать-пенсионерка были выселены из квартиры без предоставления другой по иску администрации предприятия на том основании, что квартира является служебной и предоставлялась ответчику в связи с трудовыми отношениями, которые прекращены из-за увольнения Анокина по собственному желанию. После предупреждения о возможном выселении Анокин отказался возвратиться на прежнюю работу.
Есть ли законные основания обжаловать решение суда?
4. ПЖЭТ предупредил Новикова о выселении из занимаемого служебного жилья, поскольку ее должность лифтера сокращают. Новикова сказала, что выселяться ей с ребенком некуда и просила предоставить другую работу.
Имеется ли правовая позиция у этого дела? Изменится ли ситуация в случае отказа Новиковой от работы дворником взамен прежней?
5. Предприятие предъявило иск к Николаеву о выселении из занимаемого служебного жилья на том основании, что квартира предоставлялась его покойной супруге, а он у них не работает.
Какое решение должен принять суд? Изменилась бы ситуация, если бы супруга не умерла, а после расторжения брака переселилась к новому супругу? Если бы после расторжения брака и ухода супруги с бывшим мужем – ответчиком остался жить в спорном жилом помещении их несовершеннолетний ребенок?
6. Администрация предъявила иск к уволенному по собственному желанию Фролову из квартиры со всеми коммунальными услугами, которая была предоставлена как служебная. Ответчик иск не признал и заявил, что проработал дворником 12 лет и квартиру эту заработал.
Какое решение должен принять суд? Изменится ли ситуация, если администрация предложила ответчику переселиться взамен прежней в новую квартиру, но он отказался, поскольку квартира без коммунальных услуг?
7. ПЖЭТ обратился в суд с иском к Смирновой о выселении из служебной квартиры. Истец указал, что спорное жилое помещение предоставлено бывшему супругу ответчицы в связи с трудовым отношением. Муж уволился с работы по собственному желанию, расторг брак с ответчицей, а затем выбыл из квартиры в связи с осуждением за совершенное преступление. Оставшиеся в квартире его бывшая жена с несовершеннолетним сыном подлежат выселению с предоставлением другого помещения, которое и было им предоставлено, но переселиться ответчица отказалась, так как это помещение тоже служебное и менее благоустроенное. Суд удовлетворил исковые требования. Решение было отменено вышестоящей инстанцией. Как вы думаете, почему?
8. Васин и Гончарова вместе с несовершеннолетним ребенком проживают на жилплощади, которая была предоставлена им в связи с трудовыми отношениями с совхозом, жилой фонд которого включен в число служебных жилых помещений.
Совхоз обратился в суд с иском об их выселении, ссылаясь на то, что Гончарова была уволена из совхоза в связи с сокращением должности зоотехника, а Васин, который также работал в совхозе, уволился несколько позже по собственному желанию. На предложение администрации совхоза вернуться на работу они ответили отказом.
Суд 1-й инстанции удовлетворил исковые требования и ответчики подлежали выселению. Суд 2-й инстанции решение отменил. Как вы считаете, почему?
9. Авдеевы состояли в браке, от которого имеют ребенка. Авдеева обратилась в суд с иском к бывшему мужу о признании за ней права пользования жилым помещением, нанимателем которого является ответчик, и о разделе имущества. В обоснование своих требований истица указала, что после вступления в брак она вселилась в квартиру на правах члена семьи нанимателя и другой жилплощади не имеет. Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что истица проживает в 1-комнатной квартире своего нового мужа. Спорная жилплощадь принадлежит совхозу, предоставлена в пользование ответчику в связи с его работой в этом сельскохозяйственном предприятии и является служебной. Какое решение должен вынести суд и чем руководствоваться?
10. ПЖЭТ предъявлен иск о выселении супругов Захаровых из 2-х комнатной квартиры без предоставления другой жилплощади на том основании, что она является служебной, предоставлена ответчикам в связи с трудовыми отношениями, которые ими прекращены по собственному желанию.
Ответчики возражали, поскольку спорное жилое помещение было включено в состав служебных после их увольнения. Какое бы вы приняли решение?
11. Завод предъявил иск к Хореву о выселении из общежития, ссылаясь на то, что место в общежитии ему предоставлено в связи с трудовыми отношениями, однако трудовой договор с ним расторгнут по приказу администрации за совершение прогулов без уважительных причин.
Ответчица иск признала частично, утверждая, что она имеет право на льготы, предусмотренные ст. 108 ЖК РСФСР, так как воспитывает ребенка, рожденного ею вне брака. Какое решение вынесет суд?
12. ПЖЭТ предъявил иск к членам семьи умершего Макарова о выселении их из служебной 2-комнатной квартиры с предоставлением другой жилой площади. В заявлении истца указывалось, что Макаров, получивший в связи с работой служебную квартиру, прекратил затем трудовые отношения по собственному желанию, через 4 года умер, а члены его семьи самостоятельного права на спорную жилую площадь не приобрели, поэтому подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения. Суд в иске отказал. Как вы считаете, почему?
13.C Макеевой был заключен договор найма 3-комнатной квартиры, размер жилой площади составляет 50 кв. м. Макеева с дочерью и мужем занимали в квартире 2 комнаты размером 14 и 16 кв. м., супруги Семеновы проживали в комнате 20 кв. м. Макеевы предъявили в суде иск к соседям об обмене квартиры на две разные, мотивируя свои требования неприязненными отношениями с ответчиками по поводу пользования квартирой. Согласно предложенному варианту обмена одна из квартир находится в доме-общежитии.
Допустим ли по закону предложенный вариант обмена и в каких случаях?
14.Иванов – наниматель 1-комнатной квартиры, включенной в число служебных. Имея намерение произвести обмен занимаемой площади, он обратился к администрации совхоза с просьбой разрешить такой обмен. В связи с отказом совхоза в этом она предъявила в суде иск о том, чтобы ей не чинили препятствий в обмене, поскольку она пенсионерка по старости, а в доме, куда она намерена вселиться в порядке обмена, проживает ее сын. Квартира была выделена ей как супруге погибшего на производстве мужа.
Представитель, ссылаясь на служебный характер жилого помещения, занимаемого истицей, иска не признал. Какое решение должен принять суд?
15.Семенов работал председателем местного профсоюзного комитета ПЖЭТ. Ему на семью было предоставлено жилое помещение площадью 27 кв. м. Приказом администрации он уволен в связи с несоответствием занимаемой должности по состоянию здоровья, и одновременно к нему был предъявлен иск о выселении с семьей из квартиры без предоставления другой площади, ссылаясь на то, что квартира – служебная, а трудовые отношения прекращены.
Ответчики иск не признали, поскольку увольнение с работы было вынужденным и связано с тяжелым заболеванием. Суд вынес решение в пользу ответчиков по двум основаниям, каким же?
16. Сладин обратился в суд с иском к АО об устранении препятствий в производстве обмена занимаемого им жилого помещения.
Ответчик мотивировал отказ тем, что квартира находится в общежитии. На что истец возразил, что квартира предоставлялась его умершему отцу в порядке улучшения жилищных условий с заключением договора жилищного найма и под общежитие не приспособлена, поскольку не соответствует необходимым требованиям, предусмотренным Положением об общежитиях.
Чьи доводы законны?
17.АО обратилось в суд с иском к Мельниченко об ее выселении из одного общежития в другое. Свои требования истец мотивировал тем, что общежитие, которое было предоставлено ответчице в связи с работой, включено в состав муниципального жилищного фонда и подлежит заселению по договору найма очередниками предприятия. Ответчица была уволена с работы по сокращению штата. Подлежит ли заявленный иск удовлетворению и в каком объеме?
18.Студент Павлов жил в общежитии, его жена жила в общежитии другого учебного заведения. Чтобы не тратить время на дорогу для общения с подругой, Павлов договорился совершить обмен с другим студентом, проживающим в одном общежитии с подругой Павлова.
Узнав о планируемой сделке, комендант выселила Павлова.
Что вы как юрист ему посоветуете?
19. Юрьева, вынужденная переселенка из Чечни, получила комнату для временного проживания в пятиэтажном доме по улице Миллионщикова, в которой ранее проживала одинокая пенсионерка Полина Коржакова. Перегородив комнату ширмой, Юрьева в одной из ее половин поставила раскладушку и стул и стала сдавать это место случайным лицам на ночлег.
Узнав об этом, орган федеральной миграционной службы, обслуживающий территорию, на которой проживала Юрьева, указал ей и неправомерность ее действий и пригрозил выселением. На это она ответила, что заработать деньги не может из-за старости и болезни, а получаемого ею пособия недостаточно для оплаты комнаты и продуктов питания.
1. Кто является собственником комнаты, занимаемой Юрьевой?
2. К какому виду жилищного фонда можно отнести комнату, занимаемую Юрьевой?
3. Как вы думаете, в каком порядке была предоставлена комната Юрьевой?
4. Правомерна ли претензия органа федеральной миграционной службы к Юрьевой?
5. Изменилось бы отношение миграционной службы к поведению Юрьевой, если бы она взяла к себе на бесплатное проживание своего племянника, приехавшего из Чеченской Республики?
20. Администрация государственного предприятия «Квант», изготовителя корабельных радиолокационных станций, построила за счет средств предприятия многоэтажный кирпичный жилой дом для своих работников. При заселении часть квартир была предоставлена работникам поликлиники, обслуживающей коллектив данного предприятия.
По истечении некоторого времени ушел на пенсию старейший работник предприятия Никита Никольский, а Геннадий Горький был уволен за систематическое распитие спиртных напитков на рабочем месте. Дмитрий Дымов самовольно переоборудовал предоставленную ему квартиру, установив в ней камин с выводом вытяжной трубы через окно одной из комнат, чем нанес вред соседям, так как во время топки камина дым через открытые окна и форточки проникал в их квартиры.
Администрация предприятия «Квант» подала в суд два иска: один – к Геннадию Горькому с требованием о его выселении из квартиры как неработающего на данном предприятии, другой – к Дмитрию Дымову с требованием о приведении квартиры в первоначальное состояние. Оба ответчика с исками не согласились.
К какому виду жилищного фонда можно отнести дом, построенный государственным предприятием «Квант»? Кто является собственником построенного жилого дома? Кто вправе распоряжаться жилыми помещениями этого дома? Вправе ли была администрация предприятия «Квант» предоставить квартиры в доме медицинским работникам поликлиники? Имеет ли право Никита Никольский продолжать жить в доме предприятия «Квант» после выхода на пенсию? Какую ответственность несет Дмитрий Дымов за самовольное переоборудование квартиры: уголовную, административную или иную? Может ли Дмитрий Дымов быть выселен за самовольное переоборудование квартиры? Какое решение обязан принять суд по искам предприятия «Квант» к Геннадию Горькому и Дмитрию Дымову?
21. Слесарю-сантехнику Бочкову было предоставлено служебное жилое помещение – однокомнатная квартира. В квартиру поселилась и была зарегистрирована по месту жительства его престарелая мать, ранее проживающая в селе. Бочков, отработав в ЖЭУ 3 года, уволился по собственному желанию. Администрация ЖЭУ обратилась в суд с иском о выселении Бочкова со всеми зависимыми членами семьи без предоставления другого жилого помещения.
Правомерны ли требования администрации и какова судебная перспектива?
Задания для самостоятельной работы:
1. Какие изменения по сравнению с ранее действующим Жилищным кодексом были внесены в состав специализированного жилищного фонда, появились ли в нем новые виды жилых помещений. С чем это связано?
2. Как вы можете сформулировать социальную значимость норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда.
3. Какие отличия договора найма специализированного жилого помещения от договора социального найма вы можете назвать. Чем это обусловлено.
4.Заполните таблицу:
| Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда | Граждане, имеющие право на получение таких помещений | Норма предоставления | Прекращение/расторжение договора найма специализированного жилого помещения |
Содержание темы «Многоквартирный жилой дом»
Понятие «многоквартирный дом» и «общее имущество многоквартирного дома». Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, особенности права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома: порядок созыва, проведения и принятия решений, компетенция, виды собраний.
Способы управления жилыми помещениями. Выбор способа управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией. Правовой статус управляющей организации. Договор с управляющей организацией: понятие, правовая природа, субъекты, порядок заключения, существенные условия. Права и обязанности сторон договора об управлении многоквартирным домом. Порядок изменения и прекращения договора с управляющей организацией.
Товарищество собственников жилья: порядок создания и деятельности. Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов ТСЖ. Органы управления ТСЖ. Взаимоотношения ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ. Имущество ТСЖ. Основания его возникновения.
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Роль общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом.
Управление многоквартирными домами, собственники которых не осуществили выбор способа управления.
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.