Правомочность применения различных методик в оценочной деятельности
Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 п.2 «Об утверждении стандартов оценки» предписано: «Возложить на Министерство имущественных отношений РФ (в настоящее время МЭРТ РФ) разработку и утверждение
методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки...». Другие министерства и ведомства, включая Минюст, Минтранс никакого отношения к регулированию оценочной деятельности не имеют, и никаких согласований по поводу применения методик с ними не требуется.
В соответствии со ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности»: «Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценкиобъекта оценки в соответствии со стандартами оценки....»; при этом, согласно п.20 «ФСО №1», «Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов». Следовательно, согласно ст. 14 Закона «Об оценочной деятельности», п.2 «Об утверждении стандартов оценки» и п.20 «ФСО №1», все Методические рекомендации, касающиеся оценочной деятельности, но не утверждённые Министерством имущественных отношений РФ или МЭРТ РФ, утратили статус обязательности и стали исключительно рекомендательными вне зависимости от тою с кем они согласованы.Поэтому оценщик вправе использовать Методические рекомендации «РД 37.009.015-98», которые не зарегистрированы в Минюсте РФ, или любую другую методику, в том числе собственную.
При выборе методики (метода) оценки должно отдаваться предпочтение научно состоятельным, современным методикам, которые приняты в обычае делового оборота.
Ст. 5 ГК РФ определяет обычай делового оборота следующим образом. «Обычаем делового оборотапризнается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе».
Этапы оценки.
Согласно п. 16 ФСО №1 «Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведении оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов:
г) согласование (обобщение) результатов применение подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке»,
Договор оценки.
Согласно статье 10 Закона «Об Оценочной деятельности», "Договор на проведение
оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки, согласно п.п.16, 17 «ФСО №1», должен включать. задание, содержащее следующую информацию:
1. имущественные правана объект оценки;
2. цель оценки;
3. предполагаемое использование результатов оценкии связанные с этим ограничения...
Дата оценки;
Срок проведения оценки;
6. допущения и ограничения,на которых должна основываться оценка.
Кроме того, согласно ст. 10 Закона «Об Оценочной деятельности», договор на проведение оценки должен содержать:
7. Объект оценки;
8. Вид стоимости имущества (способ оценки);
9. Размер денежного вознагражденияза проведение оценки;
10. Сведения об обязательном страхованиигражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
11. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организаций;
12. Указание на стандартыоценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
13.Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственностипо отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор...
14. Сведения об оценщикеили оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков...
15.Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации, или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации."
Отчет об оценке.
Результаты оценки стоимостиоформляются в виде отчета.
Отчёт имеет статус документа, содержащего сведения доказательственного значения, (ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности»).
Согласно п.3. ФСО №3, «отчёт об оценке представляет собой документ,... содержащий подтверждённое на основе собранной и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки».
4.10.1. Принципы, которыми должен руководствоваться оценщик при составлении отчёта.
По итогам проведения оценки составляется отчёт об оценке. Отчет оформляется в письменной форме в соответствии с требованиями статьи 11 Закона «Об Оценочной деятельности» и ФСО №3. Согласно (ФСО №3, п.4), При составлении отчёта оценщик должен придерживаться следующих принципов;
— в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
— информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности):
— содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):
— отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
В отчете в обязательном порядке указываются:
— перечень данных,использованных при проведении оценки объекта оценки суказанием источников их получения (ст. 11);
— перечень документов,используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (ст.11);
— иные сведения:
• которые необходимы для полного и недвусмысленного толкованиярезультатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст.11),
• являющиеся, по мнению оценщика, существенно важнымидля полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объекта оценки (ст.11).
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (ст.11).
Согласно (ФСО №3, п.5) «Копия отчёта об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчёта в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ».
4.10.2. Требования к содержанию отчёта об оценке.
В соответствии с требованиями Закона «Об Оценочной деятельности» (ст.11) и ФСО №3 в отчёте об оценке должны содержаться:
1.Порядковый номер отчета (ст.11);
2. Основаниедля проведения оценщиком оценки объекта оценки (ст.11);
3. Балансовая стоимость данного объекта оценки (ст.11);
4. Основныефакты и выводы.
4.1. общая информация, идентифицирующаяобъект оценки;.
4.2. результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
4.3. итоговая величина стоимости объекта оценки. Согласно (ФСО №3, п. 16), итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в . округленной форме по правилам округления.
Задание на оценку
5.1.Объект оценки;
5.2.Имущественные права на объект оценки;
5.3.Цельоценки;
5.4.Предполагаемое использование результатов оценкии связанные с этим ограничения;
5.5.Вид стоимости. При определении иныхвидов стоимости объекта оценки, а не его рыночной, указываются (ст.11) критерии установленияоценки объекта оценки; причины отступленияот возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;
5.6.Дата оценки
5.7.Срокпроведения оценки;
5.8. Допущения и ограничения,на которых должна основываться оценка и использованные оценщиком при проведении оценки.
5.8.1.за достоверность исходных данных,полученных от заказчика и используемых для оценки, оценщик не несёт ответственности.
5.8.2.итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, достовернатолько на дату составления отчёта.
5.8.3.итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемойдля целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло неболее 6 месяцев (п.26 ФСО №1).
6. Задачипроведения оценки объекта оценки (ст. 11);