Подготовка инвестиционных решений по капиталовложениям
В соотношениях между лицами, вовлеченными в деятельность по осуществлению крупных капиталовложений, одни исходно находятся в позиции объекта инвестиции, другие — инвестора. Причем, как правило, лица, использующие инвестиции в своих интересах (реципиенты), вынуждены доказывать инвесторам (заинтересованным фирмам-партнерам, банкам, иностранным инвесторам, федеральным и региональным органам государственного управления) целесообразность их участия в инвестициях. Согласно общепринятой мировой практике лучшим доказательством является ознакомление инвестора со сценарием капитальных вложений, который готовится реципиентом как инвестиционное предложение или инвестиционный проект (по содержанию эти формы сценария не одинаковы).
Слайд 17
Инвестиционное предложение — это результат технико-экономических исследований (ТЭО) инвестиционных возможностей, предшествующих принятию решения о выполнении инвестиционного проекта. Инвестиционный проект — это систематизированная совокупность расчетно-финансовых и организационно-правовых документов (актов регистрации, протоколов о намерениях, контрактов, лицензий и т. п.), содержащих развернутый план развития событий с оценками реализуемости и эффективности капиталовложений.
Слайд 18
Инвестиционное предложение подготавливается реципиентом в виде краткого описания идеи будущего инвестиционного проекта. Но содержание предложения должно быть настолько насыщено информацией (оценками, прогнозами, суждениями, аналогиями, выводами), чтобы после знакомства с ним становилась очевидной мера коммерческой (финансово-экономической) состоятельности замысла проекта. В случае с крупными предпринимательскими проектами целесообразность подготовки инвестиционного предложения обусловливается соображениями экономии.
Предпроектное исследование инвестиционных возможностей включает в себя:
•предварительное изучение спроса на продукцию с учетом экспорта и импорта; оценку уровня базисных цен на продукцию (услуги);
•оценку предполагаемого объема инвестиций по укрупненным нормативам и предварительную оценку их финансово-экономической эффективности;
•подготовку предварительных оценок предполагаемой производственной мощности, годовых издержек на материальные факторы производства, стоимости земельного участка или его аренды, стоимости приобретения лицензий на право использования научно-технических разработок, стоимости накладных расходов, потребности в производственном персонале, срока осуществления проекта;
•оценку эффективности инвестиционного проекта по ряду обобщающих показателей;
•подготовку предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и составу участников;
•подготовку документации разрешительного (госрегистрация предприятия, постановления органов государственного управления, лицензии и пр.) и контрактного характера (договоры с подрядчиками, поставщиками, клиентами, кредиторами; протоколы о намерениях; соглашения сотрудничества и взаимодействий, вхождения в состав объединений и союзов и т.п,);
•подготовку предложения для потенциального инвестора об открытии финансирования работ по подготовке полного технико-экономического обоснования(ТЭО) проекта.
Слайд 19
Социально-экономическая оценка проекта – одни из самых важных показателей:
Иначе говоря, допускается, что развитие инвестиционного проекта в течение всего срока его реализации полностью описывается итоговыми (суммарными) числовыми значениями расходов и доходов. Вместе с тем предполагается, что этого достаточно, чтобы потенциальный инвестор мог прийти к предварительному заключению о целесообразности продолжения и углубления анализа данного инвестиционного предложения. На основании этих допущений и предложений строится система оценок эффективности вложений, для получения которых используются так называемые простые (или статистические) методы. К их числу относятся:
•расчет простой нормы прибыли (другое название — рентабельность инвестиций);
•расчет срока окупаемости;
•расчет минимального оборота для сохранения ликвидности (точка безубыточности);
•расчет удельных инвестиционных издержек по реализации проекта (капиталоемкость);
•расчет удельных производственных издержек.
Если результаты исследования инвестиционных возможностей удовлетворяют инвестора, то он может принять решение о финансировании работ по подготовке полного ТЭО инвестиционного проекта как совокупности расчетно-финансовых и организационно-правовых документов.
Слайд 20
Технико-экономического обоснования проекта предусматривает:
•проведение полномасштабного маркетингового исследования;
•подготовку программы выпуска продукции, подготовку пояснительной записки, включающей в себя данные предварительного обоснования инвестиционных возможностей;
•подготовку исходно-разрешительной документации;
• разработку технических решений: генерального плана, технологических решений (анализ состояния технологии, состава оборудования, загрузка действующих производственных мощностей, предложения по модернизации производства, закупка зарубежных технологий, расширение производства, производственный процесс: используемые сырьевые и другие материалы, комплектующие изделия, энергоресурсы);
•градостроительные, архитектурно-планировочные и строительные решения;
•инженерное обеспечение, мероприятия по охране окружающей среды и гражданской обороне, описание организации строительства;
•данные о необходимом жилищно-гражданском строительстве;
•описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и служащих;
•сметно-финансовую документацию: оценку издержек производства, расчет капитальных издержек, расчет годовых поступлений от деятельности предприятий, расчет потребности в оборотном капитале, проектируемые и рекомендуемые источники финансирования проекта (расчет), предполагаемые потребности в иностранной валюте, условия инвестирования, выбор конкретного инвестора, оформление соглашения;
•оценку рисков, связанных с осуществлением проекта;
•планирование срока осуществления проекта;
•оценку финансовой состоятельности и экономической эффективности проекта;
•анализ бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций);
•формирование условий прекращения реализации проекта
Слайд 21
Долевое строительство
Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Слайд 22
Ипотечное кредитование
Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру[2]. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог[3].
Слайд 23