Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок. Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную
границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.
Существует шесть основных методов оценки земли:
1. Метод соотнесения (аллокации) (прим.равно методу сделок сравнит. подход).
2. Метод извлечения (экстракции)(ЗП).
3. Метод застройки или развития (освоения).
4. Метод остатка для земли.
5. Метод капитализации земельной ренты.
6. Метод сопоставимых продаж.
1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями – землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений.
Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности – допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.
По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. Метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.
2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений и общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Затраты, понесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».
4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (NOI), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.
5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.
6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.
Рассмотрим подробнее применение этого метода.
1. Организация информации. Информация может быть организована следующим образом:
а) характеристики сопоставимого участка земли: местоположение, размеры, зонирование, форма, топография, доступ, обзор, полезность, сервитуты;
б) рыночная зона (район охвата);
в) степень ликвидности – подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.
2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».
В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:
- цена за 1 м2; цена за 1 га; цена за линейный или фронтальный метр; цена за лот или участок.
3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:
1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия, дата продажи.
5. Физические характеристики: местоположение, размер, форма, топография, доступ, зонирование, обзор, - полезность.
Корректировки 1-4 вводятся последовательно.
Корректировки на физические характеристики участка делаются одновременно, суммированием.
Все корректировки проводятся от объекта сравнения к оцениваемому объекту.