Права и обязанности сторон по договору аренды. Судьба арендуемого имущества
Основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества, которое соответствует условиям договора и его (имущества) назначению. Вместе с основным имуществом арендодатель обязан передать все его принадлежности и относящиеся к нему документы. Если принадлежности и документы не были переданы, и без них нельзя им пользоваться, то арендатор вправе либо потребовать предоставления принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан передать имущество в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, в аренду передается имущество уже бывшее в использовании. Арендодатель отвечает за любые недостатки, которые были скрытыми или те, о которых он знал, но не предупредил. Относительно скрытых недостатков не имеет значения тот факт, знал ли о них арендодатель. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе:
- потребовать безвозмездного устранения недостатков;
- потребовать возмещения собственных расходов на их устранение (Такие расходы арендатор вправе удержать из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя).
Если арендуемое имущество представляет собой сложную вещь (суд признает – механизм) или же объект недвижимости, то арендатор должен совершить следующие действия:
1. Назначить техническую экспертизу состояния арендуемого объекта, итогом которого является дефектная ведомость указывающее общее состояние арендуемого объекта, вида недостатков, включая те работы и расходы, которые необходимо произвести для устранения.
2. Дефектную ведомость нужно рассчитать, составив смету.
3. Арендатору направит письменное уведомление с приложением документов, и назначить срок для возмещения расходов.
Требование: возместить расходы или дать согласие возместить из арендной платы.
Если арендодатель не согласен возместить расходы, то арендатор может требовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые были им оговорены при заключении договора, либо которые были заранее известны арендатору (явные недостатки).
Основная обязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы (возникает с момента передачи имущества). При этом, если арендатор возвратить взятое в наем имущество до истечения срока действия договора (досрочно) без согласования арендодателя, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который был заключен договор.
Арендодатель в случае нарушения сроков внесения арендной платы вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за 2 срока подряд. При этом под существенным нарушении условий сроков оплаты судебно-арбитражная практика понимает либо неоднократную просрочку, либо задержку оплаты, в любом случае, за 2 периода подряд. (Правило диспозитивное в договоре может быть иное).
Арендатор обязан пользоваться арендуемым имуществом только в соответствии с условиями договора, а если они не определены, в соответствии с его функциональным назначением. В этом случае арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, включая упущенную выгоду (арендные платежи до конца договора). С согласия арендодателя арендатор вправе:
1. Сдать имущество в субаренду
2. Передать обязанности и права в перенаем
3. Предоставить имущество третьим лицам в безвозмездное пользование
4. Передать арендные права в залог
5. Внести право аренды в уставной капитал хозяйственного общества или товарищества.
При передаче арендных прав в залог залогодержатель может обратить взыскание на эти права, но при этом на само взыскание не обращается.
При субаренде арендатор с согласия арендодателя заключает с 3 лицом – субарендатором договор аренды и передает ему право пользования арендованным имуществом. При этом срок действия этого договора не может превышать срока действия договора аренды.
Условия договора субаренды должны быть аналогичны договору аренды. Если договор аренды досрочно прекращается, то субарендатор, заинтересованный в имуществе может требовать заключения договора с ним непосредственно. Если арендатор передает имущество в аренду без согласия арендодателя, то он вправе потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, а также предъявления претензий основанных на ст. 1102 взыскав с него сумму неосновательного обогащения в виде тех платежей, которые арендатор получил от субаренды. Перенаем представляет собой случай частного правопреемства, при котором меняется субъектный состав договора аренды. Одновременно происходит уступка права требования и перевод долга.
Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. В то время, как текущий ремонт является обязанностью арендатора. Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором. Если срок не определен, то в разумный срок. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, то без промедления.
При невыполнении этих обязательств арендатор вправе по своему выговору:
1) Произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в стоимость арендной платы (!!!Дефектная ведомость).
2) Потребовать соответствующего изменения арендной платы.
3) Досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Отличие капитального и текущего ремонта заключается в стоимости основных показателей ее основных фондов. Стоимость капитального ремонта совпадает с совокупной стоимостью арендных платежей. Стоимость текущего ремонта не должна превышать амортизационных отчислений, которые включаются в стоимость арендной платы. (Капитальный ремонт – восстановление, текущий – поддержание).
В период пользования арендатор может вносить в арендуемое имущество улучшения, увеличивающие его стоимость. Такие улучшения могут быть отделимыми и не отделимыми (см. классификацию вещей).
Если неотделимые улучшения были внесены арендатором (пристройка), то они переходят к арендодателю, а он не обязан возмещать их стоимость. Если такие улучшения являются отделимыми, то арендатор вправе оставить их себе, но обязан вернуть имущество в прежний вид за свой счет, т.е. нужно согласие арендатора.
Ст. 619 перечисляет основания, позволяющие арендодателю требовать одностороннего расторжения договора, при этом арендодатель может потребовать такого расторжения только в судебном порядке, но обязан соблюдать претензионный порядок урегулирования спора, а именно, например, направив арендатору письменную претензию, в которой необходимо указать:
1. Суть нарушений, которые допустил арендатор
2. Назначенный арендаторам срок для исправления нарушения.
Если порядок не был соблюден, то суд вправе отказать в принятия иска к рассмотрению. Основание досрочного расторжения со стороны арендатора – ст. 620 ГК, но при этом арендатору не требуется соблюдать такой порядок.
Договор проката.
Договор проката является специальным видом договора аренды. В основе специального регулирования - особый характер арендодателя. Арендодателем является предприниматель, для которого сдача имущества в аренду представляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Из этого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а также физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числе объединившиеся в простое товарищество. Деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированный характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката, представлено в форме непотребляемых движимых вещей, обладающих такими физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользование различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих, такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет кратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе.
Арендодатель определяется как лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности). Его обязанностью по договору является предоставление арендатору во временное владение и пользование движимого имущества, которое используется для потребительских целей, однако в договоре может быть предусмотрено иное. Эта оговорка означает, что имущество может использоваться и в предпринимательских целях. Имущество предоставляется за плату, следовательно, этот договор является возмездным. Он также характеризуется как двусторонний и консенсуальный.
Договор проката заключается в письменной форме. Такой договор составляется в виде единого документа, подписанного сторонами, или в виде квитанции-обязательства, подписанной арендатором. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества согласно.
Договор проката признается публичным договором с отсылкой. Из этого следует, что арендодатель обязан заключить такой договор с любым обратившимся к нему лицом и не вправе оказывать предпочтение какому-либо лицу.
Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой определен законодателем в 1 год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации.
Исключается действие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве добросовестного арендатора на возобновление договора аренды.
Договор проката может быть прекращен досрочно. Правом досрочного отказа от договора обладает только арендатор. В то же время, для того чтобы арендодатель был готов принять обратно такое имущество, а также уменьшить убытки, связанные с досрочным прекращением договора, он должен быть предупрежден арендатором о таком отказе в письменном виде не менее чем за 10 дней. В случае досрочного прекращения договора арендатор имеет право на возврат части уплаченной им арендной платы.
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
Исключается право арендатора на самостоятельное устранение недостатков (ремонт) арендованного имущества. Если после передачи арендатору имущества он обнаружит в нем недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, он должен уведомить об этом арендодателя. После получения такого уведомления арендодатель обязан по своему выбору либо устранить недостатки на месте, либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в пригодном для использования состоянии в течении 10-дневного срока. Такой срок является диспозитивно-императивным, т.е. договором может быть установлен более короткий срок. Но установление более длительного срока в договоре не допускается.
Иначе регулируются отношения сторон, если недостатки арендованного имущества явились следствием неправомерных действий арендатора. Таковыми признаются нарушения им правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наступает ответственность арендатора в форме возмещения им убытков арендодателю.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.