Загальна характеристика договору найму (оренди). Сфера застосування та законодавче регулювання
Стаття 759 надає традиційне визначення договору найму (оренди), відповідно до якого в силу укладення такого договору має місце передача однією особою (наймодавцем) майна у тимчасове користування іншій особі (наймачу) за плату. В коментованій нормі слід звернути увагу на те, що поняття оренди та найму тут використовуються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді відбувається найм майна. Застосування одного та іншого терміну пов'язано як правило тільки із практикою їх застосування в певних сферах (так орендою традиційно називають відносини по користуванню державним та комунальним майном).
Виходячи з такого визначення, основними ознаками договору найму слід вважати: надання наймодавцем наймачеві майна: 1) у користування; 2) на певний строк; 3) за плату.
Саме ці ознаки й дають підстави для виділу найму (оренди) в окремий тип договірних зобов'язань.
Визначення договору найму (оренди), що надається коментованою статтею, дозволяє виділити основні характерні риси, які дозволяють розглядати даний договір як самостійний тип цивільно-правових договорів: Так за договором найму наймодавець здійснює передачу майна наймачеві у користування. При цьому слід зазначити, що наймачеві також, як правило, передається і право володіння орендованим майном. Тобто він отримує можливість не тільки вилучати корисні властивості майна, але і мати його, бути його титульним (правомірним) володільцем. Наділення наймача статусом титульного володільця дозволяє надавати йому можливість використовувати речево-правові засоби захисту свого права від посягання третіх осіб, в тому числі вимагати повернення майна з чужого незаконного володіння, вимагати усунення перешкод, не пов'язаних з позбавленням володіння тощо. Така можливість надається наймачеві як володільцю майна главою 29 ЦК України.
Разом з тим можливою є оренда, при якій майно надається наймачеві тільки у користування, але не у володіння (наприклад, використання наймачем спортивного залу для проведення тренувань або змагань тощо).
Договір майнового найму (оренди) може бути як реальним (тобто вважатися укладеним з моменту передачі майна наймачу в користування), так і консенсуальним. В силу диспозитивності норм про оренду право визначати момент укладення договору найму (оренди) належить сторонам даного договору. Якщо в договорі найму немає спеціальних норм, виходячи із положень ділової практики договір майнового найму буде консенсуальним.
Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна наймачеві має отримати від останнього зустрічне надання у вигляді орендної плати (див. коментар до ст. 762).
Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки в ньому існують два зустрічних обов'язки, однаково істотних та важливих: обов'язок наймодавця передати майно у користування наймачу та обов'язок наймача вносити орендну плату. Обидва ці обов'язки взаємно обумовлюють один одного та є економічно еквівалентними.
Сфера застосування договору найму визначається з урахуванням його суб’єктного складу (він може укладатися між будь-якими учасниками цивільних відносин.), та об’єктів найму.
За цим критерієм договори найму поділені в ЦК України на певні види:
1) договір піднайму;
2) договір прокату;
3) договір найму земельної ділянки;
4) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди;
5) договір найму транспортного засобу;
6) договір оренди державного і комунального майна;
7) договір найму житла.
У частині 2 коментованої статті визначено, що особливості укладення та виконання договору найму (оренди) можуть бути передбачені законом. Це стосується перш за все окремих видів договорів найму, таких як оренда земельної ділянки, що регулюється Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі"; оренда державного та комунального майна, регулювання якої здійснюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна"; фінансовий лізинг, регулювання якого здійснюється Законом України "Про фінансовий лізинг". Крім того, оренда майна в сфері господарювання регулюється § 5 глави 30 Господарського кодексу України.
Хотілось би зауважити, що відповідно до ч. 4 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Отже в разі, якщо сторони договору оренди не бажають підводити свої відносини під регулювання Закону "Про оренду державного та комунального майна", їм слід при укладенні договору оренди спеціально узгоджувати умову про незастосування до їх відносин вказаного закону. В противному випадку відносини сторін будуть регулюватися як ЦК, так і законом про оренду (див. постанову Верховного Суду України від 10 жовтня 2003 р., постанову Верховного Суду України від 29.10.2002 р., справа N 13/62).
2. Суб’єкти та об’єкти договору найму (оренди)
Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права ОДНІЄЇ сторони договору кореспондують обов'язкам Іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов'язки сторін за договором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодавцем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він € оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно передається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.
Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка передає або зобов'язується передати майно у користування другій стороні. Наймачем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату за користування.
Наймодавцем може виступати будь-яка фізична чи юридична особа як приватного, так і публічного права. У той же час законом можуть бути передбачені певні обмеження щодо суб'єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди державного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст.761 ЦК наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші речові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).
Обмеження щодо суб'єктного складу учасників правовідносин з найму майна закон може встановлювати й на стороні наймача. Зокрема, Законом України «Про лізинг» допускається участь у зазначених правовідносинах лише суб'єктів підприємницької діяльності.
Предметом договору найму може бути річ, визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживана річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України).
ЦК України вперше нормативно закріпив кваліфікуючі ознаки, що характеризують можливі предмети (об'єкти) найму: це індивідуально визначені неспоживні речі, які не втрачають своїх властивостей в процесі їх використання. Такі вимоги до предмету найму засновано на суті орендних відносин, коли майно передається у користування, а по закінченні строку дії договору повертається власнику.
Річ, визначена індивідуальними ознаками - це така річ, яка наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (див. коментар до ст. 184 ЦК). Неспоживна річ - це річ, призначена для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу (див. коментар до ст. 185 ЦК). Так об'єктами договору найму (оренди) можуть бути рухомі та нерухомі речі, зокрема будівлі, споруди, цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки тощо. В свою чергу гроші та інші споживні речі не можуть бути об'єктами найму, оскільки смисл їх використання складається у споживанні таких речей. Для надання права використання родових споживчих речей треба застосовувати механізм договору позики, а не оренди.
Спеціальним законодавством можуть встановлюватися види майна, які не підлягають передачі в оренду. Так, наприклад, відповідно до частини 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси казенних підприємств, а також цілісні майнові комплекси підприємств, що здійснюють діяльність, яка є виключною монополією держави. Відповідно до ст. 3 Закону України "Про фінансовий лізинг" не дозволяється передавати в фінансовий лізинг земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси підприємств та їх структурних підрозділів. Частина 3 ст. 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" забороняє передавати в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки.
Частина 2 коментованої статті розширює класичний перелік предметів договору оренди та включає до нього майнові права. Ділова практика на сьогодні склалася так, що майнові права є, як правило, додатковим предметом оренди разом із майном. Так, наприклад, разом із цілісним майновим комплексом підприємства в оренду можуть передаватися права на використання земельної ділянки, будівлями та спорудами, майновими правами інтелектуальної власності тощо.
Норми коментованої статті є загальними та розповсюджуються на будь-які відносини оренди. Окремими положеннями ЦК України та інших законів встановлюються особливості найму (оренди) певних видів майна. Мова йде про найм (оренду) земельної ділянки (§ 3 Глави 58 ЦК, Земельний кодекс України, Закон України "Про оренду землі"); найм будівлі або іншої капітальної споруди (§ 4 Глави 58 ЦК); найм (оренду) транспортного засобу (§ 5 Глави 58 ЦК); оренду державного та комунального майна (ст. ст. 287 - 289 Господарського кодексу України, Закон України "Про оренду державного та комунального майна"), лізинг (§ 6 Глави 58 ЦК, Закон України "Про фінансовий лізинг") тощо.