Застосування ГІС-технологій для моніторингу та аналізу ринку землі
1. _____
1.1. Законодавча та нормативно-правова база
Проведення грошової оцінки земель в Україні регулюється рядом законів і нормативно-правових актів, прийнятих уповноваженими державою органами влади.
Закони є основним джерелом земельного права. До законів, які регулюють питання грошової оцінки, належать:
· Конституція України
За Конституцією України земля – національне багатство і повинна перебувати під особливою охороною держави.
· Земельний кодекс України
Визначає грошову оцінку земель як складову частину Державного земельного кадастру, і поділяє її на 2 види – нормативну і експертну.
· Податковий кодекс України
XIII розділ цього закону присвячений питанню плати за землю. Згідно статті 271, нормативна грошова оцінка земель є базою для оподаткування. Залежно від місцезнаходження земельних ділянок, їх цільового призначення та категорії земель, розмір податку становить від 0,03% до 7,5% від їх нормативної грошової оцінки.
· Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”
В законі визначаються правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні,забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів. Відповідно до ст. 3 цього закону, оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
· Закон України “Про плату за землю”
Цей Закон визначає правові засади проведення оцінки земель та професійної оціночної діяльності. У законі роз'яснюються види грошової оцінки земельних ділянок та сфера їх застосування; випадки, у яких настає обов'язкове проведення грошової оцінки. У статті 18 наведено періоди, в які має проводитись нормативна грошова оцінка: 5-7 років для земель у межах населених пунктів, та 5-7 і 7-10 років для земель за межами населених пунктів сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення відповідно. У статті 19 наведено методичні підходи до проведення експертної грошової оцінки.
Постанови Кабінету Міністрів України у сфері земельних є підзаконними правовими актами, які покликані забезпечувати виконання Конституції України, кодексів і законів. До таких постанов, що регулюють питання грошової оцінки земель, належать:
· Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531
Цей документ регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку. У ньому описуються методичні підходи при здійсненні експертної оцінки земельних ділянок, а також наведені особливості оцінки земельних ділянок залежно від виду їх використання (сільськогосподарське використання, для вирощування лісу, водні об’єкти, забудовані земельні ділянки). Також визначена процедура проведення оцінки.
· Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213
В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель ведеться на рентній основі. Розрахунок грошової оцінки земель ведеться за встановленими у методиці формулами, причому для земель сільськогосподарського призначення ведеться окремо для кожної групи угідь.
НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"
У цьому стандарті даються визначення основних понять, що повинні використовуватись суб’єктами оціночної діяльності, описуються види вартості, методичні підходи до оцінки майна; наведені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна, до складання звіту про оцінку та підготовки висновку про вартість майна, вимоги до рецензування звіту про оцінку.
Державний комітет України по земельних ресурсах (Держкомзем України) є центральним органом державної виконавчої влади, підвідомчим Кабінету Міністрів України. Комітет реалізує державну політику в галузі земельних відносин, сприяє структурній перебудові економіки, формує систему заходів щодо забезпечення економічної самостійності України. У межах своєї компетенції Комітет організує виконання актів законодавства України і здійснює систематичний контроль за їх виконанням. Що стосується реалізації постанов КМУ щодо грошової оцінки земельних ділянок, то на їх виконання Держкомземом розроблені такі порядки:
· Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Держкоммістобудування, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово – комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. №18/15/21/11 та зареєстрований у Міністерстві юстицій України 05.04.2006 р. за №388/12262
У цьому порядку описується проведення нормативної грошової оцінки земель, і деталізуються розрахунки і правила, описані в Методиці грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМУ від 23 березня 1995 р. N 213; наводяться коефіцієнти, що застосовуються при проведенні грошової оцінки населених пунктів.
· Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23 травня 2003 р. за N 396/7717.
Цей документ розроблений на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1531 ( 1531-2002-п ) "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок". Порядок визначає склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформлення результатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки (її частини) або прав щодо неї.
Держкомзем України видає також листи, в яких надаються роз’яснення порядку застосування норм земельного законодавства та певні рекомендації, які не мають ознак нормативності, тобто не підлягають обов’язковому виконанню, а тому не належать до системи законодавства. Прикладом таких листів може слугувати Лист Держкомзему України “Про проведення індексації грошової оцінки земель” ” від 11.01.2010 р. за №641/22/6 –10.
Наведений перелік містить основні законодавчі і нормативно – правові документи, якими ми користуємось при розробці проектів грошової оцінки.
Застосування ГІС-технологій для моніторингу та аналізу ринку землі
В сучасних умовах розвитку економіки України роль ринку землі є визначальною.
Розвиток ринку землі залежить від кількох факторів:
· Досконала нормативно-правова база та ефективні правові механізми для здійснення ринку земель;
· Наявність чіткого розмежування земельних ділянок усіх форм власності;
· Ефективна і об'єктивна земельно-оціночна діяльність.
На сучасному етапі ринкових перетворень в Україні грошова оцінка земель стала одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.
Науково обгрунтована грошова оцінка земель не лише є основою для оподаткування земель, а й важливою умовою умовою вдосконалення земельних відносин.
Як відомо, залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка може бути нормативною, яка використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель, та експертною, яка використовується при здійсненні цивільно-правових угод.
Грошова оцінка земель різного цільового призначення базується на різних методичних підходах, які в більшості випадків потребують вдосконалення. У першу чергу це стосується методики визначення показників грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка не в повній мірі відповідає сучасним вимогам, оскільки здійснюється на застарілій інформаційній базі, а для поновлення збору достовірної інформації про землю для оцінки відсутній механізм.
Новим імпульсом у запровадженні в Україні ринку і обігу земельних ділянок повинна бути експертна грошова оцінка земельних ділянок.
Нормативно-правовою базою для такої оцінки є Земельний Кодекс України, Закон України „Про оцінку земель”, Методика та Порядок проведення експертної грошової оцінки, а також Національні Стандарти з оцінки земель.
Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок є:
• документи, що підтверджують права, зобов'язання та обмеження
стосовно використання земельної ділянки;
• матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів,
характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;
• інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень їх
дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;
• дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що
склалися на ринку, а також про доходи і витрати виробництв та реалізації
сільськогосподарської і лісогосподарської продукції.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма); зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат земельних ділянок.
При визначенні оціночної вартості земельної ділянки шляхом співставлення з аналогічними об’єктами передбачається співставлення продажів декількох об’єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов`язань та обмежень щодо її використання. За цим підходом оціночна вартість об`єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації. Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів земельної власності. В основу визначення оціночної вартості шляхом капіталізації чистого доходу покладаються чистий дохід, який досягається протягом тривалого періоду внаслідок сільськогосподарського або лісогосподарського використання земельної ділянки чи надання земельної ділянки в оренду, та ставка капіталізації, яка визначається на основі цін угод стосовно аналогічних земельних ділянок та відповідного їм чистого доходу. Для забудованих ділянок ставка капіталізації визначається як в цілому для забудованої ділянки, так і окремо для землі і для будівель та споруд. Чистий доход від забудованої земельної ділянки, наданої в оренду, включає також і чистий доход від надання в оренду і будівель та споруд, які розташовані на ній. При цьому оціночна вартість землі визначається як різниця між чистим доходом від забудованої ділянки, капіталізованим за ставкою, яка визначена для забудованої ділянки, та вартістю будівель і споруд. Якщо використання земельної ділянки або її частки є нерентабельним, то за основу береться доход від ділянки-аналога за тривалий період. Витрати на утримання та експлуатацію забудованої земельної ділянки включають: відрахування на амортизацію; витрати на адміністративне управління; витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт та інше.
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель та споруд. В основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд, які розташовані на земельній ділянці, покладаються ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на місцевому ринку, та витрати, пов’язані із зведенням будівель та споруд на земельній ділянці. Вартість землі та вартість будинків, будівель і споруд складають оціночну вартість забудованої земельної ділянки. Витрати на зведення будівель і споруд складають вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника та супутні будівництву витрати, зокрема, витрати на проектування та відведення земельної ділянки, управління будівництвом, державний нагляд, отримання дозволів, а також на фінансування, яке безпосередньо пов`язане з будівництвом. При визначенні оціночної вартості об’єкта оцінки враховуються платежі та відрахування, які встановлюються органами місцевого самоврядування на часткову участь у комплексній забудові населеного пункту, чи пов`язані з виконанням технічних умов освоєння та забудови земельної ділянки та інше. Висновок щодо оціночної вартості об’єкту оцінки базується на підставі порівняльного та причинно-наслідкового аналізу отриманих результатів оцінки за різними методичними підходами.
Наявність значних масивів даних у різних формах подання і запису інформації потребує чіткої систематизації та впорядкування. Розвиток комп’ютерних технологій дає можливість створювати не лише бази даних грошової оцінки земель, а й цілі автоматизовані банки даних та геоінформаційні системи, які значно розширюють можливості виконавця у здійсненні нормативної і експертної грошової оцінки земель.
Грошова оцінка є задачею геоінформаційного аналізу, бо потребує
рішення таких просторових та математичних задач, що їх неможливо
вирішити за допомогою інших засобів та інструментів так якісно та швидко,
як із допомогою геоінформаційного аналізу.
При застосуванні традиційних методів та заходів ведення грошової
оцінки, розміри паперових документів та неможливість автоматизаційної
обробки даних гальмують процес грошової оцінки і навіть роблять його
неможливим.
Вперше елементи геоінформаційних технологій були застосовані в розробках українських фахівців в економічній оцінці (Львів, Лисичанськ,
Тернопіль, Бердянськ тощо) наприкінці 80-х років. Основним напрямком використання геоінформаційних технологій в цих роботах було економіко-планувальне зонування території населених пунктів, яке проводилось на основі використання електронних векторних карт місцевості та засобів
просторового аналізу і моделювання ГІС (розрахунок транспортно-
функціональної зручності, оцінка екологічного стану, експертна оцінка
містобудівних якостей території).
Подальший розвиток технологій зумовив появу спеціалізованих ГІС для здійснення грошової оцінки. Звертаючись до досвіду Державного інституту проектування міст “Дніпромісто” в оцінці земель, можна відслідкувати, що першим програмним продуктом, який використовувався, була геоінформаційна система МІСТО. Але вже в 1997 р. з’явилась необхідність розробки програмного продукту, яка використовує як оболонку одну з широковідомих ГІС. Такою ГІС стала ArcView 3.1. від фірми ESRI. На даний час розробка програми “Грошова оцінка земель” закінчена і впроваджена при виконанні грошової оцінки ряду міст України.
Класично грошову оцінку населених пунктів із застосуванням ГІС
поділяють на п′ ять етапів:
• створення цифрової картографічної основи на територію міста;
• визначення базової вартості;
• економіко-планувальне зонування;
• грошова оцінка земель за категоріями та визначення системи і зон
впливу локальних факторів;
• грошова оцінка земельних ділянок.
У випадку наявності всіх перерахованих даних користувач системи
отримує можливість:
1. Визначити грошову оцінку земельної ділянки різного
функціонального використання в будь-якій точці електронної карти
населеного пункту з переліком локальних факторів, що формують
оцінку (оцінка 1 м2).
2. Визначити грошову оцінку вільного полігону з урахуванням
взаємного розташування полігону і факторів.
3. Визначити грошову оцінку земельної ділянки юридичної чи фізичної
особи із збереженням інформації в базі даних та можливістю
отримання звіту із грошової оцінки.