Глава 2.Рынок коммерческой недвижимости Уфы
Уфа – административный, промышленный, научный и культурный центр Республики Башкортостан. Основа благосостояния региона – развитая нефтедобывающая и нефтеперерабатывающая промышленность. Город значительно опережал средние по стране показатели развития розничной торговли и привлекал федеральные торговые сети и крупных западных инвесторов. Но кризис заставил всех участников рынка скорректировать планы. Как отмечают эксперты, спрос на торговые и офисные площади по-прежнему существует, хотя многие игроки заняли выжидательную позицию.
Наиболее динамичный рост до последнего времени наблюдался в сегменте торговой недвижимости. Региональная экспансия ритейлеров, в свою очередь, подталкивала девелопмент. Сегодня в городе уже заявили о себе Metro Cash & Carry, «ИКЕА», Quinn group, «РосЕвроДевелопмент», группа «Регионы» и другие крупные компании. Офисный же сегмент значительно уступает торговому. Здесь наиболее распространено строительство built-to-suite.
Из-за кризиса строительство большинства объектов коммерческой недвижимости временно приостановлено. Девелоперы, столкнувшись, с одной стороны, с падением спроса на коммерческую недвижимость, а с другой – со сложностями финансирования, вынуждены останавливать стройку на неопределенное время.
Торговая недвижимость
Уфа уже несколько лет считается одним из лидеров ПФО по количеству действующих и строящихся торгово-развлекательных центров. Но в последнее время на рынке торговой недвижимости наблюдается тенденция к увеличению доли свободных площадей. Это связано с тем, что многие торговые операторы испытывают трудности с ликвидностью, сокращают количество магазинов и пересматривают планы развития. Продолжилась тенденция переноса сроков ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов. Ситуация усугубилась экономическим спадом, начавшимся во втором полугодии 2008 года. Также уменьшилось и число сделок на рынке купли-продажи по сравнению с докризисным периодом.
К основным торговым улицам аналитики относят проспекты Октября и Салавата Юлаева, улицы Менделеева, Ленина. Средняя арендная ставка на рынке торговой недвижимости в Уфе составляет 623 руб./кв. м в месяц. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 30 до 3600 руб./кв. м в месяц.
Цены продаж на торговую недвижимость также подверглись коррекции из-за кризисных явлений. Средняя цена предложения на торговые помещения, по данным «Сан», с начала 2016 года составила 95 тыс. руб./кв. м. Диапазон цен на торговые помещения в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 35 до 110 тыс. руб./кв. м.
На сегодняшний день спрос на торговые площади со стороны арендаторов уменьшился незначительно. Наиболее востребованными остаются помещения до 150 кв. м в центральной части города и на проспекте Октября. Большинство заявок приходит от торговых операторов, предлагающих товары первой необходимости: продукты питания, лекарства, средства личной гигиены. Чуть меньше активность компаний, продающих товары других категорий (одежда, обувь, ювелирные украшения, книги).
Спрос на рынке торговой недвижимости Уфы за последние 2–3 года практически полностью формируется за счет географического расширения бизнеса местных торговых сетей и экспансии иногородних ритейлеров. Если соотношение местных и федеральных арендаторов до кризиса составляло приблизительно 30% к 70%, то сейчас – 45% к 55%.
Офисная недвижимость
Наличие в Уфе успешных компаний нефтяной и нефтеперерабатывающей промышленности создает базу для развития кластера посреднических и подрядных организаций и тем самым поддерживает перманентный спрос на офисные помещения. Дополнительный спрос на качественные офисы в БЦ обеспечивают компании финансового сектора, открывающие представительства в Уфе. В регионе представлены филиалы крупных федеральных банков и инвестиционных компаний, таких как Альфа-Банк, Абсолют Банк, ВТБ, Росбанк, Газпромбанк и другие. Первыми примерами качественных офисных объектов стали здания, «построенные под себя». Аналитики выделяют два бизнес-центра банка «Уралсиб». Первый из них открылся еще в 1996 году. Тогда небольшая часть площадей в нем была сдана сторонним арендаторам. Следующие качественные офисные объекты, открытые для арендаторов, начали появляться в Уфе лишь спустя десять лет. Сегодня, несмотря на кризис, офисные помещения все еще востребованы. Правда, прежде всего речь идет о поиске новых вариантов, позволяющих сократить издержки на аренду офиса. Около 76% от общего количества заявок поступают от компаний, желающих арендовать офисы площадью до 150 кв. м. Доля вакантных офисных площадей на сегодняшний день составляет около 25–30%. Наиболее востребованными районами по-прежнему являются исторический центр города и проспект Октября – именно они отличаются наибольшей деловой активностью. Число желающих приобрести офисные помещения в собственность значительно снизилось, многие потенциальные покупатели заняли выжидающую позицию, считая, что «дно» еще впереди.
Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости в Уфе составляет 586 руб./кв. м в месяц. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 300 до 1000 руб./кв. м в месяц. Аренда помещений в центре и прилегающих к нему районах примерно в два раза выше, чем в районах средней удаленности.
Цены продаж на офисную недвижимость также подверглись коррекции из-за кризиса. Средняя цена предложения на офисные помещения с начала 2016 года составила 53 тыс. руб./кв. м.
Складская недвижимость
Уфа имеет выгодное транспортно-логистическое положение на пересечении автомагистралей федерального значения. Здесь сосредоточены грузопотоки речного, железнодорожного и воздушного транспорта. Через город проходят две ключевые автотрассы РФ (южную окраину пересекает автомагистраль М5 «Урал», там же заканчивается автодорога М7 «Волга»), а также участок Транссибирской магистрали, действует порт на судоходной реке Белая и ее притоке реке Уфе. По информации аналитиков Knight Frank, общий фонд индустриальных и складских помещения Уфы на сегодняшний день составляет 126.676,5 млн кв. м. При этом непосредственно под складское хранение может быть использовано около 250–300 тыс. кв. м – это малоформатные, некачественные склады класса С, ангары и пр. Остальная часть фонда – открытые площадки, производственные и неиспользуемые помещения. При этом объем качественных складских площадей класса В и В+ не превышает 10 тыс. кв. м, и построены они для собственных нужд компаний.
Большинство предлагаемых сегодня складских помещений – типовые объекты «советского» складского хозяйства, бывшие промышленно-складские помещения, заводские цеха, подвалы жилых домов. В настоящее время предложение логистических услуг отсутствует. Складов современного уровня, со стеллажами и погрузочно-разгрузочной техникой, автоматизированными системами управления в Уфе не существует. Основная часть складских помещений расположена в северной части города, в промышленных зонах. Спрос на складскую недвижимость из-за кризиса снизился и сместился в сторону более мелкой нарезки – 100–500 кв. м. Как и в сегменте офисной и торговой недвижимости, строительство логистических комплексов приостановлено, что еще больше усугубляет ситуацию острого недостатка качественных складских помещений.
Средняя арендная ставка на рынке складской недвижимости в Уфе составляет 206 руб./кв. м в месяц. Диапазон арендных ставок в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 100 до 400 руб./кв. м.
Цены продаж на складскую недвижимость также подверглись коррекции. Средняя цена предложения на складские помещения с начала 2016 года составила 11,3 тыс. руб./кв. м. Цена на складские помещения в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 3 до 16,5 тыс. руб./кв. м.