Сущность и общая классификация объектов недвижимости
ТЕМА 1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сущность и общая классификация объектов недвижимости
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).
Понятие недвижимости может быть определено как земельные участки и стоящие на них капитальные здания, сооружения , другие объекты. Недвижимостью также называется имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя критериями – землей и зданиями.
Недвижимость в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без соразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию 4-х видов:
1) физические характеристики;
2) имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, серветуты;
3) экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;
4) состояние внешней среды: транспорт, климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография и др.
Каждому земельному участку присваивается уникальные кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по 6 позициям (рис. 1.1.).
Пример кадастрового номера земельного участка: 37:24:04 01 06:0023
37 – Ивановская область; 24 – г. Иваново; 04 – Фрунзенский район; 01 – массив; 06 – квартал; 0023 – номер земельного участка.
|
|
Рис. 1.1. Структура кадастрового номера земельного участка в РФ
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость:
Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.
К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся:
1) неравномерность денежных потоков (на начальной стадии имеют место от-рицательные потоки денежных средств на строительство и покупку объекта, в период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания);
2) дифференциация налогообложения (применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту);
3) многообразие комбинаций вещных прав (аренда, временное пользование, залог и др.);
4) ликвидность – это возможность быстро и без потерь превратить товар в де-нежные средства;
5) необходимость менеджмента (недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот);
6) жесткая регламентация оформления сделок (совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законно, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права).