Методические указания по изучению темы. «Многоквартирный жилой дом»

«Многоквартирный жилой дом»

При подготовке к семинарскому занятию обучающимся рекомендуется вспомнить понятия «имущество», «многоквартирный жилой дом», «некоммерческая организация», а также особенности правового режима общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Изучая тему выбора способа управления многоквартирным домом, выявляя плюсы и минусы того или иного способа управления, следует также учесть, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом - сравнительно новый вид договора в жилищном праве. Это смешанный договор, включающий в себя элементы договора о выполнении работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом. Он заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Анализируя правовой статус товарищества собственников жилья, порядок его создания и деятельности, следует учесть, что с принятием ЖК РФ были признаны утратившими силу некоторые нормативно-правовые акты, в том числе и Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Тема 6. Многоквартирный жилой дом

Продолжительность 6 часов

Вопросы

1. Понятие «многоквартирный дом» и «общее имущество многоквартирного дома». Расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, особенности права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома: порядок созыва, проведения и принятия решений, компетенция, виды собраний.

3. Способы управления многоквартирным домом:

- управление многоквартирным домом управляющей организацией. (правовой статус управляющей организации);

- товарищество собственников жилья: порядок создания и деятельности;

- непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;

- управление многоквартирными домами, собственники которых не осуществили выбор способа управления.

4. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

 

Задачи

1. По инициативе районной управы было созвано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором обсуждался вопрос о выборе способа управления многоквартир­ным домом. Большинство участников собрания высказалось за привлечение управляющей организации. Однако при решении во­проса о конкретной организации мнения жильцов разделились: собственники квартир подъезда № 1 считали, что следует заклю­чить договор с ООО «Светоч». Жильцы подъезда № 2 заявили, что не доверяют частным организациям, и потребовали избрать в ка­честве управляющей организации МУЛ «ЖЭО № 20». Не добив­шись от собственников какого-либо решения, управа объявила конкурс среди управляющих организаций, и назначила в качестве управляющей организации выигравшее конкурс ООО «Гарантия».

Несколько собственников, недовольных принятым решением, обратились в суд с требованием о признании решения управы недействительным и проведении нового общего собрания. При этом указывалось, что в собрании не участвовали представители муниципального образования, хотя ему принадлежит 1/3 квартир данного дома. Вместо них в собрании приняли участие гражда­не, проживающие в этих квартирах по договорам социального найма. Кроме того, при голосовании подсчет голосов произво­дился по принципу «один собственник — один голос», что так­же не соответствует установленным законом правилам.

Кроме того, истцы считают, что заставить их заключить дого­вор с организацией, избранной управой, нельзя, т.к. это наруша­ет принцип свободы договора.

1.В каком порядке осуществляется выбор способа управления?

2.Может ли орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию?

3.Каковы последствия нарушения порядка проведения общего собрания?

4.Могут ли участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома наниматели и арендаторы?

5.Подлежат ли удовлетворению требования истцов?

 

2. Корнилов купил квартиру в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ). Через месяц к нему пришел председатель правления товарищества и заявил, что с момента покупки квартиры Корнилов является членом товарищества и должен уплатить вступительный взнос. Однако Кор­нилов полагал, что участие в товариществе является добровольным, и уплатить взнос отказался. Тогда товарищество приняло решение обязать Корнилова убрать с крыши дома установленную им телеви­зионную антенну либо заключить с товариществом договор аренды части крыши. Корнилов расценил действия товарищества как вос­препятствование осуществлению права пользования собственным жилым помещением. По мнению Корнилова, он обладает долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и может пользоваться крышей бесплатно наравне с другими жильцами.

1. Каков порядок вступления в товарищество собственников жилья?

2. Обязан ли гражданин, приобретший квартиру в доме, где создано ТСЖ, вступить в товарищество?

3. Как регулируются взаимоотношения ТСЖ и собственников квартир, не вступивших в товарищество?

4. Решите спор.

 

3. Жилищно-строительный кооператив «Каштаны» сдал в аренду производственному кооперативу «Луч» часть подвала для размещения склада готовой продукции. Доходы от использования подвала по ре­шению председателя кооператива были истрачены на оборудование автостоянки для членов кооператива. Часть собственников жилых по­мещений сочла действия председателя кооператива незаконными. По их мнению, доходы от использования общего имущества должны быть распределены между собственниками помещений дома. Также они полагали, что ЖСК в доме, где все собственники помещений полностью выплатили свои паи, должен быть ликвидирован.

Вправе ли ЖСК осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома?

Правомерна ли позиция собственников жилых помещений?

Изменилось бы решение, если бы речь шла не о жилищно-строительном, а о жилищном накопительном кооперативе?

 

4. С. проживает в квартире в многоквартирном доме ЖСК "Весна". Указанная квартира принадлежит на праве собственности ЖСК. Поскольку за период с 1 ноября 2005 года по 1 февраля 2006 года С. не производил оплату за обслуживание жилья, МУП ПЖРЭУ-1 обратился с иском к С. о взыскании задолженности по оплате жилья. Было установлено, что согласно договору на обслуживание домов, заключенному между ЖСК "Весна" и МП ПЖРЭУ-1, дом, в котором находится квартира С., принят на обслуживание МП ПЖРЭУ-1. Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что он не заключал никакого договора с истцом и вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания его квартиры.

Прав ли С.? Изменится ли решение, если С. полностью оплатил паевой взнос и является собственником квартиры?

5. В многоквартирном доме, построенном в 1990 г. ЖСК "Стройматериалы", было проведено внеочередное общее собрание пайщиков по вопросу о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды. Ко дню проведения указанного собрания все пайщики внесли паевые взносы, несколько собственников квартир в этом многоквартирном доме приобрели их у пайщиков, но сами в ЖСК "Стройматериалы" не вступили. Пайщик ЖСК Петров выступил против реконструкции и заявил о неправомочности данного собрания, т.к. на нем не присутствуют собственники квартир, не являющиеся пайщиками ЖСК "Стройматериалы". Кроме того, он обратил внимание общего собрания на несоответствие, по его мнению, некоторых положений устава ЖСК "Стройматериалы" с действующим Жилищным кодексом РФ. В соответствии с п. 32 Устава каждый член кооператива имеет один голос при принятии решений общим собранием, в то время как Жилищный кодекс устанавливает, что количество голосов у пайщиков-собственников квартир неодинаково, и зависит от размера занимаемого помещения. В этой связи Петров потребовал изменить порядок распределения голосов пайщиков. Несмотря на это, общее собрание большинством голосов присутствующих пайщиков приняло решение о реконструкции. Подсчет большинства осуществлялся исходя из положений п. 32 Устава. Ваше мнение о принятом решении.

6. ООО "Новый дом" обратилось с иском к ТСЖ о взыскании долга по договору управления многоквартирным домом. ТСЖ предъявило встречный иск о признании договора управления недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку указанный договор в нарушение ч. 6 ст. 148 ЖК РФ заключен не правлением ТСЖ, а не имеющим на то полномочий председателем правления Ивановым И.И., который не является членом правления. Иск ООО "Новый дом" был удовлетворен. В удовлетворении встречного иска было отказано по следующим основаниям: заключение договора неуполномоченным лицом не влечет его недействительности в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку исполнение условий договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика (ТСЖ принимало услуги со стороны истца и частично их оплачивало) свидетельствует об одобрении сделки представляемым - ТСЖ.

Имеются ли нарушения при заключении договора? Вызывают ли они его недействительность. Законно ли решение суда?

7. В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В доме также располагается подземный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, 19 из них принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме; 1 - посторонней организации.

Определите доли в общем имуществе многоквартирного дома собственников помещений.

8. При выполнении договора управления многоквартирным домом управляющая организация обнаружила, что через подвальное помещение дома проходит трубопровод холодного водоснабжения, по которому холодная вода "транзитом" подается в другие многоквартирные дома. Многоквартирный дом, в подвальном помещении которого проходит трубопровод, к нему не подключен, поскольку имеет отдельное подключение через ввод, расположенный на границе внешней стены дома. Ресурсоснабжающая организация, оказывающая услуги по холодному водоснабжению, считает, что трубопровод, находящийся в подвальном помещении многоквартирного дома, относится к его общему имуществу. Собственники многоквартирного дома, через который проходит "транзитный" трубопровод, не согласны расходовать свои средства на его содержание и ремонт, т.к. он не обслуживает ни одного помещения в многоквартирном доме и не должен включаться в состав общего имущества. Относится ли трубопровод к общему имуществу дома?

9. ООО "РаэльТрэйд" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в регистрации договора аренды земельного участка и обязании Управления осуществить регистрацию указанного договора. Суд установил, что ООО "РаэльТрейд", являясь собственником части помещений в многоквартирном доме, предоставил на регистрацию договор аренды земельного участка площадью 0,17 га, примыкающего к дому. Договор был подписан Департаментом земельных ресурсов и ООО "РаэльТрэйд" без участия других собственников помещений указанного дома. Управление Федеральной регистрационной службы отказало в регистрации договора аренды по следующим основаниям: «В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявителю, как и другим собственникам помещений в указанном доме, земельный участок предоставляется в общую долевую собственность в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. При этом собственники помещений в многоквартирном доме совместно обращаются в исполнительные органы с заявлением о приобретении прав на земельный участок».

Обоснован ли отказ Управления в регистрации названного договора?

 

10.ТСЖ «Ленина, 15» предъявил иск к Департаменту имущественных отношений и ООО "Этап" о недействительности договора аренды и обязании освободить занимаемые нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 251, 30 квадратных метра, расположенные в подвале многоквартирного дома. При рассмотрении спора суд установил следующие обстоятельства.Решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 16.08.2006 в качестве способа управления многоквартирным жилым домом по улице Ленина, 15 выбрано управление ТСЖ "Ленина, 15", которое в установленном законом порядкезарегистрировано. 01.09.2006 г. Департамент имущественных отношений и ООО "Этап" заключили между собой договор аренды нежилые помещения N 1 – 17, расположенные в подвале многоквартирного дома по ул. Ленина, 15.

Кто имеет право распоряжения спорными помещениями? Каков порядок распоряжения? Обосновано ли заявленное требование? Измениться ли Ваше решение, если будет установлено, что спорные подвальные помещения зарегистрированы за городом на праве собственности?

11. Товарищество собственников жилья "Выучейского, 16" обратилось в суд с иском к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы" об обязании демонтировать (убрать) с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома 16 по улице Выучейского, на которых на красном фоне белым изображено яйцо и три буквы "М", "Т", "С". В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников общего имущества дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции. Возражая против предъявленного иска Акционерное общество заявило, что ТСЖ не может предъявлять требования в защиту интересов собственников. Кроме того, акционерное общество само является собственником нежилого помещения общей площадью 127,9 кв. м и арендатором нежилых помещений общей площадью 761,4 кв. м на первом и втором этажах дома 16 по улице Выучейского в городе Архангельске. В указанных помещениях расположен административный офис общества, а также магазин-салон по обслуживанию абонентов и продаже телефонных аппаратов. Спорная вывеска расположена на металлопластиковом каркасе, являющимся конструктивной частью нежилого помещения, находящегося в собственности акционерного общества и не относящегося к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Кто является собственником фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома? Может ли ТСЖ выступать в защиту интересов собственников?

12.ТСЖ "Масленникова-80" обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Администрации города о признании незаконным разрешения на оборудование отдельного входа и благоустройство территории. ТСЖ "Масленникова-80" считает, что строительство крыльца (отельного входа) к нежилому помещению совершено без согласия собственников и нарушает их права на земельный участок. Это право, по мнению заявителя, собственники помещений многоквартирного дома приобрели в связи с введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса Российской Федерации в силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Доказательств оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность суду представлено не было. Каков порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом? Нарушены ли права собственников?

13.Индивидуальный предприниматель Лопатин В.Н. обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Советского района об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. 15.03.2007 индивидуальный предприниматель Лопатин В.Н. приобрел в доме жилищно-строительного кооператива, находящегося по адресу жилое помещение площадью 37,3 квадратных метра, представляющее собой квартиру, расположенную на первом этаже и обратился в администрацию с заявлением о разрешении перевода данного жилого помещения в нежилое для размещения магазина промышленных товаров. Администрацией ему было отказано в удовлетворении заявления в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Заявитель - предприниматель полагает, что Администрация необоснованно применила к правоотношениям сторон положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае подлежали применению статьи 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, При согласовании перепланировки помещения им были представлены все необходимые документы и права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме переоборудованием спорного помещения под нежилое не могут нарушаться. Суд установил, что для перевода спорного принадлежащего предпринимателю помещения из жилого в нежилое необходимо его переустроить путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в помещение и оборудования крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Поскольку отсутствует согласие всех жильцов дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома, отказ администрации в выдаче разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое признан судом правомерным.

Ваше мнение о выводах суда.

14. Собственники квартир в 120-ти квартирном многоквартирном доме приняли решение об управлении указанным домом путем создания товарищества собственников жилья "Надежда", которое было зарегистрировано в качестве юридического лица. Между ТСЖ "Надежда" и управляющей организацией "Жилсервис" был заключен договор, согласно которому последняя обязалась начислять членские взносы товарищества на содержание общих помещений и производить текучий и капитальный ремонт в многоквартирном доме. Собственники 97 квартир, недовольные качеством обслуживания, направили заявления председателю товарищества о выходе из состава товарищества и переходе на обслуживание в управляющую организацию МУП "РЭУ-12". Председатель правления ТСЖ полагал, что действия собственников не соответствуют законодательству и нарушают права других членов ТСЖ.

Каковы правовые последствия этих заявлений? Какова процедура изменения способа управления многоквартирным домом?

15. ТСЖ "Магнит" 01.07.2005 г. заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Градиент". На внеочередном общем собрании членов ТСЖ "Магнит", состоявшимся 30.05.2006 г., было принято решение, что управление общим имуществом будет осуществлять непосредственно ТСЖ "Магнит".

31.05.2006 г. ТСЖ "Магнит" письменно уведомило ООО "Градиент" о прекращении действия договора управления. ООО "Градиент" сочло действия ТСЖ необоснованными, а сам договор - действующим, т.к. в законном порядке он не был расторгнут. Позиция какой стороны соответствует действующему законодательству?

16. Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования был избран способ управления – управление управляющей организацией, в качестве которой было выбрано ООО "Ареола". Последняя направила проект договора всем собственником, в том числе и в адрес городской администрации, поскольку в многоквартирном доме имелось несколько неприватизированных квартир, находящихся в муниципальной собственности. Городская администрация отказалась подписывать договор, т.к. не давала своего согласия на выбор ООО "Ареола" в качестве управляющей компании. ООО "Ареола" обратилось в суд с требованием понудить администрацию заключить с ним договор управления как с управляющей организацией. Обосновано ли требование истца?

17. Управляющая организация ООО "Горизонт" обратилась к МУП "Жилтрест-1" с требованием передать всю техническую и бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Требование было обосновано тем, что на общем собрании собственников дома в форме заочного голосования было принято решение об отказе от услуг МУП "Жилтрест-1" и о выборе в качестве управляющей организации ООО "Горизонт". Во исполнении указанного решения между большинством собственников дома и ООО "горизонт" был заключен договор управления многоквартирным домом. МУП "Жилтрест-1" отказался передать документацию, указав в ответе, что значительная часть жильцов дома выразила желание остаться на обслуживании МУП "Жилтрест-1" и отказалась от заключения договора управления многоквартирным домом с ООО "Горизонт".

Кто имеет право обслуживать данный многоквартирный дом? Чья позиция, на Ваш взгляд, соответствует закону?

 

18. Товарищество собственников жилья "Фундамент" (далее – ТСЖ "Фундамент") обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вега" (далее - ООО "Вега") о взыскании 63352 руб. 63 коп. платы за жилое помещение и коммунальные услуги и 6451 руб. 39 коп. неустойки. Иск был вызван тем, что ООО "Вега", являясь собственником квартиры, уклоняется от исполнения обязанности нести расходы по содержанию квартиры. В подтверждение размера долга истцом представлен расчет, согласно которому задолженность ответчика за период с апреля 2005 года по август 2006 года составила 63352 руб. 63 коп. Ответчик возражал против иска, ссылаясь на то, что договор на обслуживание и предоставление коммунальных услуг с ТСЖ "Фундамент" он не заключал, квартирой фактически не пользовался. Суд установил, что квартира, принадлежащая ООО "Вега", находятся в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ "Фундамент", Последнее и осуществляет управление многоквартирным домом согласно представленным протоколам общего собрания.

Обязано ли ООО "Вега" вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги? Связана ли эта обязанность с фактических использованием жилого помещения? Обоснован ли иск?

19. Член ТСЖ Быстров уехал в длительную командировку, не поставив в известность правление товарищества. Вернувшись через два года он узнал, что в его квартире проживает Раевский. Быстров предъявил иск в суд о выселении Раевского и возвращении ему квартиры. В судебном заседании представитель ТСЖ пояснил, что Быстров в течение двух лет не вносил плату за жилье и коммунальные услуги, поэтому решением общего собрания членов ТСЖ он был исключен из членов товарищества и его квартира была предоставлена Раевскому. ТСЖ согласно выплатить Быстрову стоимость квартиры.
Решите спор.

 

20. Правление ТСЖ приняло решение о сдаче в аренду коммерческой фирме подвала, расположенного в доме товарищества, а полученную арендную плату решили распределить между всеми членами ТСЖ пропорционально размеру принадлежащей каждому из них квартиры.

Оцените законность решения.

 

21. В доме где создано ТСЖ, один из собственников квартиры Еремин заключил договор аренды, по которому сдал часть подвала торговцу одеждой Зорину для хранения одежды, закупаемой оптом. Узнав об этом, собственники других квартир потребовали от Еремина расторжения договора. Еремин заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п.2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист в юридической консультации. Кто прав?