Оцінка зносу об‘єкта оцінки
Фізичний знос - це поступова втрата основними засобами споживної вартості в процесі експлуатації, тобто суто матеріальний знос їх окремих елементів. Фізичний знос залежить від багатьох факторів, зокрема: особливостей технологічного процесу; якості обслуговування основних засобів; кваліфікації робітників та їхнього ставлення до основних засобів у процесі використання, інтенсивності та умов їх використання. Розрізняють повний і частковий знос основних засобів.
Повний знос передбачає повну заміну зношених основних засобів шляхом нового капітального будівництва або придбання нових основних засобів.
Частковий знос компенсується здійсненням капітального ремонту основних засобів.
Величина фізичного зносу елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням необхідних приладів.
У виняткових випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів силами організації, що експлуатує будинок, або власника.
Величина фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання або їх ділянок визначається за таблицями розділу 6 шляхом порівняння наведених в них ознак фізичного зносу, з виявленими під час обстеження.
При визначення вартості нерухомості величина фізичного зносу може визначатися в грошовому еквіваленті шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу.
Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного в таблиці інтервалу визначається, виходячи із таких міркувань:
1. якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають даному інтервалові, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;
2. якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, його величина приймається рівною нижній межі інтервалу;
3. якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак, наведених в таблиці даного інтервалу), то її обчисляють шляхом інтерполяції в залежності від розміру або характеру існуючих несправностей.
Якщо у наведених таблицях відсутні якісь елементи, треба користуватися таблицями аналогічних конструкцій, технічного обладнання або приблизною шкалою фізичного зносу.
Таблиця - Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку
| Фізичний знос, % | Оцінка технічного стану | Загальна характеристика технічного стану |
| 0-20 | Добрий | Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту |
| 21-40 | Задовільний | Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії |
| 41-60 | Незадовільний | Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту |
| 61-80 | Ветхий | Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій |
| 81-100 | Непридатний | Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані |
Для елементів будинку, що мають на окремих ділянках різну ступінь зносу або складаються з декількох частин, величина фізичного зносу визначається за формулою:
і=n gi
Фе = ∑ фi , (1)
i=1 100
де фi – величина фізичного зносу окремої (і –ї) ділянки (частини) елемента, що
визначається за таблицями, % ;
gi – питома вага (відносна вартість) (і –ї) ділянки (частини) элемента в
його загальних розмірах чи в загальній вартості, % ;
n – кількість ділянок(частин), на які поділено елемент будинку, для якого
визначається фізичний знос.
Співвідношення окремих ділянок (частин) елемента визначаються за їх розміром шляхом замірів або за кошторисною вартістю.
Величина фізичного зносу будинку визначається за формулою:
е=m gе
Фб = ∑ фе , (2)
е=1 100
де Фб – величина фізичного зносу будинку, % ;
фе – величинафізичного зносу окремих елементів будинку (конструкцій,
інженерного обладнання), % ;
gе –питома вага елементу будинку в його загальній вартості відтворення, %;
m – загальна кількість окремих елементів будинку.
Питома вага елементів у вартості відтворення будинку приймається згідно з укрупненими показниками вартості відтворення будинку відповідно функціонального призначення, затвердженими згідно чинного законодавства, а стосовно елементів для яких відсутні затверджені показники - за кошторисною вартістю.
Таблиця 4
Оцінка технічного стану приміщення.
| Конструктивний елемент | Ознаки зносу | % фізичного зносу |
| Фундамент | Тріщини у цокольній частині будівлі | |
| Стіни | Незначні пошкодження зовнішньої обшивки щитів | |
| Перегородки | Пооднокі відколи | |
| Перекриття | Незначні пошкодження | |
| Дах | Незначні пошкодження цегляних стовпчиків | |
| Підлога | Дрібні вибоїни | |
| Сходи | Окремі вибоїни | |
| Вікна і двері | Незначні пошкодження |
Продовження таблиці 4
| Опорядження внутрішнє | Незначні пошкодження | |
| Інше | Незначні пошкодження | |
| Центральне опалення | Незначні пошкодження | |
| Водопровід | Незначні пошкодження | |
| Газопостачання | Незначні пошкодження | |
| Каналізація | Незначні пошкодження | |
| Електрозабезпечення | Незначні пошкодження | |
| Ліфт | Незначні пошкодження |
Результати обчислення величини фізичного зносу будинку
Згідно СУУ ЖКГ 75.11-35.077234.0016:2009
| Елементи будинку | Питома вага елемента gе (%) | Фізичний знос Фе (%) |  (%)
| |
| 1. | Фундамент | 3,07 | 0,43 | |
| 2. | Стіни | 15,07 | 1,57 | |
| 3. | Перегородки | 5,02 | 0,35 | |
| 4. | Перекриття | 10,38 | 0,83 | |
| 5. | Дах | 3,98 | 0,08 | |
| 6. | Підлога | 12,97 | 0,65 | |
| 7. | Сходи | 3,33 | 0,17 | |
| 8. | Вікна і двері | 10,6 | 0,85 | |
| 9. | Опорядження внутрішнє | 11,78 | 1,65 | |
| 11. | Інженерне обладнання: | |||
| 11. | -Центральне опалення | 1,6 | 0,21 | |
| 12. | -Водопровід | 0,5 | 0,035 | |
| 13. | -Газопостачання | 0,97 | 0,12 | |
| 14. | -Каналізація | 4,75 | 0,15 | |
| 15. | -Електрозабезпечення | 2,3 | 0,046 | |
| Усього: | 7,141 |
Величину фізичного зносу будинку Фб приймаємо рівною 7,141 %. Виходячи з цього, залишкова вартість будинку складає: 100-7,141=92,859 % від вартості його відтворення.
4. Кошторис
Пояснювальна записка:
Кошторисна документацiя складена iз застосуванням:
- Ресурсних елементних кошторисних норм на будiвельнi роботи (РЕКН) (ДБН Д.2.2-99);
- Ресурсних елементних кошторисних норм на будiвельнi роботи - iндивiдуальнi норми;
- Ресурсних елементних кошторисних норм на монтажнi роботи (РЕКНМУ) (ДБН Д.2.3-99);
- Збiрника єдиних середнiх кошторисних цiн на матерiали, вироби та конструкцiї (ЗЄКЦ-97) (ДБН IV-4-97);
- Збiрника єдиних середнiх кошторисних цiн на матерiали, вироби та конструкцiї - iндивiдуальнi норми;
- Каталогу поштучних виробiв, конструкцiй, типових вузлiв i деталей;
- Прейскурантiв на устаткування i матерiали;
- Прейскурантiв на устаткування i матерiали - iндивiдуальнi норми;
- Збiрника цiн на перевезення грунту;
Загальновиробничi витрати розрахованi вiдповiдно до усереднених показникiв Додатка 3 до ДБН Д.1.1-1-2000.
При складаннi розрахункiв iнших витрат прийнятi такi нарахування:
1.Усереднений показник лiмiту коштiв на зведення та розбирання титульних тимчасових будiвель i споруд, ДБН Д.1.1-1-2000
п.3.1.14 3,1000%
2.Усереднений показник лiмiту коштiв на додатковi витрати при виконаннi будiвельно-монтажних робiт у зимовий перiод, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.2.10 0,9 Х 0,9 = 0,810
3.Усереднений вiдсотковий показник лiтнього подорожчання, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.2.10.10
0,35%
4.Витрати по перевезенню працiвникiв будiвельно- монтажних органiзацiй автомобiльним транспортом, ДБН Д.1.1-1-2000 Додаток Б п.39
1,50%
5.Утримання служби замовника (включаючи витрати на технiчний нагляд), ДБН Д.1.1-1-2000 Додаток Б п.49
2,50%
6.Кошторисна вартiсть комплексної державної експертизи проектно-кошторисної документацiї (К=1,1), Пост. Кабміна України
від 05.04.06 №427
0,39%
7.Показник витрат на покриття ризику, пов'язаного з проектною документацiєю, ДБН Д.1.1-1-2000 п 3.1.19
2,00%
8.Кошти на страхування ризикiв замовника в будівництві, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.1.21
2,00%
9.Кошти на покриття витрат, пов'язаних з iнфляцiйними процесами, визначенi з розрахунку закiнчення будiвництва у 2013 році складає
10. Прогнозний рiвень iнфляцiї в будiвництвi першого року будiвництва, коефiцiєнт, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.1.20 -- 1,102
11.Вiдрахування коштiв на фiнансування i матерiально-технiчне забезпечення сiльських пожежних команд у сільських населених пунктах, де немає пiдроздiлiв державної пожежної охорони, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.1.22
3,00%
12.Комунальний податок : вiдсоток вiд мiнiмального фонду заробiтної плати, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.1.22
10,00%
13.Усереднений показник для визначення розмiру кошторисного прибутку, ДБН Д.1.1.1-2000 п.3.1.18
2,84грн./люд.-г
14.Усереднений показник для визначення розмiру адмiнiстративних витрат, ДБН Д.1.1-1-2000 п.3.1.18.4
1,06грн./люд.-г
Всього за зведеним кошторисним розрахунком:
у тому числі:
будiвельно-монтажнi роботи – 18526 грн.
iншi витрати - 500 грн.
Всі роботи виконувала сім’я-тому витрат на роботи –не було зовсім
Склав : Ткачук Діана Сергіївна
Перевірив : Швидун Юлія Володимирівна
Зведенний кошторис
| Зведенний кошторис | ||
| Кухня (5,6м²) | ||
| Разом всі витрати | ||
| Спальня (14 м²) | ||
| Разом всі витрати | ||
| Ванна кімната (3,6м²) | ||
| Разом всі витрати | ||
| Балкон (0,8м²) | ||
| Разом всі витрати | ||
| Коридор (2,9 м²) | ||
| Разом всі витрати | ||
| Разом за весь ремонт |
Кошторис на матеріали
| Кошторис матеріалів ( 26,9 м²) | ||||
| № | Необхідний матеріал | Кількість матеріалу | Вартість | Всього,грн. |
| 1-ці матеріалу | ||||
| Кухня (5,6м²) | ||||
| Ґрунтовка Knauf | 3л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1 м(50 кг) | |||
| Фарба Снежка | 3л | |||
| Ґрунтовка Knauf | 3л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1 м(50 кг) | |||
| Ґрунтовка СТ-17 | ||||
| Вирівнювальна суміш | 1 м | |||
| Терморегулятор | ||||
| Плитка керамічна Knauf | 5,6 м2 | |||
| Вікно класика | ||||
| Двері Мойдом | ||||
| Люстра LampSuper | ||||
| Вимикач | ||||
| Розетка | ||||
| Разом всі витрати |
| Кошторис матеріалів ( 26,9 м²) | ||||
| № | Необхідний матеріал | Кількість матеріалу | Вартість | Всього,грн. |
| 1-ці матеріалу | ||||
| Спальня (14 м²) | ||||
| Ґрунтовка Knauf | 5л | |||
| Шпаклівка Knauf | 2 м(50 кг) | |||
| Фарба Knauf | 5 л | |||
| Шпаклівка Снежка | 1 м (25 кг) | |||
| Багет Київстайл | 4 шт. | |||
| Шпалери | 4 рулона | |||
| Клей | 3 упаковки | |||
| Ґрунтовка СТ-11 | 5л | |||
| Вирівнювальна суміш Момент | 3 мішки | |||
| Терморегулятор | ||||
| Ламінат | 14 м2 | |||
| Плінтус | ||||
| Вікно | ||||
| Двері | ||||
| Люстра Королла | ||||
| Бра Вайт | ||||
| Кондиціонер | ||||
| Разом витрати |
| Кошторис матеріалів ( 26,9 м²) | ||||
| № | Необхідний матеріал | Кількість матеріалу | Вартість | Всього,грн. |
| 1-ці матеріалу | ||||
| Ванна кімната (3,6 м²) | ||||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1 м(50 кг) | |||
| Плитка керамічна біла | 3,6 м2 | |||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1м | |||
| Мозаїка Knauf | 3,6м2 | |||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Вирівнювальна суміш | 2л | |||
| Плитка керамічна «Сандра» | 3,6 м2 | |||
| Умивальник | ||||
| Світильник | ||||
| Двері | ||||
| Ванна Dizayntrue | ||||
| унітаз sectoPRO | ||||
| Разом всі витрати |
| Кошторис матеріалів ( 26,9 м²) | ||||
| № | Необхідний матеріал | Кількість матеріалу | Вартість | Всього,грн. |
| 1-ці матеріалу | ||||
| Балкон (0,8 м²) | ||||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Вирівнювальна суміш | 2л | |||
| Мармурна плитка | 0,8м2 | |||
| Разом всі витрати | ||||
| Коридор (2,9м²) | ||||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1 м(50 кг) | |||
| Стельова плитка сіра | 2,9 м2 | |||
| Ґрунтовка Knauf | 2л | |||
| Шпаклівка Knauf | 1м | |||
| Декоративна штукатурка Knauf | 1м | |||
| Фарба Зебра матова | 3л | |||
| Ґрунтовка СТ-11 | 2л | |||
| Терморегулятор | 1 | |||
| Ламінат KronofloorKnauf | 2,9 м2 | |||
| Плінтус | ||||
| Бра «Велюр» | ||||
| Разом всі витрати |
Інші витрати: вивіз сміття 500 грн.
5.Додатки
ситуаційна схема;(дім на карті району)
фотографії.(фото коридору,квартири,ліфту,і дому ззовні)
фактори, що впливають на ціну нерухомості
1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла.
2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку нерухомості, найбільшою корисністю володітиме земельну ділянку без обмежень на використання та забудову.
3. Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
4. Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), тобто бути товаром.
про буд матеріал
Будіве́льні матеріа́ли — це різні за складом, структурою, формою та властивостями речовини, застосовувані безпосередньо для будівництва споруд або для виготовлення з них збірних елементів на спеціалізованих підприємствах.
Список використаної літератури
1. Бюджет і фінансова політика України / А.О.Єпіфанов, І.В.Сало, І.І Д”яконова. – К.: Наукова думка, 1997.
2. Міжнародні валютні-кредитні відносини. Підручник / За ред.. Філіпенко А.С. - К.; Либідь, 1997.
3. Опарін В.М. Фінанси (Загальна теорія) : навч.посібник. – К.: КНЕУ, 2001. –
4. Юрій С.І., Бескид Й.М. Бюджетна система України : Навчальний посібник. – К.:НІОС. – 2000.
5. Синявский Н. Г. Оценка бизнеса: гипотезы, инструментарий, практические решения в различных областях деятельности; Финансы и статистика - , 2012.
6.Соловьев М.М. «Оценочная деятельность (оценка недвижимости)», 2-е издание, ГУ Высшая школа экономики, М. – 2003.
7.Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості:фінансові аспекти :Навчальний посібник. – Херсон:ОЛДІ-плюс,2007. – 35с. ;
8.Асаул А.М.,Павлов В.І.,Пилипенко І.І.,Павліха Н.В.,Кривов’язюк І.В. Ринок нерухомості :Навчальний посібник,видання друге. – К.:Кондор,2006. – 258с.;
9.Асаул А.М.,Брижань І.А.,Чевганова В.Я. Економіка нерухомості :Підручник. – К.: «Лібра»,2004. – 145с.;
10.Операції з нерухомістю:Нормативна база ,3-тє видання ,змінене та доповнене.– К.:КНТ,2007. – 431с.;
11.Закон України «Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001р.№2658 – 14// Відомості Верховної Ради України.- 2001-№47.- 251с.;
12.Стельмещук А.М.,Стельмещук Ю.А. Експертна оцінка майна,землі і бізнесу підприємств : Навчальний посібник. – К:Знання,2006. – 17с.;
13.Гриценко Є. Особливості формування ринку нерухомості в Україні //Економіка України .-1999.- №7