Замещения объекта недвижимости
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижиомсти рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.
Она мб рассчитана на базе стоимости воспроизводства или замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует обоснования и зависит от целей оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физкачетсвах.
Стоимость воспроизводства- затраты на строительство в текущих ценах а действительную дату оценик точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость амещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.(используется для объектов с функциональным износом, что снижет коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.)
В современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода оценки стоимости восстановления. Среди них:
1. Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная.
2. Ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок) основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.
Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле:
Сстр = ∑ И тек/баз * Cj + Vкз
j=1̅̅̅,̅m̅
где Итек/баз - переход от базовых цен к текущим;
Cj - укрупненный показатель стоимости j-гo ресурса;
т - количество компонентов СМР.
Необходимо обратить внимание, что при оценке объектов с хронологическим возрастом свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г.
Разновидностями ресурсного метода являются
• ресурсно-индексный метод,
• упрощенный вариант ресурсного метода.
3. Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.
Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле
Сстр = ∑Vj * Cj + Vкз
j=1̅̅̅,̅m̅
где Vj - объем работ j-му компоненту;
Cj - расценка по каждому модулю;
m – количество выделенных компонентов (модулей) здания.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации.
4. Метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей) предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения).
Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:
Сстр = СЕПС * N
где СЕПС - стоимость единицы потребительских свойств;
N - количество единиц потребительских свойств на объекте.
Иногда для расчетов используется следующая формула:
Сстр = СЕПС * S0 * K1 * K2 * K3 * K4 * K5
где СЕПС - стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату;
S0 - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
K1 – к-т, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и аналогом;
K2 – к-т корректировки на местоположение объекта;
K3 – к-т изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;
K4 – к-т, учитывающий прибыль застройщика;
K5 – к-т, учитывающий НДС, %.
Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15—20%.