Права и обязанности сторон. Почти полностью совпадают с предыдущими
Почти полностью совпадают с предыдущими. (по &1 гл 30 ГК)
Одна из основных особенностей продажи недвижимости составляет обязанность продавца по передаче покупателю не только недвижимости расположенной на ЗУ но и права на ЗУ.
Права на ЗУ при продажи недвижимости, расположенной на ЗУ. (ст 552 ГК, ст 35 ЗК, (ст 553 ГК утратила силу.))
Ст 33 ЗК: предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
ЗУ в пределах которого расположено здание, сооружение предназначен для его обслуживания, связан общим назначением, согласно правилам ст 135 ГК. Ст 552 ГК – принцип единства судьбы и продаваемого ЗУ и прочно связанных с ним объектов. П 1 ст 552 ГК – правило: покупателю здания или сооружения одновременно с передачей прав на недвижимость передаются права на ЗУ, которые необходимы для использования недвижимости (аналогично закреплено в ст 1, 35 ЗК). Тем самым в ГК и ЗК закреплено положение о праве покупателя на здание, сооружение, иной недвижимости на занимаемую недвижимостью ЗУ бесспорно. Это право (право на землю) не зависит от характера прав продавца на такой ЗУ. При этом согласно п 2 ст 35 ЗК предельные размеры площади части ЗУ занятой зданием строением и необходимой для их использования опр в соотв со ст 33 ЗК исходя из утвержденной в устан порядке норм отвода земель для конкретных видов деят-ти (предпринимат деят-ти, застройки и др). Разъяснения в п 13 Постановления ВАС №11: Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Правило ст 552 ГК следует толковать и как запрет на продажу здания или сооружения без соотв передачи прав на ЗУ. Лишь в редких случаях допускается отрыв ЗУ от здания, сооружения. Согласно п 4 ст 35 ЗК – отчуждение части здания, сооружения и др, которая не может быть выделена без выделения в натуре или в случае отчуждения здания строения находящегося на ЗУ изъятом из оборота, то в этом случае у покупателя право сервитута.
Право на ЗУ у покупателя бесспорно. Вид права на ЗУ зависит от характера прав на землю продавца здания, сооружения.
Ситуация 1: согласно п 2 ст 552 ГК в случае когда продавец здания сооружения явл соб-ком ЗУ – покупатель также приобретает пс на ЗУ если иное не предусм законом. Исключение: иностр граждане не могут приобретать на пс. (п 3 ст 15 ЗК)
Ситуация 2: здание, сооружение продавца находятся на чужом ЗУ. Согласно п 3 ст 552 ГК, П 1 СТ 35 ЗК – покупатель здания сооружения др недвижимости приобретает право пользования участком на тех же условиях что и продавец. Исключение: В П 14 Постановления ВАС №11 говорится, что необходимо учитывать, что покупатель здания расположенного на ЗУ с правом аренды продавца, с момента регистрации пс на здание, приобретает право пользователя на праве аренды, независимо от заключения договора аренды между покупателем и соб-ком. В данном случае к соб-ку строения сооружения переходит то право, на основании которого ЗУ принадлежали прежнему соб-ку недвижимости. Но и это правило имеет исключения в силу ст 13 Вводного закона части 2 ГК (прежде всего это ПБП). По ЗК РФ на праве ПБП ЗУ граждан не предоставляются, а только юр лицам по ст 20 ЗК. Эти лица должны переоформить ПБП на право аренды либо выкупить землю до 1 января 2010 и 2013 года.(аналогично для ПНВ) На практике продавец отказывается от ПБП, а покупатель в свое время подает заявление о приобретении ЗУ или аренде.
Особенности продажи жил помещений:
П 2 Ст 558 ГК – договор заключен в момент гос регистрации сделки. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
П 4 ст 292 ГК – отчуждение жил помещения в кот проживают, наход под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родит попечения несоверш дети (внуки) допускается лишь с согласия органа опеки и попечительства.
Последний вопрос самостоятельно.