Прав полож членов семьи нанимателя жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно ЖК и ГК члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда разъяснил по данному вопросу, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Члены его семьи участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на: вселение в жилое помещение других лиц; обмен занимаемого жилого помещения; сдачу жилого помещения в поднаем; изменение договора найма. По их требованию договор найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. Наниматель жилого помещения вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Уазанное соглашение может ограничивать право вселяемого (например, возможно вселение другого члена семьи на определенный срок, но при условии пользования только одной из комнат и т.п.). Если гражданин вселен без каких-либо дополнительных требований (иными словами, без ограничений в пользовании жилым помещением), то он приобретает равные права с другими членами семьи нанимателя на занимаемую ими жилую площадь. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признаниях их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. Следует отметить, что в соответствии с ГК РФ наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
21. Наём жил помещения на коммерческой основе: юридическая характеристика, элементы, правовое регулирование, отличие от договора социального найма
В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" Жилищные фонды могут.быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Следует различать жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям. Характеризуется: жилье не распределяется, нет контроля за получением; договор заключается на основе свободного волеизъявления; договор заключается с любым желающим; предмет договора (уступает по критериям социальному найму). Помещение должно быть жилым и свободным. Оплата производится по соглашению сторон.
Правовое регулирование коммерческого найма: глава 35 Гражданского кодекса; основным регулятором является договор.
Стороны: заимодатель - собственник или уполномоченной лицо; наниматель - гражданин, юридическое лицо.
Расторжение договора коммерческого найма: Наниматель должен предупредить наймодателя за 3 месяца до предполагаемого расторжения договора. По требованию наймодателя: невнесение квартирной платы 6 месяцев, если краткосрочный наем - за 2 месяца - 2 раза подряд; разрушение, порча жилого помещения; суд может предоставить срок до 1 года на исправление этого недостатка. Вынося решение на выселение суд может предоставить срок до года на само выселение. Порядка предоставления другого помещения не предусмотрено. Отличия от договора социального найма: 1.Как по договору социального найма, так и коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. 2. По договору с.н. жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование. По договору к.н. жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем. 3. Оба договора носят срочный характер. 4. Наиболее существенные особенности, отличающие и коммерческий наем и аренду от социального найма жилья, состоят в том, что размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается и что за это взимается плата, устанавливаемая в договоре (договорная плата). 5. Основанием для заселения жилого помещения по договору с.н. жилья служит ордер на жилое помещение, то для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем или аренду, - соответственно договор коммерческого найма или аренды.