Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору соц. найма жилпомещения
Наймодатель вправе требовать своевременного внесения наемной платы и коммунальных платежей. Он также вправе:
1. требовать от нанимателя допуска в жил. помещение в заранее оговоренное время своих работников и уполномоченных лиц для осмотра и профилактики сантехнического состояния помещения, выполнения необходимых ремонтных работ, а в случае расторжения договора или для ликвидации аварии в любое время.
2. Запретить вселение в жил. помещение других граждан, даже членов семьи, в т.ч. слуг, если после вселения общая площадь на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
3. запрещать обмен жил. помещениями, вселение временных жильцов и передачу помещения в поднайм.
Обязанности:
1. Передать нанимателю по акту жил. помещение в 10-тидневный срок с момента подписания договора.
2. Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества многоквартирного дома
3. Осуществлять капремонт жилого дома и жилпомещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанности по проведению капремонта наниматель вправе по своему выбору потребовать уменьшения наемной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае необходимости капремонта или реконструкции жил. дома наймодатель обязан представить нанимателю жил. помещение из состава маневренного фонда, удовлетворяющего сантехническим требованиям. Переезд за счет наймодателя.
Наймодатель обязан информировать нанимателя о проведении капремонта не позднее, чем за 30 дней.
Наниматель вправе:
1. Вселять в нанимаемое жил. помещение других лиц (а наймодатель вправе запретить)
2. Сдать помещение в поднаем (а наймодатель вправе запретить)
3. Вселять временных жильцов (а наймодатель вправе запретить)
4. Обменять жил. помещение (а наймодатель вправе запретить)
На вселение детей нанимателя разрешения не требуется. Наниматель вправе с письменного согласия членов семьи требовать изменение договора, в любое время расторгнуть договор с письменного согласия с/л членов семьи.
Обязанности:
1. Соблюдать право пользования жил. помещением
2. Поддерживать в исправном состоянии
3. Обеспечивать сохранность сантех оборудования
При обнаружении неисправности обязан самостоятельно принять меры сообщить наймодателю или в управляющую компанию.
4. Производить текущий ремонт жилпомещения.
5. Своевременно и в полном объеме вносить коммунальные платежи. При расторжении договора – освободить жил. помещение и сдать его в исправном состоянии. Произведенные нанимателем без письменного согласия неотделимые улучшения не подлежат возмещению.
В договоре соц. найма д.б. указаны совместно проживающие с ним члены его семьи, которые пользуются жил. помещением наравне с нанимателем, имеют все права и несут обязанности по договору. Дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по его обязательствам.
Обмен жил. помещениями.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене; прокурору в интересах пострадавших лиц, при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд.
Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.