Ограниченные вещные права на землю
Действующее российское законодательство предусматривает 3 вида прав:
- сервитут
- пожизненное наследуемое владение
- постоянное (бессрочное пользование)
Нормативная база: ГК (ст.274-277), ЗК РФ 2001 (ст.23), ЛК РФ 2006, ФЗ «О племенном животноводстве», ФЗ «о мелиорации земель» 1996 года, ФЗ «об ипотеке». Кроме того, ранее нормы о сервитутах содержались в Водном кодексе 1995 года и Градостроительном кодексе 1998 года. Новые кодексы (2006, 2004) нормы о сервитутах не содержат. Кроме того действуют временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Приказом Российского земельного кадастра от 17.03.2004.
Сервитут – право собственника одного земельного участка пользоваться чужим (соседним) земельном участком в том или ином отношении.
Из этого определения вытекают следующие признаки сервитута:
- объектом сервитута всегда является земельный участок, принадлежащий на праве собственности другому лицу
- сервитут связан с наличием двух соседних земельных участков, один из которых обладает преимуществами, отсутствующими у другого. Участок, который находится в худшем географическом положении, лишен преимуществ (водных ресурсов, доступа к дороге), является господствующим; второй участок – служебный
- для сервитута характерно право следования, перемена собственника служебного участка не влечет прекращение сервитута
Виды сервитутов в российском праве. ЗК РФ в ст.23 предусматривает деление сервитутов на частные и публичные. Частный и публичный сервитут имеют 2 отличия:
- в зависимости от того, в чьих интересах устанавливается: частный устанавливается в пользу конкретного лица, собственника господствующего участка; публичный – в общих (публичных) интересах (в интересах государства, местного самоуправления, местного населения) (п.2 ст.23 ЗК)
- для возникновения частного сервитута необходимо наличие 2 земельных участков; публичный сервитут устанавливается в отношении служебного участка, наличие господствующего участка не требуется
- по способу установления: частный устанавливается частно-правовыми способами; публичный – в публичном (административном) порядке. Правовая природа существенно отличается; с точки зрения ГП, публичный сервитут является не сервитутом, а ограничением права собственности в силу прямого указания нормативно-правового акта.
Виды частных сервитутов: п.1 ст.23 ЗК отсылает к гражданскому законодательству. Абз.2 п.1 ст.274 ГК предусматривает следующие виды сервитутов: право прохода через соседний земельный участок, право проезда через соседний земельный участок, право прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопровода (для частных нужд), сервитуты для водоснабжения и мелиорации. Перечень является открытым. Договором может быть предусмотрен иной сервитут; главное, чтобы установление сервитута служило интересам господствующего земельного участка.
Отдельные виды:
- ст.9 ЛК просто упоминает о возможности установления лесных сервитутом (особенность в том, что объект – участок лесного фонда; сервитут может устанавливать правомочия, аналогичные правомочиям арендатора, но только на неопределенный срок; см. Положение о правах арендатора участка лесного фонда 2010 года)
- ФЗ «О мелиорации земель» ст.76 - собственник участка вправе требовать от соседа предоставления сервитута для обеспечения мелиорации своего участка
- ФЗ «о племенном животноводстве» ст.10 (право прогона скота, право проводить воду через соседний земельный участок, право производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта на участке соседа - раньше все эти сервитуты упоминались в статье 44 Водного кодекса 1995 года).
- Ст.64 Градостроительного кодекса 1998 предусматривала отдельные виды градостроительных сервитутов (право использование соседнего земельного участка для обеспечения строительства, ремонта, реконструкции и эксплуатации здания, право использования соседнего земельного участка для проведения работ по защите территории от затопления и подтопления, право применять проникающие на чужой земельный участок устройства для строительства, право ремонта общих стен в домах блокированной застройки).
Основания установления сервитутарегулируются только гражданским законодательством. Нормы ЛК, ЗК и прочих отменены.
· договор об установлении сервитута. Стороны договора:
- сервитуарий (владелец господствующего земельного участка), которым может быть собственник господствующей земли, субъект пожизненного наследуемого владения, постоянный бессрочный пользователь
- собственник служебной земли. Дать согласие на обременение земли сервитутом может только собственник
Из п.1 и п.4 ст.274 ГК.
· в судебном порядке. Сосед не согласен заключить договор о предоставлении сервитута. В этом случае заинтересованное лицо вправе заявить иск, в котором необходимо доказать, что на участке отсутствуют преимущества, находящиеся на соседнем участке; то, что нормальное использование участка возможно только при наличии этих преимуществ, и то, что установлении сервитута не будет слишком обременительным для служащего участка (п.3 ст.274 ГК).
· прямое указание закона (легальный сервитут). В ГК и ФЗ «об ипотеке»: абз.2 п.4 ст.340 ГК и абз.2 п.1 ст.64 ФЗ.
Может ли возникнут на основе легата (завещательного отказа)? Ст.1137 не исключает такой возможности, но возникает вопрос о заключении договора между собственником участка и наследником.
Независимо от способа установления, частный сервитут считается возникшим с момента его государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК). Это правило универсально для частных и публичных сервитутов.
Публичные сервитуты устанавливаются публично-правовыми способами, предусмотренными ЗК (п.2 ст.23):
- ФЗ или иным федеральным НПА
- НПА субъекта РФ
- НПА органа местного самоуправления.
При принятии такого акта необходимо учитывать результаты общественных слушаний
Защита сервитута осуществляется на базе ст. 305 ГК. Сервитуарий может пользоваться негаторным иском, если возникают препятствия в осуществлении пользования сервитутом.
Основания прекращения сервитута:
· основания, прекращающие все вещные права (например, гибель объекта (служебного участка), изъятие земельного участка для государственных нужд, дереликция (отказ от права))
· основания, прекращающие любые ОВП (слияние в одном лице права собственности и сервитутного права (консолидация (если сервитуарий выкупил господствующий участок), конфузия (наоборот))
· специальные основания (гибель господствующей земли или изъятие для государственных нужд, истечение срока действия сервитута, если установлен срочный сервитут (п.4 ст.23 ЗК), утрата сервитуарием интереса в использовании сервитута (прекращается договором или иском собственника служебной земли о прекращении сервитута в связи с утратой сервитуарием интереса к использованию участка)).
Прекращение сервитута требует государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК).
Может ли быть основанием прекращения сервитута не внесение сервитуарием платы за пользование сервитутом? Может, если это предусмотрено в договоре об установлении сервитута в качестве основания прекращения (п.5 ст.274, пп.2 п.2 ст.450 ГК).
Право пожизненного наследуемого владения.Нормативная база: ГК (ст.265 – ст.267 ГК), ЗК (ст.21, 45, 54). Ст.3 ФЗ «о введении в действие ЗК РФ».
В советском ГП не предусматривалась возможность предоставления земельного участка гражданину в собственность (частная собственность на землю отсутствовала). Возникла правовая коллизия: при предоставлении земли гражданину под дачное строительство, садоводческо-огородническую деятельность, под индивидуальное жилищное строительство возник вопрос, на каком праве ее предоставлять? Для этого было изобретено особое ОВП – право пожизненного наследуемого владения землей. Оно было предусмотрено в Основах законодательства СССР и республик 1990 года, и ЗК РСФСР 1991 года.
До этого земля предоставлялась в административном (публично-правовом) порядке на основе землеотвода – решения местной администрации о предоставлении земли. Договор не заключался. После 1990-1991 там обозначалось право пожизненного наследуемого владения.
Действующим законодательством административный порядок не регулируется; отсылка к ЗК (ст.265 – основания приобретения регулируются земельным законодательством).
Граждане, которые приобрели это право до 2001 года (вступление в силу нового ЗК), это право сохраняют.
Содержание права регулируется ст.266-267 ГК и п.2 ст.21 ЗК:
- владение земельным участком, аналогичное владению собственником (п.1 ст.266 ГК)
- пользование земельным участком, аналогичное пользованию собственником. Если в процессе использования владелец возведет на участке строения в законном порядке, он приобретает право собственности на постройки (п.2 ст.266 ГК). Право застройки предусматривается кадастровым назначением участка
- распоряжение. В отличие от права собственности, владелец может распоряжаться участком только на случай смерти (наследование по закону или по завещанию). При жизни распоряжаться не может (п.2 ст.21 ЗК, ст.267 ГК).
Де факто возможность распоряжения существует, если предметом сделки является не сам земельный участок, а здания и сооружения, которые на нем находятся (п.2 ст. 271 ГК, абз.1 п.1 ст.35 ЗК). На покупателя переходит право пользования землей на тех же условиях (как принадлежность к праву собственности на недвижимость).
Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения ГК вообще не регулируются. Ст.45 ЗК:
- дереликция (односторонний отказ от права) п.1 ст.45 (государственная регистрация)
- право прекращается в судебном порядке при нарушении владельцем земельного законодательства (п.2,3 ст.45)
- гражданин имеет право переоформить данный участок в собственность, т.е. приватизировать (абз.1 п.9*прим ст.3 ФЗ «о введение в действие ЗК»). Срок не предусмотрен (можно не переоформлять). В первой редакции было прямо написано, что гражданин имеет право на бесплатное переоформление, сейчас слово «бесплатно» убрали (пока бесплатно).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.На данном праве исторически земельные участки предоставлялись предприятиям, учреждениям и организациям, а также гражданам для индивидуальной жилищной застройки, садоводческих и огороднических хозяйств. Основы земельного законодательства в ЗК 1991 подтвердили административный порядок.
Ст.268 ГК и ст.20 ЗК: земля на этом праве может предоставляться только: публичным учреждениям (государственным или муниципальным), казенным предприятиям, государственным и муниципальным органам власти (п.1 ст.268). п.1 ст.29 дополняет: центры исторического наследия РФ и президентов РФ, прекративших свои полномочия. Другим ЮЛ и ФЛ данное право не предоставляется (п.2 ст.20); право сохраняется за теми, кто приобрел его до 2001 года (за ФЛ и за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями).
ФЗ «о введении в действие в ЗК» предусмотрена обязанность субъектов переоформить земельные участки в аренду либо приобрести их в собственность. Сейчас срок до 1.01.2012 (санкции нет).
Граждане имеют право перерегистрировать данное право в собственность бесплатно. Пресекательный срок не установлен.
Содержание права:
- владение и пользование регулируются ст.269 ГК, ЗК правомочия не регулирует. Правомочия могут быть ограничены актом о предоставлении земли. Лицо, пользующееся земельным участком, имеет право застраивать участок и приобретать право собственности на недвижимость (отсюда право передавать в наследство и при жизни) (п.2 ст.269). п.1 ст.271 и ст.31 ЗК – про переход права собственности на недвижимость.
Основания прекращения (ст.45 ЗК):
- односторонний отказ
- нарушение земельного законодательства
- ЮЛ, за исключением государственных и муниципальных предприятий, обязаны переоформить в собственность или аренду до 1.01.2012(2015) и т.о. прекратить данное право
НМА: личные неимущественные права, не связанные с имущественными (честь, достоинство, деловая репутация и т.п.). Закон о СМИ (защита чести, достоинства и деловой репутации, когда вред причинен публикацией в СМИ, в т.ч. интернете (сведения распространены в печатных СМИ, радио и телевидении, интернете (кто отвечает, особенности защиты)); Постановление Пленума 2005 года (о защите чести, достоинства, деловой репутации), Постановление об особенностях применении закона о СМИ,