Понятие и общая характеристика

«Аренда» = «имущественный найм»

ДА – это традиционный институт ГП известный со времен римского права. Включает в себя наем вещей, работ, услуг.

Сегодня это лишь наем вещей. Также было и до революции.

По ст 606 ГК по ДА арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование или только пользование.

Это временное владение. Но это не всегда выполнимо (например аренда предприятия, как имущественного комплекс). То есть не всегда можно возвратить например сырье используемое предприятием и т.п.

ДА – возмездный, консесуальный, взаимный.

Правовое регулирование: Основы законодательства об аренде 89 года с выходом 2 части ГК не применяются.

Черты аренды:

1 если арендатор получает имущество во владение и пользование, то у него появляется статус титульного владельца. Это влечет предоставление ему вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательства 3-их лиц и собственника. (ст 305 ГК)

2 суть аренды – при переходе права соб-ти или ограниченного вещного права к 3-им лицам ДА сохраняет силу в полном объеме. ( ст 617 ГК)

Виды:

- прокат

- ДА транспортных средств

- зданий и сооружений

- предприятия

- финансовая аренда

Их следует отличать от особенностей аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам ДА и ДА отдельных видов имущества общие правила о договоре аренды применяются, если иное не предусмотрено ГК (ст 605 ГК), то есть приоритет специальных норм.

Стороны ДА

Арендодатель: любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника или лица, управомоченного сдавать имущество в аренду.

Арендатор: по общему правилу любые физ или юр лица, в том числе иностранные лица.

Но ГК устанавливает исключение: арендатор жилых помещений только юр лицо (ст 671 ГК); предприятия – только предприниматель.

Форма и гос регистрация ДА

Форма ДА определяется общими положениями о форме сделки и спец правилами ст 609 ГК. Форма ДА письменная или устная.

1 если ДА заключается юр лицами или юр лицом и гражданином – то простая письменная форма.

2 между гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями – по п 1 ст 609 ГК письменная форма только в отношении сделок граждан на срок более 1 года. Следовательно на срок менее 1 года может быть в устной форме.

Независимо от срока и субъектного состава в письменной форме должны быть сделки требующие гос регистрации.

По ст 626 ГК (прокат) – письменная форма. ( ст 633 – 643 ГК)

Для отдельных видов ДА (здания, предприятия) под угрозой недействительности требуется простая письменная форма в виде единого документа. (ст 651-658 ГК)

По ст 624 ГК – особое регулирование формы ДА с переходом права соб-ти к арендатору (с правом выкупа).

Гос регистрация ДА: ст 609 ГК. По п 2 ст 609 ГК ДА недвижимости регистрируется, если иное не установлено законом.

По ст 633, 643 ГК гос регистрация не подлежит ДА транспортных средств. Гос регистрации подлежит именно сделка, то есть ДА, а не право аренды. По ст 26 ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гос регистрация аренды недвижимости проводится посредством гос регистрации ДА. То есть регистрация вытекает из договора права аренды не является самостоятельной гос регистрацией права аренды. Инф письмо № 59 (п 6)

Порядок заключения ДА

Общее правило. Исключение: прокат (с учетом требований для публичных договоров)

Ст 621 ГК – о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок; право гражданина на возобновление договора.

5 предмет

По ст 607 ГК – объекты аренды – это вещи разнообразного исполнения; имущ права и исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть предметом аренды, если входят в имущ комплекс (предприятие).

ФЗ могут быть установлены ограничения. Ст 22, 27 ЗК РФ – земельные участки на землях, изъятых из оборота.

Арендная плата

По ст 614 ГК условие об арендной плате обычно раскрывается через следующие условия:

1 о размере

2 о форме и способах исчисления

3 о порядке, условиях и форме внесения

Цена устанавливается соглашением сторон. Но в предусмотренных законом случаях применяются ставки, установленные органами гос власти или органами м\с.

Арендатор обязан вносить арендную плату:

1 своевременно

2 за пользование имуществом

Поэтому когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате (просрочка предоставления имущества арендодателям)

Если имеет место досрочный возврат имущества арендатором до прекращения ДА не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. (п 13 Инф письма №66)

Порядок внесения арендной платы:

1 единовременно

2 передача платежа

Форма расчета:

1 наличные платежи

2 безналичный расчет

Формы арендной платы:

1 денежная

2 по ст 614 ГК возможность внесения может быть и в др формах: передача вещи, возложение обязанностей на арендатора; капитальный ремонт.

Пересмотр размера арендной платы:

В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора в п 3 ст 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (диспозитивная норма). Это правило действительно если между сторонами нет соглашения о запрете или ограничении права пересмотра размера арендной платы.

Ст 28 ФЗ «О лизинге»- размер лизинговых платежей может меняться не чаще 1 раза в 3 месяца.

Неизменная арендная плата.

В судебной практике признается, что в течении года должен оставаться твердый размер арендной платы или способ исчисления арендной платы.

Если арендная плата не в твердой сумме, а является определенно-материальной, то фактически более частое изменение размера в результате корректировки не расценивается как пересмотр. (п 11 Инф письма №66)

Срок:

- определенный

- неопределенный

В законодательстве часто устанавливаются нормативные сроки аренды (как правило максимальные). По ст 72 ЛК – 49 лет для земельного участка лесного фонда.

Права и обязанности:

Субаренда имеет место когда арендатор заключает ДА с др нанимателем. При этом арендатор по основному договору является ответственным перед основным арендодателем. (диспозитивная норма)

Перенайм – арендатор все уступает 3-ему лицу – перемена лиц в обязательстве.

Распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендного имущества. (ст 616 ГК)

ГК – поддержание имущества в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. (капитальный и текущий ремонт)

Капитальный ремонт – это обновление, замена или восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды. По ст 616 ГК презюмируется, что обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе, и что осуществление капитального ремонта производится за счет средств арендодателя. Но обязанность арендодателем осуществлять капитальный ремонт указана общим образом. Неисполнение обязанности дает право арендатору произвести своими средствами за счет арендодателя лишь тот капитальный ремонт который предусмотрен договором или крайней необходимостью (ч 3 ст 616 ГК).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Следовательно арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта.

Исключение – прокат. (арендодателем)